miércoles, 17 de octubre de 2012

Pronostican que los precios de las propiedades se adecuarán al dólar libre

Operadores del sector dijeron a Infobae.com que desde que hay restricciones a la compra de divisas los precios cedieron entre 10 y 15%, pero que la falta de opciones reales para invertir presionarán los precios al alza.
Las operaciones inmobiliarias, históricamente nominadas en dólares, tomaron un nuevo perfil desde la instauración de los controles oficiales para la adquisición de divisas y trazaron un panorama disperso, en el que los alquileres se adecuaron a la pesificación, los precios de las viviendas se redujeron entre 10% y 15% según la cotización del dólar "libre", y los terrenos mantuvieron su valor en dólares, por la escasez de lotes en el área metropolitana.
Agentes del sector consultados por Infobae.com señalaron que en el segmento residencial las transacciones que no logran pactarse en dólares adoptan el llamado "dólar celeste", es decir, un pago en pesos que toma un promedio entre las cotizaciones del dólar oficial y el paralelo. Del mismo modo, estiman que la falta de opciones para invertir retraerá los precios en dólares al nivel anterior a los controles de la AFIP establecidos el 31 de octubre último, según la cotización del mercado libre.
Fernando Giménez Zapiola, presidente de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola Real Estate, dijo que "el mercado inmobiliario se encontró con una retracción importante de la oferta, al no saber qué iba a pasar", mientras que hubo una "una esperanza de la demanda de que los precios iban a bajar en términos de dólares".
"En la práctica, la baja de precios existió en la parte residencial en aproximadamente un 15% con respecto al dólar 'azul', a $6,50, porque en general el comprador de inmuebles tenía los dólares para comprarlos. De tal manera que era una puja entre demandantes y oferentes de inmuebles en el que el precio fue aceptado".



Manuel Mel, encargado del departamento de Ventas de Mel Propiedades, confirmó que la pesificación tuvo algo de adhesión en el sector. "Los departamentos tienden a ofrecerse en pesos, no tanto en dólares, porque mucha gente tiene miedo de cómo le van a tomar el cambio", indicó, aun cuando enfatizó que "la gente negocia con sus dólares: se les ofrece un monto en pesos y hacen una propuesta en dólares y negocian".
Mel explica que los precios "están en el medio del (dólar) 'celeste' y el 'paralelo' para ofrecerlo, y terminan cerrando la operación en ese 'celeste'". El dólar celeste o inmobiliario es un promedio entre la cotización del dólar oficial (a $4,72) y el libre (a $6,22), que ahora resulta de $5,47 por divisa norteamericana.

Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades, refiere que "ahora la inmobiliaria se dedica más a asesorar a los clientes sobre la mejor decisión de compra y venta que a cerrar la transacción, porque se ha tornado muy complejo el acercamiento de las partes para cerrar un precio cuando al momento del pago se ofrece pago y cobro en divisas. La solución: el dólar celeste, que es un mix entre el oficial, vedado, y el 'blue', que surge en el mercado negro o implícito en la compra en pesos de bonos públicos dolarizados".

