jueves, 24 de mayo de 2012

Terrenos

Pocos, caros y muy requeridos
No hay tema que desvele más a los desarrolladores que la búsqueda de tierra para construir nuevos proyectos. Un bien finito y a la vez clave por el que la oferta suele exigir precios de venta hasta por las nubes, y que superan lo que el mercado está dispuesto a pagar. La escasez tiene peso y lo hace valer.
Un developer que se precie de tal es un permanente buscador de lotes bien ubicados. Y cuando no lo están, el mero hecho de haber hallado un lote de determinadas características para un proyecto que puede marcar la diferencia se vuelve atractivo en la zona elegida, y a partir de allí puede suceder un cambio en pocas cuadras y hasta crear sinergia en ese lugar donde llegarán otros proyectos. Claro que todo esto es un proceso que lleva tiempo y más aún cuando las condiciones para construir son complejas, como sucede actualmente. Es Jorge Toselli, presidente de JT, quien define: "El dato más relevante estadístico revela que durante 2011 se construyeron 2.562.811 m² en la ciudad de Buenos Aires, lo que representa casi el 100% más de lo que se edificó en 2010 (se tomaron para el análisis la obra a nuevo y las ampliaciones). Creemos que estamos en el punto máximo, a partir de ahora y por la escasa compra de terrenos, estos datos están marcando una caída, en mayo de 2012 contra 2011". Explica además que en el rubro terrenos, el panorama se ajusta a esas condiciones, pero se suman además otras problemáticas como la demora en los permisos municipales y la indefinición respecto de las reglas de juego en los distintos mercados (en esta área, los recaudos se deben tomar pensando en un lapso de 2 o 3 años, según la importancia de la obra, tiempo más que prolongado en la Argentina de hoy). "Aun así -añade- los arquitectos, constructores, desarrolladores y demás actores en el rubro de la construcción siguen adelante generando ideas y proyectos, pero sin arriesgar y negándose a abandonar las zonas más seguras a nivel rentabilidad." Algunos ejemplos de precios de lotes los aporta Jorge D'Odorico, de D'Odorico Propiedades, con permiso para construir en Palermo SoHo 1400 m², el valor es de 1.300.000 dólares; en Núñez, con permiso para construir 1100 m², 950.000 dólares; en Colegiales, con permiso de construcción 1000 m², 800.000 dólares; Villa Crespo, con permiso de construcción 800 m², 550.000 dólares. "La demanda de terrenos continúa sostenida a pesar de la disminución de los permisos de obras que hubo en el primer trimestre. Como siempre los valores dependen del proyecto que se encare. Hoy por lo general se dirige a unidades chicas donde se puedan optar para uso profesional y para renta temporaria en las zonas donde confluye el turismo. También siempre en las ubicaciones premium se busca que el proyecto tenga esa dualidad a la hora de considerar la inversión."

José Azpiroz Costa, director de la Inmobiliaria Bullrich, entiende que "la demanda es consciente de que los valores de los terrenos superaron el límite de lo que se podía pagar. Aunque cuando aparece un terreno bueno enseguida lo pisan y empiezan a planificar su construcción, más allá de la coyuntura. Es cierto que no hay crédito. Pero los desarrolladores son los bancos que deberían aparecer y no están. Cada terreno, a diferencia de un departamento, una vez vendido no se repone. Los espacios que faltan venderse en la ciudad son cada vez menos. Se vendieron casi 2000 terrenos en los últimos 7 años y las incidencias que estaban alrededor de 400/500 dólares han duplicado su valor. Y en algunos casos vale casi 4 veces más. Además, los terrenos que quedan ya casi no tienen las medidas para construir torres. Se construyeron de 2002 a la fecha más de 10.000.000 de m². Y quienes pagan los valores de incidencia en la actualidad saben que es casi imposible encontrar esas perlas a menos de 700 dólares en los barrios menos categorizados hasta los 2500 dólares en los más cotizados. Y hasta más aún". Explica que en las zonas seis puntos aplican como en la convertibilidad un m² de incidencia es igual a 1000 dólares. Y hasta hace poco un m² de construcción era igual a 1000 dólares. Así, entre ambos componentes se llegaba a 2000 dólares por m². Los desarrolladores conscientes de estos valores compran igual. Si en última instancia no empiezan sus obras, esperan? Pero tienen el terreno pisado. Otros comienzan la obra, aun sin vender al pozo y luego de terminada venden sin presiones. ¿Por qué se han ido tan arriba esos valores?" Azpiroz Costa explica que con crisis o sin ella, euforia o un mercado tranquilo no quedan predios. La escasez hace al precio. El desarrollador que tiene una estructura armada debe seguir consumiendo terrenos para continuar con su negocio. No creo que los valores de los terrenos bajen; la propia inflación corrige los valores del m² de construcción hacia arriba. Hay que observar zonas con menor incidencia. La construcción tiene un piso de 1000 dólares; una media de 1200/1300 dólares y la calidad muy buena supera los 1500 dólares. Cada m² de venta soporta lo que pusimos de incidencia y lo que pusimos de construcción. Concluye: "Como con la construcción no se puede hacer milagros (inflación mediante), el secreto para que la obra cueste menos es conseguir un terreno que no tire demasiado arriba la ecuación. Eso obliga a los developers a esforzarse para tratar de conseguir no los terrenos baratos, si no los que estén menos por las nubes".

