miércoles, 30 de mayo de 2012

LA UNIFICACIÓN DE CÓDIGOS y RESTRICCIONES A LA COMPRA DE DÓLARES

Resumen de lo actuado por el Honorable Consejo Superior
En estos últimos tiempos, más concretamente desde el comienzo de año, nuestra actividad profesional ha venido soportando una avalancha de situaciones, que no sólo nos preocupan a los colegiados todos, sino que en casos puntuales nos alarma para el futuro. De allí que el H. Consejo Superior que presido, con el apoyo entusiasta de los Colegios Departamentales, vienen trabajando sin descanso en cada una de los problemas que nos agobian, a saber:
a)- Unificación de los Códigos Civil y Comercial.
El anteproyecto presentado, todavía en estudio en el Ministerio de Justicia de la Nación, para elaborar el proyecto definitivo a tratar en el Congreso, nos afecta en la figura del corretaje, cuya redacción no es más que un remedo maquillado del proyecto habido en el año 1998, que quedó archivado. Al igual que entonces, indica como corredores habilitados para la intermediación, a quienes están inscriptos y a quienes no lo están, con la única diferencia que el primero percibiría honorarios de las dos partes y el otro sólo de quien le contrata. También asegura a las personas jurídicas (sociedades) de cualquier tipo, a realizar los actos del corretaje. La gravedad de la norma proyectada es de todos ustedes conocida, ya que afecta a la profesión y a la colegiación pública por igual. Hemos consensuado un seguimiento estrecho del anteproyecto para lograr su modificación, en unidad con todos los Colegios Públicos de la República. De la reunión convocada por nosotros en La Plata, realizada el 25 de abril pasado, se logró una entrevista en la Presidencia de la Nación con el señor Secretario Técnico, Dr. Oscar I. J. Parrili, quien nos prometió su estudio para un eventual apoyo, como también nos derivó al Ministerio de Justicia para elevar nuestras inquietudes. Hemos convocado a letrados de la especialidad, en nuestro caso al Dr. Carlos Andreucci, ex presidente de la FACA y actualmente del Foro de Abogados del Mercosur para contar así con basamento jurídico sólido de nuestros reclamos.
Mantuvimos además, en estos días de mayo, entrevistas con funcionarios judiciales y parlamentarios interiorizándolos de todo esto y solicitando su apoyo. Como siempre, pueden tener una información periódica y actualizada en sus Colegios, ya que el proyecto transitará un largo camino legislativo.

b)- Proyecto de modificación de la ley de alquileres.
Sorpresivamente, los senadores del FPV, de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo Ramón López presentaron en el Senado de la Nación un proyecto modificatorio de la actual ley 23095, de alquileres urbanos, similar a un proyecto anterior de la senadora Teresita Quintela, que lográramos su archivo, cuyo texto conocen a través de los Colegios y que de ser sancionada hace desaparecer como por arte de magia, el mercado locativo. Nos hemos presentado, con los Colegios hermanos del interior, solicitando ser escuchados en la Comisión a la que ha sido girado este proyecto. En labor parlamentaria está incorporado como: Expte. Nº 290/11.
Les pedimos interesar a los senadores y diputados que conozcan para evitar este disparatado proyecto.
c)- Proyecto de modificación de la ley 20266 agregando la obligatoriedad previa a la compra venta, por parte del colegiado interviniente, de requerir un informe técnico del bien que se ofrece, indicativo de los fines para el que es apto.
La Senadora Nacional del FPV Maria Laura Leguizamón es la autora de este proyecto, ya presentado anteriormente cuando era Diputada, cuyo archivo lográramos y que de ser sancionado nos obliga a una gestión más, previa a la venta de un inmueble, incorporando una complicación innecesaria y costosa a nuestra actividad. Hemos solicitado ser escuchados por la Comisión interviniente, y también una entrevista con la legisladora. Se encuentra incorporado en labor parlamentaria como: “Resolución 16/2012”.
Al igual que en el proyecto anterior les pedimos su colaboración en el mismo sentido.
d)- Obligatoriedad informativa a la UIF.
Si bien éste es un tema por todos conocido, vale la pena recordar lo ya informado en cada Colegio Departamental, en cuanto a las reuniones mantenidas con los funcionarios de la UIF, en el marco de la Resolución nº 16/2012 para tratar de morigerar nuestra actuación como sujetos obligados de la información a suministrar, junto con los escribanos y los contadores, lo que no ha sido posible por ser una exigencia internacional ceñida al combate contra el lavado de dinero producto del narcotráfico y el terrorismo. Sin embargo, desde su reglamentación, de resultas de nuestras gestiones, se acota sensiblemente nuestra intervención e incluso las penalidades de su inobservancia. Se ha dispuesto además para los martilleros y corredores de la Provincia de Buenos Aires, una Jornada de Capacitación Informativa, prevista para el jueves 7 de junio de 2012, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, cuyo programa ya ha sido enviado a ustedes para su inscripción gratuita.
e)- Restricciones a la compra de dólares.
Por si las situaciones apuntadas antes fueran pocas para preocupar a nuestro universo profesional, se produce en el marco de la macroeconomía nacional, la decisión de las autoridades gubernamentales de restringir con mayor energía, la compra de dólares, agudizando en lo que nos compete la situación que ya venia soportando el mercado inmobiliario, con la paralización casi total de las operaciones dolarizadas de compraventa y locativas, además del problema de quienes ya tenían compromisos en la divisa extranjera para cumplirlos, al no ser atendidas sus solicitudes de compra bancaria del dólar oficial y ver el paralelo elevar su cotización sin solución de continuidad. La legítima alarma de nuestros colegiados se plasmó en solicitudes de todo tipo a los Colegios, pidiendo publicitar nuestros reclamos, tanto desde campañas mediáticas, como de manifestaciones públicas.
Liminarmente queremos informar que desde el primer momento estuvimos tratando de lograr se nos atendieran los reclamos del mercado inmobiliario, fundamentados en el enorme perjuicio incluido el fiscal que produce la caída de la compraventa inmobiliaria. Hemos solicitado audiencia al señor Director de la AFIP, Cr. Ricardo Etchegaray, la que aún no la sido concedida. Pero tuvimos entrevistas informales, junto con representantes de Colegios del interior del país, con funcionarios del Ministerio de Economía, del Banco Central, e incluso de la propia AFIP, donde si bien manifestaron su buena disposición para buscar formas de suavizar la aplicación de las medidas restrictivas, se nos dijo con absoluta claridad que estas medidas son el comienzo planificado de la pesificación de la economía y por lo tanto hay que ir adecuándose a esta nueva realidad.
De allí que con toda crudeza, debemos reconocer que las decisiones en vigor solamente podrán ser morigeradas o acentuadas, ya que se cierne la posibilidad de bancarizar las operaciones dolarizadas de compraventa inmobiliaria, por las autoridades económicas en la medida de sus necesidades, sin que sectorialmente tengamos poder institucional para evitarlo, como tampoco lo tiene el empresariado, el comercio, el turismo, etc., también gravemente afectados.
Por lo expuesto y lo decimos con pesar, solamente queda la búsqueda de soluciones aleatorias para mitigar esta situación, en cada profesional, como ya ocurriera ante otras crisis económicas que afectaron al mercado inmobiliario. Por nuestra parte seguiremos con los Colegios hermanos del interior, golpeando puertas donde corresponda para reclamar soluciones, de lo que les estaremos informando paso a paso desde los Colegios Departamentales.
f)- La cédula o minuta inmobiliaria obligatoria.
Después de tantas situaciones que nos afectan, vale poder encender una llama de esperanza.
Tuvo ingreso en la Legislatura de la Provincia de Buenos, el proyecto que lleva el número de expediente D99/2012-13 de cédula o minuta inmobiliaria que tuviera su origen en una iniciativa del Colegio de Mercedes y fue apoyada por unanimidad en nuestro Honorable Consejo Superior.
El proyecto lleva el número de expediente citado y se encuentra en análisis comisional.
Si bien el texto ya es conocido por ustedes a través de los Colegios Departamentales, se encuentra en nuestra página web: www.marticorba.org.ar
Les solicitamos interesen en su sanción a los legisladores que sean conocidos de ustedes ya que la vigencia de esta cédula, obligatoria al momento de la traslación notarial de dominio de un inmueble, nos asegura presencia profesional necesaria para su redacción.
La Plata, 28 de mayo del 2012.
J. OSCAR IGLESIAS
Presidente
H. Consejo Superior