Nuevos versus usados
Las ventas de viviendas a estrenar, por lo general en manos de empresas constructoras, se adaptaron a la pesificación, debido a que el costo de reposición de las unidades tiene mayor proporción de componentes en pesos, si se exceptúa el valor del terreno y algunos insumos importados. Por el contrario, el dueño de una propiedad usada negocia hasta última instancia el pago en dólares.
"El usado se vende más por necesidad. Entonces el oferente vende y acepta una contraoferta mayor porque necesita esa plata después para ir a comprar. Son ventas derivadas. En cambio, el que es a estrenar es un inversor que entró en el 'pozo' (antes de comenzar la obra) y cuando va a vender su departamento, mira más el número que la necesidad. Entonces la rentabilidad del negocio es un poco menor de la que hubiese tenido meses atrás. Ese es el que decide poner a alquilar ese departamento a estrenar, porque no tiene necesidad, o lo vende porque le ofrecieron una obra para entrar, en la que gana más metros que los que tenía", detalla Manuel Mel.
"La variación de este año al año pasado, en promedio, es de un 10% menos, en lo usado y en lo nuevo. Obviamente que en lo usado a veces el margen de contraoferta es mayor y termina siendo un poco más que el 10%", agrega Mel.
En el caso de las unidades a estrenar se pondera más el costo de reposición del metro cuadrado. "Hay que ver el departamento puntual: quizás en un mismo edificio hay un dos ambientes y un cuatro ambientes y, probablemente, el metro de ese dos ambientes valga más que el de cuatro, porque hay más compradores para el de dos que para el de cuatro", abundó Mel. El inversor de esa unidad a estrenar lo que tiene que ver no es la rentabilidad en dólares o en pesos que le da ese departamento, sino los metros que vende y la plata que recibe para entrar a otro pozo, que le permite comprar más metros de los que tenía", aclaró.
Por su parte, Giménez Zapiola manifestó que "a pesar de esta tormenta de un año, el desarrollista inmobiliario, el que invierte 10, 20 ó 40 millones de dólares, está ignorando esta circunstancia. Hay inversores que están comprando terrenos y hacen obras. Hay demanda de terrenos y poca oferta: se mantienen en los viejos precios que antes, no bajaron y siempre en dólares a 6,50 pesos". Añadió que "si uno va por la calle nomás ve que hay mucha obra. Así que el desarrollista es un argentino optimista".

Precios en alza para 2013
Con el transcurso del tiempo y la consolidación de las restricciones cambiarias, "el que tenía dólares no tenía otra alternativa para invertir en el país que no fuera inmuebles", opinó Giménez Zapiola. "Al peso no lo quiere nadie: o comprás los dólares o comprás un inmueble, así que la demanda está aceptando pagar el precio en dólares de antes", acotó.
"Volviendo al año 2001, en el que todo el mundo pronosticaba que esa subida del dólar, que fue parecida a esta, del llano y verticalmente, en un año y medio estaban igual que antes. El inmueble, a fin del año 2013, vale $6,50 (por dólar) igual. Se habrá olvidado esta crisis: se estará transando en dólares, en el dólar que haya, aun manifestando en el paralelo. La crisis en el mercado inmobiliario tarda en reaccionar, pero se corrige automáticamente. Yo le diría a alguien que tiene un inmueble que, antes de venderlo a 15% menos hoy,que espere que va a valer 100 por ciento el año que viene", aporta Giménez Zapiola.
"Es como un volver a empezar", define Manuel Mel. "Hubo un momento muy crítico y levemente estamos saliendo. La realidad es que ya pasamos lo peor y se está reactivando, porque el que se queda con los pesos pierde plata. Tenés un 10% de diferencia respecto de años anteriores, que eso hace que con el cambio de ese precio nuevo la gente lo vaya a ver y empiece a hacer propuestas", precisa, debido a que "el dólar paralelo está más quieto y la gente que tiene pesos los tiene que volcar en algún lugar y el ladrillo es una de las mejores opciones".

Una actividad a la que le cuesta reactivar
En agosto las escrituras de la ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 35% en comparación con un año atrás. Las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayeron sólo 0,75% en la comparación interanual de agosto, aunque en los primeros ocho meses del año se retrajeron 10,6% con respecto a igual lapso de 2011.
Manuel Estruga, de Soldati, expresó que "hoy cerrar una transacción, desde la consulta, pasando por la seña, la firma del boleto, hasta llegar a la escritura, lleva una media de tres meses. De ahí que aseguran que los datos de escrituras de los próximos meses mostrarán mayor retracción de los actos".
"Semejante retracción se explica por la respuesta del mercado a la pesificación forzosa de las transacciones vinculadas con el crédito bancario desde julio, ya que se mantuvo la suba de salarios a tasas de dos dígitos por año y las tasas de interés de los créditos hipotecarios siguen en baja", completó Esturga.
Para Giménez Zapiola, "esto es como los taximetreros: para sostener el nivel de actividad hay que trabajar 14 horas en vez de diez. Cada operación es complicada, requiere un tratamiento especial, con dólares azules, los verdes, los colorados. Hay menor oferta de inmuebles, por lo tanto, menos transacciones, así que las empresas pequeñas sí la están pasando muy mal. La empresa nuestra, que está en el mundo corporativo, se defiende mejor, puesto que las proyecciones de las empresas son a cinco, seis u ocho años e igual te alquilan una oficina si su plan estratégico lo requiere e ignoran esta situación".