Damián Tabakman, developer y presidente de APPI, comenta: "A diferencia de otros segmentos del Real Estate (unidades usadas, locales, oficinas, por ejemplo, que la gente compra para usar o para generarse una renta), los terrenos se compran con un fin cualitativamente diferente: son la materia prima esencial para que los developers puedan impulsar sus proyectos, que en los últimos años estuvieron motorizados, en su mayoría por inversores, no por usuarios finales. Gente que compraba unidades en el pozo con la expectativa de tener luego una renta o una ganancia de capital cuando la obra estuviera terminada. Hay que decir que el contexto actual ha debilitado la vocación inversora". Agrega además que "los controles cambiarios, los problemas políticos y macroeconómicos e incluso noticias como la de YPF han hecho que quien tiene dólares, hoy en muchos casos prefiera conservarlos. Antes, el pequeño ahorrista se preocupaba por desprenderse de la moneda norteamericana porque cada día perdía más valor y poder adquisitivo, y además, invertida fuera del país no rendía nada. Ese paradigma no cambió, pero igual la gente se puso más a la defensiva y lo piensa dos veces antes de deshacerse de sus dólares. Con esa demanda inversora debilitada, los desarrollistas pierden su principal locomotora, y la voracidad por adquirir lotes no es tan fuerte. A menor demanda, los altos precios a los que llegó la tierra se vuelven menos defendibles. No obstante ello hay que tener en cuenta que los propietarios de los terrenos rara vez tienen terrenos. Lo que tienen es un inmueble con destinos diferentes (un comercio, un PH, una estación de servicio, un garaje), que subutilizan su potencialidad inmobiliaria y su FOT. Por ello, desactivar ese otro destino suele tener mucho sentido, pero la urgencia por hacerlo usualmente no existe, y la historia demuestra, al menos en los últimos años, que cada día que pasa, los lotes urbanos valen más. Eso significa que si alguien tiene una tintorería, por ejemplo, apta para ser demolida y convertida en una torre, si hoy no recibe ofertas de developers, en general tiende a esperar sin apuro a que vengan más adelante, y no a bajar el precio. Y este fenómeno es especialmente agudo en las mejores zonas de la ciudad.

En la zona norte

Cuenta Mariano Galeazza, director de operaciones de Grupo Monarca, que "hoy en la zona norte existe variedad de tierras interesantes. La búsqueda de predios en una escala grande para un developer no baja de 15.000 m². Como la oferta es más amplia en esta zona que abarca desde Vicente López hasta Pilar aparecen flexibilidades del propio negocio que se plantea desde la forma de pago; también sumar al dueño de la tierra al emprendimiento para trabajar en conjunto. Es decir se adquiere el terreno y se puede abonar una parte con m², con unidades que se puedan vender en el futuro". Al respecto, añade: "No es que la tierra sea barata, pero existen otras formas de pagar para agilizar la operación y que se beneficien las partes. Si se puede pagar una parte en m² o financiar el pago de la tierra, lo que se busca es evitar el impacto directo en el precio final". Con relación a la zona, cuanto más lejos, más oferta existe. "Es menor, por ejemplo, para el área residencial, en el corredor medio, entre Panamericana y Maipú, donde se calculan valores entre 300/450 dólares el m² de incidencia. En Tigre, la oferta puede ir desde los 50 dólares hasta los 400; entre 300/400 en un lugar atractivo. Pero al margen de los valores, lo importante es que muchos propietarios están más flexibles y eso permite mejores resultados para que el negocio beneficie a las partes".

EN NÚMEROS

Se vendieron casi 2000 terrenos en los últimos 7 años y las incidencias que estaban en 400/500 dólares el m² han duplicado. Durante 2011 se construyeron 2.562.811 m² en la Capital, lo que representa casi el 100% más de lo que se edificó en 2010. De 2002 a la fecha se construyeron más de diez millones de m²

Fuente: Por Adriana Anzillotti,| LA NACION, 12 de mayo de 2012


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