sábado, 1 de septiembre de 2012

Cepo al dólar. Como proceder.

Guía práctica para tiempos de cepo

Datos y consejos para despejar dudas antes de concretar una operación en el nuevo escenario económico
as restricciones impuestas desde el Gobierno para acceder a monedas extranjeras (el denominado cepo cambiario ) no sólo provocaron una importante retracción en el mercado -al punto de llevarlo a un casi virtual estancamiento-, sino que generaron muchas dudas en cuanto a la operatoria. Controles cada vez más estrictos, normativas que entran en vigencia al día siguiente de ser formuladas y cambios constantes en las reglas de juego, entre otras medidas, sólo sirvieron para generar más incertidumbres que certezas tanto entre los compradores como entre los vendedores.

Y ante ese panorama, las operaciones inmobiliarias se encontraron, de pronto, ante un nuevo marco regulatorio informal (ya que no hay una reglamentación específica al respecto), que para muchos se convirtió en un enigma bastante difícil de descifrar. En pocas palabras: lo que hasta hace unos meses era claro y explícito, producto de décadas de funcionamiento y de adecuación a los usos y costumbres, ahora es confuso y colmado de incógnitas.

Como una forma de echar un poco de luz se detallan algunos puntos para tener en cuenta a la hora de encarar una operación inmobiliaria, basados en las consultas más frecuentes que reciben operadores, brokers y desarrrolladores de parte de sus clientes.
A ESTRENAR y en pesos

1. ¿Cómo es la operatoria en el caso de los inmuebles a estrenar?

La compraventa de propiedades a estrenar es hoy una de las mejores opciones para paliar la falta de acceso al mercado cambiario. Sucede que la mayor parte de los desarrolladores vende sus emprendimientos que se encuentran en obra o a punto de empezar en pesos y en cuotas, ya que esta figura es una buena forma de mantener activos los proyectos.

Así, los denominados fideicomisos al costo ( que como bien definió el arquitecto Damián Tabakman "son un invento argentino"), surgieron de varias necesidades de los emprendedores y se constituyeron en un buen vehículo para que muchos puedan acceder a la vivienda propia en este mercado enrarecido.

El funcionamiento es bastante simple: por lo general se entra con un adelanto en efectivo que puede ser del 20, 25 o 30 por ciento (dependiendo del tipo de obra) y el saldo se abona en cuotas mensuales indexadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Este índice se basa en un coeficiente que se utiliza para medir la variación del costo de un edificio en Capital Federal, lo cual incluye costo de construcción, mano de obra y materiales. En 2011 el ICAC estuvo por encima del 25 por ciento anual.

Si bien la tasa es bastante alta y en muchos casos acompaña a la inflación real, la ventaja, como se mencionó, es que absolutamente todo se abona en pesos.
Los usados siguen en dólares

2. ¿Cómo se venden las propiedades usadas?

En el caso de las operaciones de propiedades usadas es donde más se plantean trabas. Por el momento, y hasta que haya un cambio al respecto, este tipo de inmuebles se sigue ofreciendo, publicitando y vendiendo en dólares (más allá de que en el Congreso Nacional existan proyectos de ley que buscan pesificar toda la operatoria, no hay nada aprobado).

En ese sentido, si el comprador dispone de los dólares billetes realiza la operación de manera tradicional. Es más, algunos brokers comentaron que quien cuenta con liquidez puede conseguir mejores precios, ya que en éste, como en todos los casos, rige la ley de la oferta y la demanda.

Ahora, en caso de que no disponga de dólares, la transacción dependerá del acuerdo al que puedan llegar tanto el comprador como el vendedor respecto del valor, la forma y la moneda de pago. Como hoy no existen parámetros claros para establecer un marco de referencia (ya que más allá del dólar oficial al que casi nadie puede acceder existen cotizaciones paralelas para la divisa), así que todo quedará supeditado a las posibilidades de uno y a las necesidades del otro.

"En teoría, hoy quien tiene dólares puede comprar sin ningún problema la propiedad que quiera. Sin embargo, el mercado está reflejando una realidad muy distinta, porque solamente compran los que tienen una necesidad imperiosa de hacerlo, mientras que el resto entró en una especie de compás de espera para ver qué sucede en los próximos meses. Está claro: ante un escenario en el que el dinero pierde valor día tras día de la mano de la inflación, es difícil decidirse a realizar una inversión de importancia si no se tiene un panorama claro del mercado", comentó Armando Pepe, titular del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).