Fuente: Infobae.com Por Juan Gasalla 5 de Octubre 2012

martes, 16 de octubre de 2012

Los Ladrillos Primeros.

Un estudio comparativo refleja cómo evolucionaron las diferentes alternativas existentes para defender los ahorros de las turbulencias y volatilidades

En épocas de crisis, pero también en las de bonanza y particularmente en este país, adquirir el techo propio es y será prioritario. Tanto que cuando la ilusión de alcanzar ese sueño se vuelve imposible, la frustración es inmensa. Desde luego, que en materia de inversiones existen otras opciones. La más frecuente ha sido por décadas el ahorro en dólares, un hábito adquirido después de tantas crisis económicas e inflación. Una opción que hoy no cuenta por las restricciones cambiarias. Pero al margen de las cuestiones coyunturales es interesante comprender cómo han variado a través del tiempo las diferentes opciones de inversión, donde la propiedad siempre es la que ofrece los mejores resultados. Figuran, por ejemplo, las acciones del mercado bursátil local, inversión de las acciones en el exterior, como es el caso de Dow Jones o la inversión en dólares con un interés capitalizado según la tasa Libor.
Explica, Federico Caniza, director de Acovial SA., que según figura en el gráfico, "durante el período analizado las condiciones macro y microeconómicas variaron significativamente en mercados como el nuestro. Acerca de cuándo y en qué invertir es una decisión individual según la aversión al riesgo de cada uno. Si se trata de una decisión puramente racional debería esperar de cada una de las inversiones una volatilidad (movimientos bruscos hacia arriba o hacia abajo significativos) distinta. En el caso de las inversiones en ladrillos no sólo lograron a través del tiempo afrontar cada uno de los ciclos económicos sino que con baja volatilidad su tendencia se mostró siempre hacia la suba".
Agrega además que "en este estudio se advierte claramente como a pesar de los diferentes escenarios en los períodos analizados la propiedad acrecienta su valor. Tanto los barrios de Palermo como de Belgrano (utilizados en este caso) incrementaron sus valores por encima de la media del resto de las inversiones y -lo que es aún más importante- las inversiones en ladrillo son las únicas que no sufrieron desvalorización (siempre se han incrementado). Sólo en el período 2007 las inversiones en acciones estuvieron por encima de las realizadas en inmuebles, pero su volatilidad se refleja en las distintas pendientes que tienen sus líneas en los períodos siguientes". Ejemplifica: "Si alguien adquirió una propiedad en 2005 en 100.000 dólares además de haber obtenido una renta mensual por su alquiler hoy ese capital seria de 183.330 dólares (si se eligió Belgrano) y 168.570 dólares (si se eligió Palermo). La inversión que le sigue está muy por debajo (las acciones de EE.UU. (Índice Dow Jones), donde el mismo capital inicial rondaría hoy los 102.560 dólares.
Mariano Oppel, presidente de la firma Oppel, comenta: "Los números lo dicen todo y sirven de fundamento cuando se repite ese mito urbano que les atribuyen a nuestros abuelos acerca de lo confiable que significa volcar el dinero en ladrillos. Es una realidad irrefutable, que atraviesa el tiempo, pensado en el mediano y largo plazo. Con un m2, siempre se podrá vender y comprar otro, incluso, a veces, se podrá construir dos m2; con el dinero u otras posiciones, el resultado es más incierto"..

Fuente: La Nación, Sábado 13 de octubre de 2012

lunes, 15 de octubre de 2012

El Gobierno prepara plan de inversión inmobiliaria en pesos para la clase media.

