miércoles, 23 de mayo de 2012

Conflictos en el mercado de alquileres, mayo 2012


Salvo en casos puntuales, el crédito hipotecario no existe como parte de una solución a la vivienda y esto dispara, junto con la inflación, precios y costos más altos
"El mercado de alquileres se encuentra al rojo vivo", afirmó hace un par de meses Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Hoy, restricciones del mercado cambiario mediante, los operadores no sólo lo confirman, sino que podría decirse que la cosa está que arde .

Todo parece indicar que las operaciones de compraventa son muy inferiores a la firma de contratos de alquiler, y que cualquier departamento de dos o tres ambientes no permanece en oferta más de tres días. Momento propicio, entonces, para atender las estimaciones que, en torno del volumen, la dinámica y distribución del mercado de alquileres, hacen estudiosos del tema como Marcelo Satulovsky, consultor, docente e investigador en arquitectura, desarrollo urbano y Real Estate. El estima que para este 2012 en la ciudad de Buenos Aires, "las tendencias de años anteriores permiten proyectar 191.000 operaciones de alquileres residenciales".

Aunque llamativa, la cifra resulta menos asombrosa cuando se escucha al entrevistado recordar que mucha de la mejor arquitectura doméstica porteña nace, entre 1930 y 1950, como edificios de renta y que en paralelo al vaivén de la economía del país fue creciendo la cantidad de inquilinos en la ciudad. "Así -afirma- tras una década, la de 1990 con el crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide, y otra la de los 2000, cuando la financiación hipotecaria fue virtualmente inexistente (6% promedio del total de operaciones año), la proporción de hogares que alquilan en Capital pasó del 21,5% en 1991 al 29,9% en 2010, con lo que en ese período se sumaron al mercado de alquileres 115.000 hogares."

Oferta, demanda y renta

La contundencia de los números parece innegable, claro que en la realidad los procesos se combinan. Lo expresa Armando Pepe, presidente del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM) y titular de la inmobiliaria que lleva su nombre: "La ausencia de crédito y una inflación que licua el ahorro han reducido alrededor de un 50% la accesibilidad a la vivienda propia durante la última década. A eso debemos sumar hoy las trabas para la compra de dólares. Todo esto hace que las operaciones de alquiler mantengan un ritmo firme y sostenido". En el mismo sentido opina Adrián Franze, socio gerente de Tizado Propiedades, que también atribuye a la falta de crédito ese incremento de casi el 10% en los hogares alquilados. "Un gran porcentaje de inquilinos estaría calificado para obtener un crédito, pero las condiciones de los pocos que hay son inaceptables; entonces, una cantidad de familias quedan sin otra opción que el alquiler. A éstas se suma la demanda nueva, de jóvenes que pretenden formar familia o independizarse y que tampoco pueden comprar, más la gente que llega de afuera a vivir en Buenos Aires."
Parece el momento de preguntar de qué modo el mercado pudo satisfacer tal demanda. "Gracias al auge de la construcción entre 2003 y 2010, se sumaron miles de unidades al stock existente", responde Franze. Y Pepe se explaya: "Por un lado, quienes tienen alguna capacidad de ahorro resguardan su capital en inmuebles que se vuelcan, en un 30% o 35%, al mercado locativo. Por otro han caído bastante los alquileres temporarios que fueron absorbidos por el mercado de 24 meses. Una renta de alrededor del 6% anual en dólares, que se ubica entre el 0,5% y 0,6% del valor del inmueble es excelente, cuando el banco ofrece un 1,5% anual como mucho".
Mucho se discute respecto del nivel de precios de los alquileres residenciales porteños y resulta difícil que locadores y locatarios coincidan en cuál es el precio justo. Es cierto que la suba constante de valores se hace sentir y los inquilinos la padecen. Pero lo es también que, como dice Pepe, "para el propietario aumentan los costos de reposición y de mantenimiento. El problema es una inflación del 28% al 30%. No suben sólo los sueldos de los encargados o la vigilancia; también se incrementan las tarifas que dejaron de estar subsidiadas, las lamparitas, todo".
Con argumentos atendibles de las dos partes, para el arquitecto Satulovsky "en Chile la renta bruta anual alcanza un 8,9%, cifra similar a la de México; en Toronto, el 5,4%; en Nueva York, el 4,7%, y en Madrid, Roma y Londres, entre el 4,1% y el 4,5%. Es decir que en relación con otras capitales latinoamericanas y europeas, el nivel actual de la renta inmobiliaria residencial local es racional, ni hacia arriba ni hacia abajo".
Claro que esa racionalidad no parece mantenerse en lo que hace a la distribución geográfica de los hogares alquilados. Más allá del incremento total de alquileres capitalinos, un repaso a vista de pájaro sobre la ciudad bastaría para percibir que la distribución no ha sido pareja. "De acuerdo con nuestra experiencia, la mayor concentración de alquileres en Capital Federal se produce en Palermo, Barrio Norte, Recoleta, zonas con gran densidad de edificios y cercanas al Centro y a las universidades, y atractivas comercialmente", sostiene Franze. Lo que el informe de Satulovsky traduce de la siguiente manera: "Durante las últimas dos décadas, el incremento de hogares alquilados no ha seguido un ritmo uniforme en las zonas de la ciudad. En el Norte se registra el mayor incremento relativo, ya que hay una suba del 7,8% de inquilinos en relación con el total de hogares, mientras que se percibe un retroceso en el Sur y el Oeste".