domingo, 27 de mayo de 2012

El Mercado Inmobiliario y el Cepo al Dólar

Preocupa al sector inmobiliario el cepo al dólar
Fuente: Infobae.com 21-05-12

Se registró en los últimos días un freno en las operaciones de compraventa. "El que tiene dólares prefiere esperar", aseguró el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad, Carlos D’Alessio
El aumento en los controles por parte de la AFIP para adquirir dólares está preocupando a los operadores inmobiliarios. Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad admiten que en los últimos días se registró un freno en las operaciones debido a esta situación.
“Últimamente es verdad que se están produciendo dificultades con motivo de las restricciones”, reconoció Carlos D’Alessio, titular de la institución. Desde principios de año el mercado registra una “caída del orden del 10% o 15% comparado con el año anterior”, en la Capital.
D’alessio explicó que existen tres situaciones distintas que motivan la baja en las operaciones. “La primera es para la personas que tienen concretamente dificultades para comprar dólares; todos sabemos que el mercado inmobiliario está absolutamente dolarizado”, sostuvo.
“Si bien hay empresas constructoras y emprendimientos en marcha que cobran cuotas en pesos, la operación de compraventa de departamentos usados se realiza casi exclusivamente en dólares”, manifestó.
Otra de las complicaciones que se presentan en los últimos días a raíz de los controles –según D’alessio– es el tema del aumento de la cotización del dólar por fuera del mercado oficial. “Esto hace que la persona que tenga que desprenderse de la moneda para cambiarla por un inmueble probablemente demore la operación o si es un inversor y tiene dólares no los va a cambiar ahora por un departamento”, señaló.
Por último, el titular del Colegio de Escribanos porteño aconseja que “antes de firmar un boleto en dólares lo piense bien, más vale que vaya a una escritura directa porque puede encontrarse con un compromiso firmado y la imposibilidad después de conseguir físicamente la moneda”.
Para finalizar, D’Alessio recordó que “las operaciones inmobiliarias vienen bajando desde principio de este año, pero no exclusivamente por las limitaciones para la compra de dólares sino debido a un cuadro de economía en general”. En este mismo sentido, afirmó: “Los valores no han bajado, a pesar de que la persona tenga el efectivo para pagarlo”.

Por las trabas al dólar, propietarios de inmuebles prefieren alquilar
Fuente: Infobae.com 24-05-12

Al no tener disponibilidad de dólares, los dueños de casas y departamentos optan por rentarlos antes que vender o comprar. La tendencia aumentó un 20% desde fines del año pasado
Las restricciones a la compra y venta libre del dólar ahora también manifiestan sus consecuencias en el mercado inmobiliario. Desde fines del año pasado, la cantidad de propiedades disponibles para comprar cayó un 25%, exponiendo la decisión de los dueños por alquilar esos bienes.
La nueva tendencia se configuró al calor de la imposibilidad del comprador que, por un lado, no puede conseguir los dólares necesarios para efectuar las operaciones inmobiliarias, y el vendedor, que no puede recibir los dólares de las transacciones. Por lo tanto, mientras se incrementa la cantidad de inmuebles en alquiler, aumentan el número de interesados en rentar un techo.
Estos cambios en el comportamiento de los ofertantes y compradores fueron proyectados por diversos operadores inmobiliarios consultados por el diario El Cronista.
"La tendencia se hizo mucho más fuerte este año con las últimas restricciones lanzadas por el Gobierno. Algunos dueños se pueden dar el lujo de sacar directamente el departamento del mercado, pero la gran mayoría se inclinó por volcarlo al negocio de la renta. Esto hizo crecer mucho la oferta existente”, afirmó José Toselli, de JT Inmobiliaria.
"Se da sobre todo en cierto nivel de propietarios. Aunque ocurre en todos los ámbitos, por lo general los dueños que ya tienen cierta edad y prefieren escapar a los grandes sobresaltos son quienes se inclinan más por alquilar la propiedad, ya que con eso, al menos, logran ingresos”, amplió Mario Korn, titular de Korn Propiedades.
Por su parte, Mariano Galeazza, gerente de operaciones de Grupo Monarca, coincidió en que "la problemática se da de los dos lados (oferta y demanda), y eso es lo que hace todavía más compleja la situación del mercado".
Finalmente, Galeazza agregó otra variable en la evolución del fenómeno. "Las complicaciones se ven incluso en los departamentos que ya están en alquiler, pero que se pactan en dólares. Hay quienes aceptan pesos, pero no al cambio oficial sino a un valor intermedio entre el de las casas de cambio y el paralelo; es una forma de protegerse, por parte de los dueños”, dijo el gerente. Hasta que se estabilice la situación, según Toselli, la estrategia más adoptada por compradores y vendedores es la prudencia, haciendo contratos por períodos de dos años y esperando “para ver cómo evoluciona la situación”.