El titular de la Comisión Nacional de Valores, Alejandro Vanoli, confirmó que avanzan en un proyecto para captar la liquidez que se generó por el cepo al dólar. Estará destinado a quienes "no les alcanza para comprar un departamento como inversión"
El cepo cambiario llegó para quedarse, según confirmó el ex viceministro de Economía y actual diputado nacional Roberto Feletti. Por eso, el gobierno nacional prepara distintos instrumentos para captar los pesos excedentes que se encuentran en el mercado por la imposibilidad de comprar dólares.
Una de las principales opciones en que trabaja el oficialismo es una oferta inmobiliaria en pesos para la clase media a la "que no le alcanza para comprar un departamento como inversión".
Según confirmó a Página/12 el titular de la Comisión Nacional de Valores (CNV), Alejandro Vanoli, en estos momentos se está avanzando en "algún producto que esté ligado a la evolución del metro cuadrado de construcción".
"Ya existen reuniones y conversaciones con desarrolladores, bancos emisores (de fideicomisos) y fondos de inversión para generar fideicomisos financieros ligados a este activo. Por ejemplo, puedo depositar 5000 pesos y acompañar el movimiento de precios del metro cuadrado en la Capital Federal y ahorrar en pesos", ejemplificó.
Vanoli aclaró que este plan "apunta a otro segmento" que no es el de los "desarrollos inmobiliarios que están pensados para el núcleo de mayor riqueza, como Nordelta y Puerto Madero", sino que se "piensa en una primera instancia en localidades como Palermo y Caballito o ciudades como Córdoba o Rosario".
El titular de la CNV explicó que buscan sumar estos instrumentos porque "existe mucha liquidez en el mercado local que busca oportunidades de negocios, producto de que ya no está la opción del dólar billete como inversión".
En ese sentido, explicó: "Hoy existen unas 400.000 personas que tienen cuentas activas en cajas de valores. Nos estamos poniendo como meta quintuplicar en un plazo de cinco años esta participación".
De lograrlo, esto permitiría mejorar el financiamiento extrabancario para las empresas. Ya para este año, Vanoli confirmó que "podría terminar este año entre un 10% y un 15% por encima de los niveles de 2011". "Estimamos crecer a un ritmo anual del 20% en el próximo quinquenio, a partir de la incorporación de YPF, según cálculos conservadores", concluyó.

Fuente: Infobae.com 27-09-12 | ECONOMÍA

viernes, 12 de octubre de 2012

El temor al peso impulsa el mercado

El presidente de TGLT, Federico Weil, principal desarrolladora residencial, explica por qué están subiendo las ventas de inmuebles nuevos en pesos.
Las restricciones cambiarias golpearon con fuerza al mercado inmobiliario, que acumula ocho meses de caídas en las ventas. Sin embargo, no todas las empresas del sector fueron afectadas por igual. Tras el anuncio, en abril pasado, de las medidas que intensifican el cepo sobre el dólar, TGLT fue la primera desarrolladora inmobiliaria en picar en punta y lanzar dos proyectos de torres de vivienda en Palermo y Caballito, con una inversión cercana a $ 420 millones.
Los resultados superaron las expectativas y en la empresa aseguran haber vendido más del 60% de las unidades. "La incertidumbre de la gente acerca de lo que puede pasar con el precio de las propiedades sigue existiendo. Lo que pasa es que el temor y las dudas que genera quedarse en pesos es mayor y termina impulsando estas operaciones", explica Federico Weil, presidente de la desarrolladora, que busca repetir el fenómeno que representó IRSA en el mercado en la década del 90.
TGLT nació en 2005 y dos años después se asoció con la compañía brasileña PDG, la mayor desarrolladora inmobiliaria de América latina, que hoy es su accionista mayoritario con 27% del paquete. La firma fundada por Weil lidera el mercado residencial argentino con un portafolio de más de US$ 1300 millones y ventas en 2011 por $ 431 millones. Además, desde noviembre de 2010 cotiza en la Bolsa de Buenos Aires y unos meses después debutó en el Bovespa brasileño.
"No bien vimos cómo venía la coyuntura nos dimos cuenta de que no había marcha atrás y fuimos a fondo con la pesificación de nuestros proyectos. Lo que estamos haciendo es trabajar con un esquema mixto, que combina una parte fija y otra en cuotas que se van indexando de acuerdo con los costos de la construcción y cuya evolución tenemos auditada. Con este modelo, en el caso de nuestro proyecto Forum Palermo, de un total de 210 unidades sólo nos quedan 60 para la venta. Algo parecido nos está pasando en Caballito.

-¿Y cómo se explica este boom de ventas en un mercado inmobiliario tan golpeado?
-Básicamente porque la gente no sabe qué hacer con la plata. Hay mucha incertidumbre y de hecho tuvimos que bajar algunos lanzamientos que teníamos previstos para este año por este tema. Estamos ante un entorno económico que se tiene que asentar para generar más inversiones, y la incertidumbre de la gente sobre lo que puede pasar con el precio de las propiedades sigue existiendo. Lo que pasa es que el temor y las dudas que genera quedarse en pesos es mayor y termina impulsando estas operaciones.