3. Y quien no tiene dólares, ¿qué puede hacer?

"Quien quiere comprar un usado y no tiene dólares desgraciadamente tiene pocas posibilidades de acceder a este tipo de propiedades, y no tiene más remedio que tratar de conseguirlos, ya que el 99 por ciento de los vendedores sólo acepta moneda extranjera. También puede recurrir a hacer el pago en un mix de monedas (una parte en dólares, otra en pesos o con valores) y luego de acordar montos y formas de pago con el vendedor; pero éstos son casos realmente muy excepcionales", explicó Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Préstamos, todo un tema

4. ¿Qué sucede con los préstamos hipotecarios? Desde las principales entidades bancarias se informó que los créditos se están dando con normalidad, aunque en un nivel un poco más bajo que los que se venían otorgando hasta el comienzo del cepo cambiario en octubre último. Estos préstamos, sin excepción, se otorgan en pesos. "Tenemos prácticamente el mismo nivel de consultas y el mismo nivel de interés del público en acceder a estos préstamos, pero notamos una merma al momento de concretar los pedidos", comentó Jorge Velázquez, del departamento de prensa del Banco Ciudad.

5. ¿Qué ocurre si el tomador del préstamo quiere comprar una propiedad en dólares? Tampoco puede acceder a dólares en el mercado oficial. Esto es un cambio reciente, ya que el 6 de julio último, por la circular del Banco Central A 5318 del día anterior, se suspendió la normativa que permitía comprar dólares a precio oficial para operaciones inmobiliarias (punto 4.2 del anexo a la comunicación A 5236).

6. ¿Existe alguna excepción? Sí, para los préstamos precalificados antes del 5 de julio último. Quienes fueron adjudicatarios de estos créditos antes de esa fecha tienen tiempo hasta el 31 de octubre próximo para concretar la operación inmobiliaria accediendo a dólares a precio oficial. Quienes no concreten la operación luego de esa fecha recibirán pesos y no podrán cambiarlos a dólares en el mercado oficial.

7. ¿Qué pasa con el dinero del préstamo otorgado si no se concreta la operación? La gente, en ese caso, no concreta el crédito y queda cancelado o el dinero queda en stand by hasta que el solicitante pueda encontrar una propiedad a la que pueda acceder. Esto tiene la desventaja de la desvalorización que sufren los montos frente a la tasa de inflación actual. "Lo que advertimos es que muchas de las operaciones atadas a estos créditos se caen, porque al momento de concretarlas, compradores y vendedores no se ponen de acuerdo sobre el precio de la propiedad, ya que los vendedores quieren dólares y los compradores sólo pueden acceder a pesos", agregó Velázquez.
Documentos, ?casi sin cambios

8. ¿Boleto o escritura? Tradicionalmente, cuando se realizaba una operación de compraventa, se solía hacer una reserva, luego se firmaba un boleto y, finalmente, se hacía la escrituración. Hoy, esta modalidad está siendo desplazada. "Cada vez son más los que optan por hacer directamente la escrituración sin firmar previamente el boleto. O sea, se pasa de la reserva a la escritura sin escalas. Esto sucede porque hay mucha incertidumbre y la gente no sabe qué medida puede salir de un día para otro, y como el boleto es un documento que impone derechos y obligaciones, si hay cambios en el ínterin y surgen inconvenientes en alguna de las partes, se evitan así acciones legales ", expresó Pepe.

9. La escrituración, ¿en pesos o en dólares? El procedimiento de escrituración no sufrió cambios; de hecho, los profesionales insisten con que se realizan normalmente y según los procedimientos habituales.

Es más, en el ámbito judicial sostienen que mucha gente tiene la creencia de que ya existe una ley que obliga a realizar las operaciones inmobiliarias en pesos, lo cual no es correcto, ya que las escrituras se pueden realizar tanto en pesos como en dólares, opción que queda sujeta a las preferencias de los interesados.

Otra de las consultas que más se escuchan es qué pasa con las propiedades que estaban tasadas en dólares y se las quiere escriturar en pesos. En esos casos se debe hacer la conversión al tipo de cambio oficial.

Por otra parte, los compradores que posean dólares tienen que tener en cuenta que los montos por los que vayan a escriturar tienen que estar declarados ante la AFIP (ahorros, capitales de empresas, etcétera) o deben contar con los comprobantes de compra de moneda extranjera en el mercado oficial, o alguna otra forma de poder comprobar el origen legítimo de esos fondos. Si bien no es necesario presentar estos comprobantes en el momento de la escrituración, es conveniente tenerlos como respaldo para los fines impositivos.

"La escrituración de una propiedad se puede realizar en pesos o dólares, porque no hay nada que prohíba hasta el momento hacerla en moneda extranjera. Lo que sí habrá que hacer, luego, es pesificar el monto declarado en dólares, porque éste sirve de referencia para establecer los valores impositivos. O sea, todo lo referido a sellados, impuesto a la transferencia de inmuebles, código de oferta de transferencia de inmuebles, etcétera, se abonan en pesos y proporcionales al valor de la propiedad", explicó Néstor Walenten..


Fuente Por Diego Cuneo para LA NACION 1 de Septiembre de 2012

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