La falta de dólares. El mercado, en pausa
Fuente: La Nación sábado 26-05-2012

El cepo cambiario llevó a un amesetamiento de las operaciones, con vendedores que quitan sus propiedades de la oferta y compradores que no pueden acceder a la moneda extranjera; se estima una caída del 11% para el primer cuatrimestre
Las medidas tomadas por el Gobierno en las últimas semanas sobre el mercado financiero, no hicieron más que oscurecer un panorama que ya de por sí aparecía como sombrío para la actividad inmobiliaria. Es que la desaceleración que se produjo como consecuencia de la fiscalización de la compraventa de moneda extranjera impuesta a fines de octubre último se amplificó luego con más restricciones, y llegó a un punto de máximo retraimiento con la decisión de los últimos días de casi bloquear el acceso a los dólares. Así, el llamado cerrojo o cepo cambiario está impactando muy fuerte en el ámbito de propiedades usadas o terminadas.
La situación es clara: ante la imposibilidad de concretar operaciones en dólares, los vendedores retiran sus propiedades de la oferta o sólo realizan la transacción si se les ofrecen billetes norteamericanos. Los compradores, en tanto, se encuentran con trabas casi imposibles de superar para acceder a los dólares al precio oficial o deben pagar casi un 30% más recurriendo al mercado paralelo, en una transacción que, por otra parte, es ilegal; en resumen: no tienen qué ni cómo comprar.
Así se llegó a un amesetamiento de la actividad. E incertidumbre es la palabra que más se escucha por estos días entre operadores y desarrolladores. "El mercado está resentido porque, históricamente, cualquier elemento de control o de ajuste lo afecta, y eso impacta directamente sobre el sector", graficó Miguel Camps, titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
"La actividad está completamente retraída. Para dar un ejemplo, en lo que es la ciudad de Buenos Aires en el primer cuatrimestre de este año las operaciones tuvieron una caída del 11% respecto de igual período de 2011, mientras que la cantidad de permisos de obra disminuyó un 38%, cifras que se suman a la mengua que se venía evidenciando en el último trimestre de 2011. Con lo cual, si seguimos con este ritmo, seguramente dentro de un año o año y medio vamos a tener escasez de oferta por la falta de unidades para la venta", amplió Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina. En coincidencia, Gabriela Goldzer, de la firma Ocampo Propiedades, detalló: "Desde hace mucho tiempo, el valor de las propiedades en la Argentina se expresa en dólares, por lo tanto es el patrón de referencia que define el precio en este mercado. Como el dólar es también la moneda en la cual se ahorra para la compra de bienes importantes como son las propiedades, el cepo cambiario introdujo en el mercado inmobiliario una fuerte incertidumbre que frena y lentifica muchas operaciones".
Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades, manifestó: "El cepo cambiario está complicando las operaciones de las propiedades entre particulares". Y sumó otro punto desalentador: la imposibilidad de acceder a créditos hipotecarios. "Hoy, la operatoria crediticia está más restringida y casi todos los pedidos de préstamos salen rechazados. Entonces podríamos decir que no hay créditos, no se consiguen dólares y la cotización del dólar se pacta en cada operación", dijo.
Las alternativas, pocas
Sin embargo hay coincidencia también en que la actividad se mueve en determinados ámbitos puntuales.
Ariel Wasserman, uno de los directores de la firma BW Group, detalló: "En momentos de incertidumbre la gente que aún tiene dólares sigue apostando por la propiedad como refugio de valor. El panorama actual impone nuevas estrategias, y los desarrolladores debemos encontrar vías alternativas para satisfacer la demanda. En este momento hay dos opciones: obras terminadas o proyectos en pozo. Nosotros estamos recibiendo consultas de inversores y clientes que quieren comprar propiedades en pesos, y las alternativas dependen básicamente de esas dos variables: si es una obra terminada, no se pueden aceptar pesos al valor del dólar oficial porque el cerrojo es total y el constructor no puede comprar dólares con esos pesos (hay que tener en cuenta que la obra fue construida y financiada en dólares), entonces una de las posibilidades es tomar los pesos al valor del dólar paralelo. Sin embargo es un buen momento para comprar una propiedad desde el pozo, porque si bien hay una parte que se paga en dólares (y para esto muchos utilizan sus ahorros), el resto podrá financiarse en pesos. El constructor puede utilizar los pesos para pagar gran parte de la construcción, entonces ya no hacen falta los dólares".
Tizado coincidió: "Algunos desarrollistas están empezando a aceptar pesos sobre todo en las obras que están en construcción, ya que usan esos pesos para pagar salarios e insumos de la construcción".
Camps sumó otra posibilidad, los fideicomisos al costo y en pesos: "El fideicomiso, tal como lo encaramos desde la AEV desde que lo establecimos como sistema en 2003, es una herramienta honesta y eficaz. Y de alguna forma, ante este panorama, nos premia, porque permite el pago al costo (excepto por la parte del terreno) de todo lo que se refiere a la construcción. O sea, los desarrolladores reciben los pesos y con esos pesos pueden pagar el material por adelantado y también hacer frente a los costos de obra y los contratos con los proveedores rápidamente. Hoy no hay una forma más equitativa para las partes que la del fideicomiso. Algunos optan por los dólares, pero los que tomaron a dólar oficial hoy se encuentran con que la inflación y la suba de costos se empiezan a guiar por el dólar paralelo, y entonces se encuentran con problemas", dijo.
Goldszer se mostró de acuerdo: "Creemos que es un buen momento para comprar una propiedad en una obra en pozo, porque si bien hay una parte que se paga en dólares (y para esto muchos utilizan sus ahorros en dólares), el resto podrá financiarse en pesos. El constructor puede utilizar los pesos para pagar gran parte de la construcción, entonces ya no hacen falta los dólares".

¿Cómo sigue?
Claro que surge el interrogante de qué sucederá en el futuro. Al respecto, Tizado dijo: "A corto plazo, la situación seguirá siendo complicada, pero en el mediano seguramente el mercado irá arbitrando valores, formas y monedas de pago, y encontrando un nuevo equilibrio. Este es un mercado que se maneja libremente entre la oferta y la demanda, y sin intervenciones irá encontrando sus nuevos equilibrios una vez superada esta transición complicada".
Goldszer coincidió: "A corto plazo vemos un mercado amesetado y con la aparición de algunas oportunidades puntuales generadas por la incertidumbre económica tanto a nivel global como local. Sin embargo, a mediano y largo plazo creemos que el mercado inmobiliario sigue siendo una gran opción en términos de ahorro que permite huir de la volatilidad de la moneda y de la crisis que todavía está impactando en las economías desarrolladas". Wasserman tuvo una mirada similar: "Creemos que estamos antes una situación circunstancial. Nos da la impresión de que de alguna manera esto cambiará de rumbo. El cepo cambiario no podrá sostenerse eternamente, y tal vez el mercado del dólar deberá sincerarse de una vez por todas".
Para finalizar, Walenten aportó un punto de vista más crítico: "De persistir con el cerrojo y los controles, no veo una salida para esta situación. En la medida en que no se flexibilice el mercado cambiario no hay soluciones a la vista. Es necesario volver a un mercado de libre acceso para que la actividad inmobiliaria vuelva a encontrar una dinámica como la que tenía hasta octubre último".

11% De caída en las operaciones
Es lo que se registró en el primer cuatrimestre de este año comparado con igual período de 2011 en la ciudad de Buenos Aires.

Pesificación
En medio de esta situación tan enrarecida, en los últimos días comenzó a circular con fuerza la versión de que el titular de la AFIP, Ricardo Echegaray, está impulsando una iniciativa para pesificar la operatoria inmobiliaria, o lo que es lo mismo, llevar a que todas las transacciones que se hagan se realicen en moneda nacional. En ese sentido, inmobiliarios y desarrolladores coinciden en que ésa no aparece como una solución al problema. Lo sintetiza Walenten: "Creo que una pesificación no va a ser la solución, porque en un mercado con un dólar tan volátil como el que estamos viendo por estos días, la gente no va a saber cuál es el verdadero precio de las propiedades, por lo cual ni compradores ni vendedores se van a animar a realizar transacciones. Y no sólo eso, sino que quien recibe pesos inmediatamente va a querer posicionarse en dólares, con lo cual la presión sobre el mercado de cambios será mayor. Lo mismo sucede para quien recibe dólares: o los guarda o los trata de colocar en el mercado, con lo cual la presión también subirá".