-Los proyectos que están lanzando son con tierras que ya tenían. ¿Cómo van a seguir de acá en más?
-Tenemos muchas reservas de tierras, y además creemos que se va a acelerar la modalidad de la permuta de los terrenos a cambio de metros construidos. Nosotros ya trabajamos con este sistema en varios proyectos, en los que terminamos pagando el predio donde íbamos a construir con pisos o departamentos terminados.

-¿Qué puede pasar con el mercado de usados? ¿Hay signos de reactivación?
-La vivienda es parte de la vida de la gente. Y creo que esta necesidad va a terminar empujando la actividad.

-¿Y los precios van a bajar?
-En una economía completamente desapalancada es casi imposible predecir qué pasará con los precios.

-¿Cuáles son los próximos lanzamientos?
-Vamos a desarrollar un modelo de ahorro previo que ya funciona muy bien en Córdoba. La idea es tomar una manzana y lanzar la comercialización a la vez de cuatro torres, que se van a ir entregando en lapsos de dos años. Todos los compradores empiezan a pagar en el mismo momento, pero la cuota varía de acuerdo con la fecha de posesión. Los que se adjudiquen las unidades de la primera torre, a partir de la posesión pagan un poco más bajo la premisa de que no van a tener que seguir alquilando. La idea es que funcione como un financiamiento cruzado entre los que necesitan mudarse y los que ahorran en ladrillos.

-¿Cómo puede impactar en el mercado el plan Procrear?
-La idea es buena, en especial si se incluyen las tierras ociosas que tiene el Estado y se fomenta la participación del sector privado. Bien implementado, el programa puede lograr que deje de crecer el déficit de vivienda en la Argentina y aportar un par de puntos al PBI. Igual la clave va a estar en los detalles y en la burocracia..

 Por Alfredo Sainz 
 Fuente: La Nación, Mercados
Jueves 27 de septiembre de 2012 | Publicado en edición impresa

lunes, 1 de octubre de 2012

Mercado Septiembre 2012. Interés por apostar a los ladrillos

Usados, más nuevos, a estrenar, variantes para una demanda retraída, pero con interés de apostar a los ladrillos.
De repente las reglas cambiaron. Y desde entonces hay más sombras que luces en el mercado. Aunque la opinión no es del todo compartida: developers y brokers tienen miradas diferentes, pero también depende de la espalda de la empresa para generar proyectos en medio de esta extraña crisis y vender en pesos. Es que este sector generó muy buenos negocios y a la vez, espacios para vivir destinados a buena parte de la demanda.
Es necesario estudiar los números que brindan un panorama del crecimiento de la actividad. El director de Inmobiliaria Bullrich, José Azpiroz Costa, explica: "Desde comienzos del siglo XXI se construyó en la ciudad casi 230.000.000 de m2; 150.000.000 son viviendas y el resto es equipamiento de la ciudad: hospitales, escuelas, oficinas, universidades, entre otros. Entre 2003 y 2012 se construyeron 12.000.000 de m2, de éstos, 8.000.000 pertenecen al área residencial. El resto de los 4.000.000 son oficinas, comercios, hoteles... Estas cifras significaron una inversión no menor a los U$S 17.000.000.000 (incluyendo terreno y mano de obra). De toda esa suma, sólo el 6% se realizó con crédito. Esta industria no genera utilidades que se giran a casas matrices en el exterior, sino que echan raíces en esta tierra". Y así con la ayuda del viento de cola y la apreciación de los commodities, los inversores confiaron en el Real Estate, sin olvidar que su potencial está intacto porque puede dar mucho más ahora y en el futuro con propuestas sensatas e incluso más abarcativas para disminuir el déficit habitacional.
Cifras aparte, el encanto por el ladrillo se ha heredado a través de varias generaciones, partiendo de los inmigrantes, que ni bien accedían a un leve bienestar daban total prioridad a la construcción de la casa y asegurar de este modo el techo para la familia.
De aquellos años, en el comienzo del siglo XIX hasta hoy, y luego de economías inestables, inflación y alternadas crisis económicas, la costumbre argentina fue y será -al margen de cualquier circunstancia- la de apostar a las propiedades. ¿Qué lleva, como se pregunta Armando Pepe, titular de la firma homónima y a la vez titular del SOM, a que más de cien personas recorran un edificio a estrenar de uno, dos y tres ambientes en el barrio de Villa del Parque con la idea de pensar en invertir? Y aunque con menos convocatoria, no faltaron visitas en otro edificio, en Caballito. Hubo pocas reservas, pero aun así esto significa que la gente está dispuesta a colocar sus ahorros en una propiedad. Quizá para una renta. Los frena seguramente la incertidumbre y en particular, ese paso entre el momento del sí hasta la escritura. Quizá también que los números no alcanzan.