Suben o bajan
Los comportamientos y las tendencias analizados ayudan a los entrevistados a responder la pregunta que tiñe de rojo vivo al mercado de locaciones porteño: qué pasará con el costo de los alquileres en lo que resta del año.
Según concluye Pepe, "no hay espacio para grandes cambios". Franze, por su parte, sostiene: "En Capital, tomando como parámetro el bien de mayor rotación, es decir una unidad de 3 ambientes, los valores de referencia para un edificio sin amenities y con expensas promedio de $ 700, serían de $ 2500 para Villa Urquiza, 3000 para Palermo y Belgrano, 3400 para Barrio Norte. En cuanto a la evolución natural que tienen los alquileres, es por lo menos igual o algo superior a la inflación real y a la evolución de los salarios". Entre las zonas más baratas pueden mencionarse La Boca, Agronomía y Liniers, donde un 3 ambientes ronda los $ 1450, 1650 y 1800, respectivamente.
Finalmente, Satulovsky hace proyecciones y espera "un ritmo de mercado superior a 4000 operaciones mensuales en el Norte y el Centro; 3600 en el Este; 2000 en el Oeste, y 1500 en el sur de la ciudad". En todos los casos, salvo cambios profundos en la actividad, sin demasiadas sorpresas ya que "a la suba espectacular de la demanda en esta década sin crédito se contrapone una oferta voluminosa, generada con miras a la renta. A la presión genuina a la suba (incremento de costos) se opone otra presión, también genuina, a la baja, dada por la capacidad de pago de la demanda y su no disposición a convalidar subas que no sabe si luego va a poder cubrir".

Algunas opciones

Belgrano
3 de Febrero y Sucre, 5 ambientes, 197 m2, US$ 3500
Obligado y Echeverría, 3 ambientes, 90 m2, $ 5000
Miñones y Juramento, 2 ambientes, $ 2400

Recoleta
Libertad entre Santa Fe y Arenales, contrafrente, 3 ambientes con dependencias, 85 m2, $ 4000
Esmeralda 900, 2 ambientes 50 años de antigüedad, 74 m2, US$ 1000
Vicente López 1900, monoambiente, 35 m2, $ 2300

Palermo
Avenida del Libertador 2600, 5 ambientes y dependencias, US$ 3200
Uriarte y Guatemala, 3 ambientes $ 2800

Núñez
Arcos 2800, 2 ambientes, 53 m2, $ 3000.

Ramos Mejía
Av. De Mayo 900, 1 ambiente apto profesional $ 1100
Barcala 546 2 ambientes $1400
Monteagudo 185 2 ambientes 53m² con cochera $ 2200

Fuente: Paula Gómez, LA NACION, 19 de mayo de 2012

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