Consecuencias del virtual desdoblamiento cambiario
Fuente: La Nación: Domingo 27-05-2012

Incertidumbre por el alza del dólar blue
Donde más se siente el impacto negativo es en el negocio inmobiliario; dudas y expectativas en la industria, el campo y las finanzas
El virtual desdoblamiento cambiario que se consolidó tras el endurecimiento, este mes, de los controles del Gobierno sobre la compra de dólares y otras divisas extranjeras agrega incertidumbre a una economía con evidentes signos de desaceleración.
Según los testimonios recogidos por LA NACION en diversos sectores de la actividad, es el negocio inmobiliario el que está sufriendo el mayor impacto negativo del aumento del dólar blue o paralelo, que se traduce en una paralización de las operaciones de compraventa de propiedades. También los bancos están padeciendo la coyuntura, con una caída de los depósitos en dólares y una significativa contracción de los créditos en esa moneda.
En la vereda opuesta, el consumo masivo aún no acusó impacto. Algo similar dicen en la industria y el campo, aunque en estos dos sectores las fuentes consultadas advierten que hay que esperar a las próximas semanas para tener más claro qué puede pasar. También hay gran expectativa en materia laboral, ya que falta que se definan varias paritarias y la persistencia de una escalada del dólar blue (que el jueves cerró a $ 5,93 vs. $ 4,49 el oficial), por su eventual efecto inflacionario, tensaría las relaciones laborales. Este es el panorama:
Negocio inmobiliario
La compraventa de inmuebles se paralizó a partir del endurecimiento del cepo cambiario, mientras que como contrapartida se reactivó la oferta de viviendas en alquiler y los desarrolladores de proyectos nuevos que aceptaron pesificar sus precios están recibiendo cada vez más potenciales clientes.
Afirman que las ventas cayeron más del 40% y que en los últimos días no sólo desaparecieron los compradores de la plaza, sino que también muchos vendedores decidieron retirar del mercado sus propiedades a la espera de tener un panorama más claro sobre el futuro del dólar.
"La actividad ya venía golpeada y se terminó de frenar con los últimos controles. Hoy prácticamente nadie puede comprar dólares y cada vez más vendedores, al no saber dónde están parados, optan por sacar su propiedad del mercado", explicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Según el Colegio de Escribanos porteño, en el primer trimestre del año -antes del último endurecimiento de los controles- la caída en las ventas llegó al 11 por ciento.
"Todavía no tenemos datos, pero está claro que el parate en las ventas se profundizó en los últimos días. Acceder a los dólares es cada vez más difícil y el que los tiene en la mano, no los quiere soltar", sintetizó Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
Consumo masivo
A diferencia del mercado inmobiliario, el efecto blue no llegó al consumo masivo. En el sector dicen que la disparada de la cotización del dólar no se siente en las góndolas. "No tuvimos quejas por nuevos aumentos y el mes viene relativamente tranquilo. Además, no veo mucho margen para subir los precios porque Guillermo Moreno tiene muy controladas a las empresas más grandes, y las segundas marcas están muy pegadas en los niveles de precio a las líderes", señaló Yolanda Durán, presidenta de Cedeapsa, Cámara que reúne a los autoservicios chinos.
La visión es compartida por los grandes supermercados. "Hasta ahora no pasó nada. Y más que los aumentos de precios y el dólar, nos preocupa los problemas en el abastecimiento de varios productos", reconoció el director de una cadena líder. En el sector además destacan que el secretario de Comercio Interior ya se encargó de comunicarles personalmente a los dueños de los súper que intensificará los controles para evitar que los precios de los alimentos sigan al dólar paralelo. "El último lunes tuvimos una reunión que ya estaba programada de antes, en la que Moreno se encargó de repetirnos que no va a dejar pasar ningún aumento por el dólar paralelo", advirtió un hombre del sector.
En tanto, Carlos de la Vega, presidente de la Cámara Argentina de Comercio, es partidario de la idea de no apresurarse. "Todavía no hay un impacto en general en las actividades. Tal vez sí en algún sector específico, como el inmobiliario y el automotor, en el cortísimo plazo. Pero la gente está a la expectativa. No hay una decisión de guiarse por el dólar paralelo; no ha sido todavía internalizado", estimó.
Industria
La mayoría de los empresarios contesta que hay que esperar algunas semanas, hasta la próxima reposición de insumos, cuando quede claro qué cotización de dólar, oficial o paralela, toman en cuenta los proveedores y surjan los valores con los que se moverá la economía de aquí en más.
En la industria automotriz hay algunos efectos diversos. Por un lado, uno que resultará positivo en el corto plazo para los consumidores. Quienes tengan dólares y decidan liquidarlos al cambio paralelo podrán pagar los autos en estos días a un precio hasta un 20% inferior. Por ahora, las terminales importan sus repuestos a 4,45 pesos por dólar, el cambio oficial. Se trata, de todos modos, de un dato relativo porque los valores de los vehículos vienen aumentando sistemáticamente todos los meses. Los industriales argentinos afirman que, en los últimos seis meses, mientras el real pasaba de cotizar a 1,54 por dólar a 2,07, la Argentina siguió con un ritmo de inflación de casi un 12% en el semestre, por lo que el sector fabril perdió casi un 30% de competitividad.
Estas y otras cuestiones se discutieron el martes pasado en la reunión semanal de la Unión Industrial Argentina (UIA), donde volvió a emerger la inquietud con el dólar.
Sector agropecuario
El desdoblamiento cambiario no está causando por el momento problemas para las importaciones de agroquímicos y fertilizantes para el campo, ya que, según empresarios del sector, están pudiendo acceder al valor oficial del dólar y traer los productos. Sin embargo, por el lado de los productores, hay crecientes preocupaciones de que empiecen a tener que pagar los insumos al valor del dólar paralelo.
"Las empresas están importando al dólar oficial y las importaciones están saliendo", señaló Carlos Capparelli, director ejecutivo de la Cámara de la Industria de Fertilizantes y Agroquímicos (Ciafa). En una de las empresas importadoras de agroquímicos dijeron que, hoy por hoy, pueden comprar dólares para traer los productos desde el exterior.
En el sector dicen que les están vendiendo los insumos a los productores en pesos equivalentes al dólar oficial. Sin embargo, el presidente de la Sociedad Rural Argentina (SRA), Hugo Luis Biolcati, denunció que eso no estaría ocurriendo. "El productor agrícola trae dólares al vender su cosecha, y nos pagan a razón de 3,70 pesos [por dólar], y tenemos que comprar insumos a un valor de la divisa de seis pesos: quiero comprar mis insumos a la misma cotización que vendo mi producción, sino me fundo", indicó Biolcati a radio El Mundo. "Es cierto que somos los que traemos los dólares [desde el exterior], pero que nos los entregan a $ 4,40, no es tan cierto, ya que nos los entregan a $ 3,70", agregó.
Bancos
En el corto plazo, el desdoblamiento del mercado cambiario tiene su impacto más visible en los bancos en el drenaje de depósitos en dólares, y en consecuencia, en la restricción de la oferta de crédito en moneda extranjera. En 30 días, de hecho, ya se fueron del sistema US$ 732 millones, de US$ 13.184 millones a US$ 12.452 millones, al tiempo que los préstamos descendieron US$ 321 millones, a US$ 9099 millones.
"La incertidumbre y las restricciones a la compra de dólares están impactando directamente sobre el volumen de depósitos en dólares, que sí repercuten directamente sobre el financiamiento de los bancos", señala Andrea Manavella, consultora especializada en el sector financiero.
En el mediano plazo, un desdoblamiento cambiario podría tener impacto en el desarrollo de algunos productos financieros. Por caso, la oferta de tarjetas de crédito internacionales o la venta de seguros, cuyo valor esté atado directa o indirectamente al precio del dólar.
Así lo vive cada sector
Inmobiliario
Freno de las operaciones
La compraventa de inmuebles se paralizó en los últimos días, al tiempo que se reactivó la oferta de viviendas en alquiler. Los desarrolladores de proyectos nuevos aceptan pesificar los precios de las propiedades.
agropecuario
Sin cambios, pero con dudas
Por ahora no hay problemas para importar agroquímicos y fertilizantes al cambio oficial. Con todo, entre los productores crece el temor de que en el futuro los precios de los insumos se guíen por el dólar paralelo.
Industria
Costo de reposición, en la mira
En el sector, la mayoría dice que hay que esperar algunas semanas, hasta la próxima reposición de insumos, para ver qué precios pretenden cobrar los proveedores. El tema se analizó en el seno de la UIA.
consumo masivo
Bajo la vigilancia de Moreno
La suba del dólar blue aún no se siente en las góndolas. El secretario de Comercio, Guillermo Moreno, ya avisó a supermercados y autoservicios que no tolerará alzas que se guíen por el paralelo.
Informes de Alfredo Sainz, Florencia Donovan, Fernando Bertello, Silvia Stang y Francisco Olivera .