Héctor D'Dodorico, de la firma Héctor D'Odorico Negocios Inmobiliarios, como la mayoría de los profesionales del sector, ante las nuevas reglas tuvo que plantear un cambio. "Ante el nuevo escenario que impuso el cepo cambiario hubo que buscar la forma de encarar el día a día considerando en particular a la gente, que se muestra muy insegura y que no sabe qué hacer. Nuestra tarea consiste en asesorarla y tratar de que logre concretar una operación, aunque a veces lleve semanas y hasta meses que la operatoria se concrete. El esfuerzo es enorme y exige más tiempo, además de mucho ingenio y experiencia para atender cada caso, que es en sí mismo una situación única y diferente. Es más, creo que cada uno exige una ingeniería financiera: si tiene pesos, si dólares, si es una operación simultánea, que son las más frecuentes, pero a la vez cuesta mucho acordar entre las partes. De hecho nadie quiere perder su único resguardo, su gran capital que es su vivienda." También admite que este mercado, con su dinámica tradicional, contó siempre con el apoyo de los inversores. Incluso ellos muchas veces estaban en lista de espera para sumarse a proyectos interesantes. "Hoy, desafortunadamente, ese mercado no existe en esa magnitud."

Ventas, alquileres

Con los valores sin cambios de las propiedades, en gran medida la incertidumbre que plantea la gente es que no quiere quedarse con los pesos a cambio de la propiedad. Pepe admite que la mayoría de las operaciones usadas o nuevas pero terminadas se realiza en dólares, mientras que las a estrenar o desde el pozo se manejan en pesos. Sin créditos y sin una unidad de moneda que pueda regir la actividad inmobiliaria, es natural que abrumen las dudas, más allá del incuestionable respaldo que ofrecen los ladrillos. Azpiroz Costa propone un ejemplo. "Al margen de los escenarios y de las políticas de cada gobierno, la situación sería diferente si se aplicara como ocurre en Chile una unidad de ajuste. Me refiero a las Unidades de Fomento que rigen el sistema indexatorio de ese país, lo que permite que esa moneda se ajuste de tal forma que impide que se transfiguren amorfamente los valores. Hoy se utiliza en el mercado nuestro el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), producto del incremento de la mano de obra y los materiales por partes iguales en esa industria."

Más allá de la opción de los fideicomisos que surgen como una alternativa válida para los que quieren invertir/comprar, hay que admitir que la cantidad de permisos para construir bajó de forma considerable entre el 50 y 70% analizada en un año. A lo que el directivo de Inmobiliaria Bullrich acota: "Hay menor oferta de terrenos, pero los que se adquieren sirven para capitalizarse y esperar un mejor momento para pensar en construir. Por otra parte se observa que creció de manera sostenida la oferta de alquileres (para respaldar el valioso capital de cada uno) a la espera de una renta, que ya no es más el 8% anual de hace algunos años; ahora apenas alcanza el 4%. Pero aun así, la gente prefiere sacrificar la tasa de rendimiento a talar parte del capital que tanto esfuerzo le costó".
4% es la renta, anual aproximada que se percibe hoy si se ofrece un departamento en alquiler; la oferta de este segmento ha crecido de manera sorprendente
50%y hasta el 70% es el rango que se calcula que bajaron los permisos para construir en la Capital. Muchos aplican el wait and see; es decir, esperar un mejor momento.

Fuente: Por Adriana Anzillotti | LA NACION 29 de Septiembre d e2012
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