Nuevo escenario, Preocupación en la Casa Rosada
Fuente: Por Jesica Bossi, LA NACION, 29-05-2012
El Gobierno recorta fondos y crece el control de la economía
Hay menos giros a las provincias, se demoran las paritarias y aumenta el temor al impacto de la crisis
Pasar el invierno con la canilla de fondos apretada. Esa es la consigna del Gobierno, que desde hace dos meses maniobra, con sigilo, una estrategia adaptada a tiempos de escasez: dosificó los envíos de partidas para obras públicas, recortó los giros a las provincias y moldeó, con más celo que nunca, el ritmo de las negociaciones salariales, para demorar los cierres de acuerdos y tener un techo de aumento más bajo que otros años.
Con señales de desaceleración que se manifiestan antes de lo previsto, en la Casa Rosada pronostican que la crisis internacional pegará con mayor impacto en el país en el segundo semestre. Para ese entonces, aspiran a tener un colchón de recursos que garantice los compromisos de deuda -en agosto deben desembolsar 2200 millones de dólares por el Boden 2012- y tener encaminada la balanza comercial. Esta última es la máxima obsesión del secretario de Comercio, Guillermo Moreno, impulsor de las trabas a las importaciones y dedicado a la caza de billetes verdes con un único objetivo: llegar a fin de año con un superávit comercial de 12.000 millones de dólares para mantener las cuentas en orden. La poda ya se comunicó a los gobernadores que, avisados, se lanzaron a la solicitud de préstamos, colocación de bonos y la suba de impuestos. Cristina Kirchner monitorea personalmente la evolución de los planes de infraestructura. "Pidió que se mande lo mínimo indispensable", confiaron a LA NACION cerca de la Presidenta. La promesa, sin fecha exacta, es que habrá inyección de dinero más adelante.
La frialdad de los números reflejan el recorte. Apenas recuperada de una gripe, Cristina Kirchner recibió el miércoles al ministro de Economía, Hernán Lorenzino, y al secretario de Hacienda, Juan Carlos Pezoa. La dupla le presentó el informe fiscal de abril. Allí, las planillas confirmaron una tendencia: la coparticipación a las provincias crece menos que en años anteriores.
Otro dato es ilustrativo: los fondos no automáticos destinados a los gobernadores -es decir, aquellos que la Casa Rosada envía discrecionalmente, por fuera de la masa coparticipable y del Fondo Solidario de la Soja- cayeron 8,3% respecto del mismo mes, en 2011. En ese rubro, las transferencias de capital -volcadas, en general, a obras- registraron una baja de 3%, según estima el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (Iaraf).
Las partidas no sólo no cubren la actualización anual por la inflación, sino que ingresaron en terreno negativo. "Cuando caía la coparticipación, solían compensarla con otras transferencias no automáticas a las provincias, como, de hecho, pasó en 2009. Eso no está ocurriendo por ahora", explicó a LA NACION el economista Ariel Barraud, del Iaraf.
Las grietas
El nuevo escenario abre grietas en el equipo económico. La guerra fría enfrenta a dos generales: el secretario de Política Económica, Axel Kicillof, más afín a establecer tipos de cambio múltiples, y Moreno, que minimiza las consecuencias del torniquete al dólar. "El resto mira de afuera", apuntó un funcionario. Lorenzino y Pezoa se conforman con sobrevivir el avance del economista de La Cámpora. Y Ricardo Echegaray, el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), se limita a cumplir órdenes.
Más firme que otras temporadas, el Gobierno hace marca personal en las negociaciones salariales. Exigió "racionalidad" en los reclamos y le imprime mayor lentitud a la firma y homologación de los convenios.
Un puñado de sindicalistas, hoy de buena relación con el kirchnerismo, obtuvo en despachos oficiales una peculiar explicación sobre ciertas demoras: la intención de que los aumentos se concreten, escalonadamente, más entrado el año. "Hay retraso y, además, la mayoría de los convenios firmados están por debajo de la línea de inflación", sostuvo a LA NACION Horacio Meguira, director del Departamento Jurídico de la Central de Trabajadores Argentinos (CTA).
Una postal estadística exhibe la desaceleración en la negociación colectiva. Entre enero y el 19 de abril, última actualización oficial disponible, se celebraron 33 acuerdos salariales por actividad (de distinto tipo y alcance, incluidas sumas fijas por única vez a principios de año), contra los 121 que se sellaron en el mismo período de 2011 bajo la órbita del Ministerio de Trabajo, conducido por Carlos Tomada.
Si bien es cierto que este mes se cerraron paritarias con gremios de peso -metalúrgicos, bancarios y comercio- a estas alturas del año estaban arregladas las subas de camioneros, ferroviarios y obreros de la construcción, entre un pelotón de sindicatos. Un ejemplo de los casos más espinosos: la Unión Ferroviaria tiene vencido su convenio desde el 1° de marzo. Con José Pedraza en prisión, hace dos semanas hubo una amenaza de paro si no se convocaba a la mesa de negociación. Debió intervenir el ministro de Planificación, Julio De Vido, para frenar la medida.
Una comisión especial, creada por la Presidenta, capitaneada por Kicillof y representantes del Ministerio de Industria, ejerce un control paralelo y plantea metas específicas en la discusión. Tuvo especial injerencia en la paritaria de la UTA, que aceptó un aumento del 18%, en línea con el deseo del Gobierno. Se escudriñaron subsidios al transporte y balances de las compañías. El acta acuerdo lleva la firma de Augusto Costa, subsecretario de Coordinación Económica, hombre que reporta a Kicillof.
Los tironeos de la discusión salarial quedaron, a su vez, encapsulados en una puja de poder: la sucesión de Hugo Moyano al frente de la CGT. Enfrentado con el Gobierno, el camionero trasladará esa disputa a las paritarias. Ya anticipó que reclamará alrededor del 30%, una cifra superior al resto.
El ministro oficial y los paralelos
Una pelea subterránea por el dólar, el crecimiento y el rumbo del modelo divide a los miembros del equipo económico. Cómo juegan y qué recetas le llevan a la Presidenta.

Hernan Lorenzino
Ministro de Economía
Nunca estuvo a favor del cerrojo al dólar, que comenzó en noviembre durante una minicorrida bancaria. De perfil super bajo, casi no tiene gravitación en el círculo presidencial. Llegó al Palacio de Hacienda de la mano de Amado Boudou, hoy sin injerencia en el área económica.

Guillermo Moreno
Secretario de Comercio
Es el hombre más escuchado por Cristina Kirchner. Su fijación es la balanza comercial. Es el ideólogo de las trabas a las importaciones y propone controles estrictos al dólar. Tuvo su momento de gloria en Angola, con la Presidenta. Prevé otra misión comercial exótica: Azerbaiján.

Axel Kicillof
Secretario de Política económica
Promovido como economista estrella de La Cámpora, su rival interno es el poderoso Moreno. Cree que la intervención desmesurada en el mercado del dólar genera expectativas devaluacionistas. Prefiere un sistema de tipo de cambio diferenciado. Apunta a fomentar la competitividad del sector industrial.

Ricardo Echegaray
Titular de la AFIP
Diseñó las primeras medidas para vigilar el dólar, a fines del año pasado. Es acusado por un ala del Gobierno de establecer una política cambiaria "militarista". Estos días envió perros adiestrados a la frontera con Uruguay para inspeccionar el tráfico de billetes verdes. Opina menos y sigue órdenes.

Juan Carlos Pezoa
Secretario de Hacienda
Es, junto con Lorenzino, un sobreviviente del veloz avance de Kicillof en el Ministerio de Economía. Administra recursos y lleva el detalle de las cuentas nacionales. Néstor Kirchner lo llamaba todas las mañanas para saber la evolución de los números. Está en un momento de repliegue.

jueves, 24 de mayo de 2012

Terrenos

Pocos, caros y muy requeridos
No hay tema que desvele más a los desarrolladores que la búsqueda de tierra para construir nuevos proyectos. Un bien finito y a la vez clave por el que la oferta suele exigir precios de venta hasta por las nubes, y que superan lo que el mercado está dispuesto a pagar. La escasez tiene peso y lo hace valer.
Un developer que se precie de tal es un permanente buscador de lotes bien ubicados. Y cuando no lo están, el mero hecho de haber hallado un lote de determinadas características para un proyecto que puede marcar la diferencia se vuelve atractivo en la zona elegida, y a partir de allí puede suceder un cambio en pocas cuadras y hasta crear sinergia en ese lugar donde llegarán otros proyectos. Claro que todo esto es un proceso que lleva tiempo y más aún cuando las condiciones para construir son complejas, como sucede actualmente. Es Jorge Toselli, presidente de JT, quien define: "El dato más relevante estadístico revela que durante 2011 se construyeron 2.562.811 m² en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa casi el 100% más de lo que se edificó en 2010 (se tomaron para el análisis la obra a nuevo y las ampliaciones). Creemos que estamos en el punto máximo, a partir de ahora y por la escasa compra de terrenos, estos datos están marcando una caída, en mayo de 2012 contra 2011". Explica además que en el rubro terrenos, el panorama se ajusta a esas condiciones, pero se suman además otras problemáticas como la demora en los permisos municipales y la indefinición respecto de las reglas de juego en los distintos mercados (en esta área, los recaudos se deben tomar pensando en un lapso de 2 o 3 años, según la importancia de la obra, tiempo más que prolongado en la Argentina de hoy). "Aun así -añade- los arquitectos, constructores, desarrolladores y demás actores en el rubro de la construcción siguen adelante generando ideas y proyectos, pero sin arriesgar y negándose a abandonar las zonas más seguras a nivel rentabilidad." Algunos ejemplos de precios de lotes los aporta Jorge D'Odorico, de D'Odorico Propiedades, con permiso para construir en Palermo SoHo 1400 m², el valor es de 1.300.000 dólares; en Núñez, con permiso para construir 1100 m², 950.000 dólares; en Colegiales, con permiso de construcción 1000 m², 800.000 dólares; Villa Crespo, con permiso de construcción 800 m², 550.000 dólares. "La demanda de terrenos continúa sostenida a pesar de la disminución de los permisos de obras que hubo en el primer trimestre. Como siempre los valores dependen del proyecto que se encare. Hoy por lo general se dirige a unidades chicas donde se puedan optar para uso profesional y para renta temporaria en las zonas donde confluye el turismo. También siempre en las ubicaciones premium se busca que el proyecto tenga esa dualidad a la hora de considerar la inversión."

José Azpiroz Costa, director de la Inmobiliaria Bullrich, entiende que "la demanda es consciente de que los valores de los terrenos superaron el límite de lo que se podía pagar. Aunque cuando aparece un terreno bueno enseguida lo pisan y empiezan a planificar su construcción, más allá de la coyuntura. Es cierto que no hay crédito. Pero los desarrolladores son los bancos que deberían aparecer y no están. Cada terreno, a diferencia de un departamento, una vez vendido no se repone. Los espacios que faltan venderse en la ciudad son cada vez menos. Se vendieron casi 2000 terrenos en los últimos 7 años y las incidencias que estaban alrededor de 400/500 dólares han duplicado su valor. Y en algunos casos vale casi 4 veces más. Además, los terrenos que quedan ya casi no tienen las medidas para construir torres. Se construyeron de 2002 a la fecha más de 10.000.000 de m². Y quienes pagan los valores de incidencia en la actualidad saben que es casi imposible encontrar esas perlas a menos de 700 dólares en los barrios menos categorizados hasta los 2500 dólares en los más cotizados. Y hasta más aún". Explica que en las zonas seis puntos aplican como en la convertibilidad un m² de incidencia es igual a 1000 dólares. Y hasta hace poco un m² de construcción era igual a 1000 dólares. Así, entre ambos componentes se llegaba a 2000 dólares por m². Los desarrolladores conscientes de estos valores compran igual. Si en última instancia no empiezan sus obras, esperan? Pero tienen el terreno pisado. Otros comienzan la obra, aun sin vender al pozo y luego de terminada venden sin presiones. ¿Por qué se han ido tan arriba esos valores?" Azpiroz Costa explica que con crisis o sin ella, euforia o un mercado tranquilo no quedan predios. La escasez hace al precio. El desarrollador que tiene una estructura armada debe seguir consumiendo terrenos para continuar con su negocio. No creo que los valores de los terrenos bajen; la propia inflación corrige los valores del m² de construcción hacia arriba. Hay que observar zonas con menor incidencia. La construcción tiene un piso de 1000 dólares; una media de 1200/1300 dólares y la calidad muy buena supera los 1500 dólares. Cada m² de venta soporta lo que pusimos de incidencia y lo que pusimos de construcción. Concluye: "Como con la construcción no se puede hacer milagros (inflación mediante), el secreto para que la obra cueste menos es conseguir un terreno que no tire demasiado arriba la ecuación. Eso obliga a los developers a esforzarse para tratar de conseguir no los terrenos baratos, si no los que estén menos por las nubes".

Damián Tabakman, developer y presidente de APPI, comenta: "A diferencia de otros segmentos del Real Estate (unidades usadas, locales, oficinas, por ejemplo, que la gente compra para usar o para generarse una renta), los terrenos se compran con un fin cualitativamente diferente: son la materia prima esencial para que los developers puedan impulsar sus proyectos, que en los últimos años estuvieron motorizados, en su mayoría por inversores, no por usuarios finales. Gente que compraba unidades en el pozo con la expectativa de tener luego una renta o una ganancia de capital cuando la obra estuviera terminada. Hay que decir que el contexto actual ha debilitado la vocación inversora". Agrega además que "los controles cambiarios, los problemas políticos y macroeconómicos e incluso noticias como la de YPF han hecho que quien tiene dólares, hoy en muchos casos prefiera conservarlos. Antes, el pequeño ahorrista se preocupaba por desprenderse de la moneda norteamericana porque cada día perdía más valor y poder adquisitivo, y además, invertida fuera del país no rendía nada. Ese paradigma no cambió, pero igual la gente se puso más a la defensiva y lo piensa dos veces antes de deshacerse de sus dólares. Con esa demanda inversora debilitada, los desarrollistas pierden su principal locomotora, y la voracidad por adquirir lotes no es tan fuerte. A menor demanda, los altos precios a los que llegó la tierra se vuelven menos defendibles. No obstante ello hay que tener en cuenta que los propietarios de los terrenos rara vez tienen terrenos. Lo que tienen es un inmueble con destinos diferentes (un comercio, un PH, una estación de servicio, un garaje), que subutilizan su potencialidad inmobiliaria y su FOT. Por ello, desactivar ese otro destino suele tener mucho sentido, pero la urgencia por hacerlo usualmente no existe, y la historia demuestra, al menos en los últimos años, que cada día que pasa, los lotes urbanos valen más. Eso significa que si alguien tiene una tintorería, por ejemplo, apta para ser demolida y convertida en una torre, si hoy no recibe ofertas de developers, en general tiende a esperar sin apuro a que vengan más adelante, y no a bajar el precio. Y este fenómeno es especialmente agudo en las mejores zonas de la ciudad.

En la zona norte

Cuenta Mariano Galeazza, director de operaciones de Grupo Monarca, que "hoy en la zona norte existe variedad de tierras interesantes. La búsqueda de predios en una escala grande para un developer no baja de 15.000 m². Como la oferta es más amplia en esta zona que abarca desde Vicente López hasta Pilar aparecen flexibilidades del propio negocio que se plantea desde la forma de pago; también sumar al dueño de la tierra al emprendimiento para trabajar en conjunto. Es decir se adquiere el terreno y se puede abonar una parte con m², con unidades que se puedan vender en el futuro". Al respecto, añade: "No es que la tierra sea barata, pero existen otras formas de pagar para agilizar la operación y que se beneficien las partes. Si se puede pagar una parte en m² o financiar el pago de la tierra, lo que se busca es evitar el impacto directo en el precio final". Con relación a la zona, cuanto más lejos, más oferta existe. "Es menor, por ejemplo, para el área residencial, en el corredor medio, entre Panamericana y Maipú, donde se calculan valores entre 300/450 dólares el m² de incidencia. En Tigre, la oferta puede ir desde los 50 dólares hasta los 400; entre 300/400 en un lugar atractivo. Pero al margen de los valores, lo importante es que muchos propietarios están más flexibles y eso permite mejores resultados para que el negocio beneficie a las partes".

EN NÚMEROS

Se vendieron casi 2000 terrenos en los últimos 7 años y las incidencias que estaban en 400/500 dólares el m² han duplicado. Durante 2011 se construyeron 2.562.811 m² en la Capital, lo que representa casi el 100% más de lo que se edificó en 2010. De 2002 a la fecha se construyeron más de diez millones de m²

Fuente: Por Adriana Anzillotti,| LA NACION, 12 de mayo de 2012


miércoles, 23 de mayo de 2012

Conflictos en el mercado de alquileres, mayo 2012


Salvo en casos puntuales, el crédito hipotecario no existe como parte de una solución a la vivienda y esto dispara, junto con la inflación, precios y costos más altos
"El mercado de alquileres se encuentra al rojo vivo", afirmó hace un par de meses Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Hoy, restricciones del mercado cambiario mediante, los operadores no sólo lo confirman, sino que podría decirse que la cosa está que arde .

Todo parece indicar que las operaciones de compraventa son muy inferiores a la firma de contratos de alquiler, y que cualquier departamento de dos o tres ambientes no permanece en oferta más de tres días. Momento propicio, entonces, para atender las estimaciones que, en torno del volumen, la dinámica y distribución del mercado de alquileres, hacen estudiosos del tema como Marcelo Satulovsky, consultor, docente e investigador en arquitectura, desarrollo urbano y Real Estate. El estima que para este 2012 en la ciudad de Buenos Aires, "las tendencias de años anteriores permiten proyectar 191.000 operaciones de alquileres residenciales".

Aunque llamativa, la cifra resulta menos asombrosa cuando se escucha al entrevistado recordar que mucha de la mejor arquitectura doméstica porteña nace, entre 1930 y 1950, como edificios de renta y que en paralelo al vaivén de la economía del país fue creciendo la cantidad de inquilinos en la ciudad. "Así -afirma- tras una década, la de 1990 con el crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide, y otra la de los 2000, cuando la financiación hipotecaria fue virtualmente inexistente (6% promedio del total de operaciones año), la proporción de hogares que alquilan en Capital pasó del 21,5% en 1991 al 29,9% en 2010, con lo que en ese período se sumaron al mercado de alquileres 115.000 hogares."

Oferta, demanda y renta

La contundencia de los números parece innegable, claro que en la realidad los procesos se combinan. Lo expresa Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre: "La ausencia de crédito y una inflación que licua el ahorro han reducido alrededor de un 50% la accesibilidad a la vivienda propia durante la última década. A eso debemos sumar hoy las trabas para la compra de dólares. Todo esto hace que las operaciones de alquiler mantengan un ritmo firme y sostenido". En el mismo sentido opina Adrián Franze, socio gerente de Tizado Propiedades, que también atribuye a la falta de crédito ese incremento de casi el 10% en los hogares alquilados. "Un gran porcentaje de inquilinos estaría calificado para obtener un crédito, pero las condiciones de los pocos que hay son inaceptables; entonces, una cantidad de familias quedan sin otra opción que el alquiler. A éstas se suma la demanda nueva, de jóvenes que pretenden formar familia o independizarse y que tampoco pueden comprar, más la gente que llega de afuera a vivir en Buenos Aires."
Parece el momento de preguntar de qué modo el mercado pudo satisfacer tal demanda. "Gracias al auge de la construcción entre 2003 y 2010, se sumaron miles de unidades al stock existente", responde Franze. Y Pepe se explaya: "Por un lado, quienes tienen alguna capacidad de ahorro resguardan su capital en inmuebles que se vuelcan, en un 30% o 35%, al mercado locativo. Por otro han caído bastante los alquileres temporarios que fueron absorbidos por el mercado de 24 meses. Una renta de alrededor del 6% anual en dólares, que se ubica entre el 0,5% y 0,6% del valor del inmueble es excelente, cuando el banco ofrece un 1,5% anual como mucho".
Mucho se discute respecto del nivel de precios de los alquileres residenciales porteños y resulta difícil que locadores y locatarios coincidan en cuál es el precio justo. Es cierto que la suba constante de valores se hace sentir y los inquilinos la padecen. Pero lo es también que, como dice Pepe, "para el propietario aumentan los costos de reposición y de mantenimiento. El problema es una inflación del 28% al 30%. No suben sólo los sueldos de los encargados o la vigilancia; también se incrementan las tarifas que dejaron de estar subsidiadas, las lamparitas, todo".
Con argumentos atendibles de las dos partes, para el arquitecto Satulovsky "en Chile la renta bruta anual alcanza un 8,9%, cifra similar a la de México; en Toronto, el 5,4%; en Nueva York, el 4,7%, y en Madrid, Roma y Londres, entre el 4,1% y el 4,5%. Es decir que en relación con otras capitales latinoamericanas y europeas, el nivel actual de la renta inmobiliaria residencial local es racional, ni hacia arriba ni hacia abajo".
Claro que esa racionalidad no parece mantenerse en lo que hace a la distribución geográfica de los hogares alquilados. Más allá del incremento total de alquileres capitalinos, un repaso a vista de pájaro sobre la ciudad bastaría para percibir que la distribución no ha sido pareja. "De acuerdo con nuestra experiencia, la mayor concentración de alquileres en Capital Federal se produce en Palermo, Barrio Norte, Recoleta, zonas con gran densidad de edificios y cercanas al Centro y a las universidades, y atractivas comercialmente", sostiene Franze. Lo que el informe de Satulovsky traduce de la siguiente manera: "Durante las últimas dos décadas, el incremento de hogares alquilados no ha seguido un ritmo uniforme en las zonas de la ciudad. En el Norte se registra el mayor incremento relativo, ya que hay una suba del 7,8% de inquilinos en relación con el total de hogares, mientras que se percibe un retroceso en el Sur y el Oeste".

Suben o bajan
Los comportamientos y las tendencias analizados ayudan a los entrevistados a responder la pregunta que tiñe de rojo vivo al mercado de locaciones porteño: qué pasará con el costo de los alquileres en lo que resta del año.
Según concluye Pepe, "no hay espacio para grandes cambios". Franze, por su parte, sostiene: "En Capital, tomando como parámetro el bien de mayor rotación, es decir una unidad de 3 ambientes, los valores de referencia para un edificio sin amenities y con expensas promedio de $ 700, serían de $ 2500 para Villa Urquiza, 3000 para Palermo y Belgrano, 3400 para Barrio Norte. En cuanto a la evolución natural que tienen los alquileres, es por lo menos igual o algo superior a la inflación real y a la evolución de los salarios". Entre las zonas más baratas pueden mencionarse La Boca, Agronomía y Liniers, donde un 3 ambientes ronda los $ 1450, 1650 y 1800, respectivamente.
Finalmente, Satulovsky hace proyecciones y espera "un ritmo de mercado superior a 4000 operaciones mensuales en el Norte y el Centro; 3600 en el Este; 2000 en el Oeste, y 1500 en el sur de la ciudad". En todos los casos, salvo cambios profundos en la actividad, sin demasiadas sorpresas ya que "a la suba espectacular de la demanda en esta década sin crédito se contrapone una oferta voluminosa, generada con miras a la renta. A la presión genuina a la suba (incremento de costos) se opone otra presión, también genuina, a la baja, dada por la capacidad de pago de la demanda y su no disposición a convalidar subas que no sabe si luego va a poder cubrir".

Algunas opciones

Belgrano
3 de Febrero y Sucre, 5 ambientes, 197 m2, US$ 3500
Obligado y Echeverría, 3 ambientes, 90 m2, $ 5000
Miñones y Juramento, 2 ambientes, $ 2400

Recoleta
Libertad entre Santa Fe y Arenales, contrafrente, 3 ambientes con dependencias, 85 m2, $ 4000
Esmeralda 900, 2 ambientes 50 años de antigüedad, 74 m2, US$ 1000
Vicente López 1900, monoambiente, 35 m2, $ 2300

Palermo
Avenida del Libertador 2600, 5 ambientes y dependencias, US$ 3200
Uriarte y Guatemala, 3 ambientes $ 2800

Núñez
Arcos 2800, 2 ambientes, 53 m2, $ 3000.

Ramos Mejía
Av. De Mayo 900, 1 ambiente apto profesional $ 1100
Barcala 546 2 ambientes $1400
Monteagudo 185 2 ambientes 53m² con cochera $ 2200

Fuente: Paula Gómez, LA NACION, 19 de mayo de 2012

miércoles, 2 de mayo de 2012

Nuevos Créditos Mayo 2012

La primera casa está más cerca
El Instituto de Vivienda porteño y el Banco Ciudad lanzan un plan para jóvenes que buscan su primer hogar
Desde hace mucho tiempo, el acceso a la vivienda se presenta como un problema de difícil solución para quienes buscan su primer hogar: precios en dólares que suben año tras año y escasa oferta crediticia que en la mayoría de los casos resulta inalcanzable por las altas tasas de interés y las consiguientes elevadas cuotas mensuales, se convirtieron en los principales obstáculos. Un dato que da cuenta de ese presente es que sólo un 5% de las compras de inmuebles se realizó utilizando créditos hipotecarios.

Ante esta realidad, el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC) lanzará durante el mes próximo Primera Casa, un programa que propone créditos hipotecarios con una de las tasas más bajas del mercado: "La idea es que quien acceda al crédito pague por la cuota un importe similar al que hoy se abona por un alquiler. Esto es posible gracias a una contribución parcial de la tasa de interés por parte del IVC y del Banco Ciudad durante el plazo de financiación -comentó Emilio Basavilbaso, presidente del IVC-. Primera Casa propone ser un catalizador de la demanda de vivienda, permitiendo la libre elección de los individuos, atrayendo a la iniciativa privada. En forma indirecta, el sistema de fomento impulsará también a la oferta, es decir la construcción de viviendas".

Estos créditos hipotecarios, que se inspiraron en exitosos programas de viviendas desarrollados en Chile, Brasil o Colombia requieren que el o los tomadores se hagan cargo del 15% del valor de la vivienda elegida para la compra y que alcancen individual o conjuntamente un ingreso de 4000 pesos. El 85% restante se financiará por medio de un crédito hipotecario a largo plazo (20 años). "Al momento de firmar el boleto de compraventa es necesario pagar hasta un 30% del valor de la propiedad (el 15% lo tiene el particular y el otro 15% lo aporta el IVC con una hipoteca secundaria que tiene que ser aportado en el momento de la firma del boleto), y la operación del boleto se realiza antes del desembolso del crédito", explicó Martín Moyano Barro, director del IVC.

El programa, un sistema tripartito de financiamiento (ahorro previo, subsidio directo y crédito hipotecario a largo plazo), prevé para su primer año asignar 1000 millones de pesos previendo que facilitará el acceso a su primera vivienda a unas 2500 familias.

Las propiedades aptas para el crédito deben estar dentro de la ciudad de Buenos Aires, que el valor del m2 no supere los 1700 dólares para las usadas o 2000 dólares para las viviendas a estrenar, y en todos los casos la unidad deberá ser la única y de ocupación permanente.

Para acceder al préstamo el programa propone un sistema de puntaje a través del cual se otorgan créditos, con objeto de ayudar antes a quien más lo necesita. Entre los distintos factores por tener en cuenta se destacan: características individuales/familiares (edad, estado civil, cantidad de integrantes, etcétera), ingresos (nivel de ingresos y situación laboral), situación de vivienda actual (tamaño y condición de la propiedad, si es prestada o alquilada, etcétera).

El plan prevé que la cuota mensual no supere el 40% del ingreso individual o conjunto. Sin embargo este porcentaje lo determina el Banco Ciudad, teniendo en cuenta diversidad de factores, como deudas, gastos mensuales, tarjeta de crédito y otros.
Características

Plazo: 20 años

Moneda: pesos

La tasa: 9% el 1er año, 10% el segundo, 11% el tercero y 14%, en los restantes

Monto financiable: propiedades entre 60.000 y 95.000 dólares, hasta un 85% del valor de la propiedad (monto máximo del crédito de 80.750 dólares)
Requisitos

Ser argentino o extranjero; en ambos casos residir en el territorio nacional (por los menos con 2 años de anterioridad a la aplicación).

Tener entre 18 y 45 años. No ser propietario de un inmueble en el país ni en el extranjero.

Tener ingresos individuales netos mensuales entre 4000 y 10.500 pesos, y conjuntos entre 4000 y 14.000.

No tener antecedentes financieros desfavorables.

Registrarse en la Web (aún no definida), completar la declaración jurada y la aplicación, y obtener un puntaje por arriba del que se denomina de corte..
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