jueves, 22 de noviembre de 2012

Comienzan a verse signos de desaceleración en las tasas de caídas.



Ciudad: el cepo provocó otra caída del 35% en el mercado inmobiliario
Las operaciones de compra y venta de propiedades persisten en senda contractiva a tasas de dos dígitos, según un sondeo sobre las operaciones de octubre. La falta de acuerdo para cerrar valores explica el receso
Según estimaciones parciales que manejan los escribanos, cuando e están cerrando las estadísticas correspondientes a octubre, indican que en el último mes se atenuó la retracción de los actos escriturales del derrumbe de 47% que se observó en septiembre a 35% ahora.
"La buena noticia es que comienzan a verse signos de desaceleración en las tasas de caídas de las operaciones, por lo que cabe esperar que el año cierre con baja del orden de 25%", dijo en un diálogo informal con periodista en el acto de agasajo de fin de año, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Marcelo D’Alessio.
"Hay que tener en cuenta que se acaba de cumplir un año de lo que se denominó el inicio de la etapa de sintonía fina, por lo que a partir de ahora las comparaciones interanuales serán con valores notablemente menores", puntualizó un notario en ese encuentro.
Sin duda, el intento de forzar un cambio en la forma de operar del mercado inmobiliario, en el cual los escribanos son los encargados de dar fe del acto, pero no intervienen en las negociaciones entre las partes, provocó un claro derrumbe de las transacciones.
Logros para los notarios y beneficios para la sociedad
No obstante ese cuadro, y con la expectativa de que noviembre cerrará con números algo mejores, que indicará una nueva desaceleración del ritmo de caída de la actividad, D’Alessio resaltó que "el Colegio continuó por tecer año consecutivo con su misión de brindar asesoramiento gratuito a los vecinos de la Ciudad".
"La misión de los escribanos en esos tres años logró el asesoramiento gratuito de más de 16 mil vecinos y la constitución de 631 bienes de familia", agregó D’Alessio.
Además, en las últimas semanas la entidad acordó con la AFIP un convenio marco para la utilización de la firma digital.
D’Alessio indicó que se trata de un paso trascendental hacia la modernización de los sistemas operativos de ambas entidades, además de "garantizar la autenticidad del firmante, el emisor no puede desconocer el contenido del documento y finalmente impide que la información sea alterada".

Fuente: Por Daniel Sticco, Infobae.com 21 de Noviembre de 2012

lunes, 19 de noviembre de 2012

Un buen terreno se hace valer. PESOS O DÓLARES

Opiniones sobre un tema central del sector 

Es el segmento más requerido de los desarrolladores. Un buen terreno se hace valer, pero analizar este negocio no es sencillo. "Hoy existe una demanda que se concentra en ubicaciones premium. Y aunque los precios se mantienen estables por tratarse de un commodity cada vez más escaso, los terrenos en localizaciones óptimas se agotan y la demanda sostiene valores, considerando que el contexto puede generar alguna retracción de la oferta", opina Fernando Barenboim, presidente de Ges Desarrollos.

Acerca de este activo valioso -y punto de partida de un buen negocio-, algunas cuestiones muestran disparidad de opiniones entre los actores del sector, en particular lo referido a precios e incidencias, que por lo general se mantienen estables. Es cierto que los terrenos son un bien caro y muy buscado. Pero no todos tienen el mismo peso a la hora de las negociaciones.

PESOS O DÓLARES


Gonzalo Painceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, hace su planteo: "Si comparamos los valores de venta de 2011 con los de 2012 se observa que tuvieron una baja promedio aproximada entre el 15 y el 20%, que es el resultado de una dura puja entre quienes se resisten a vender su propiedad a un valor menor que el del año último y los compradores que pretenden convalidar una baja aún más importante". Según José Azpiroz Costa, director de Inmobiliaria Bullrich, en materia de terrenos "hay escasez de oferta, con incidencias entre 1000 y 1200 dólares en buenas ubicaciones, pero que no son premium. Esos en cambio cotizan a partir de 1200 dólares en adelante y hasta más de 1500 también". Además admite que "no hay terrenos grandes. Encontrar un doble frente por 40 metros de fondo es difícil. En los últimos ocho años se vendieron casi 2000 terrenos en Capital Federal. Obviamente es un mercado sin reposición. A mi criterio, las incidencias no han tenido casi fluctuaciones. Y como sucede en toda economía a quien le va relativamente bien será poco propenso a vender. En cambio, quien tiene algún apremio, propio de la economía del día a día, escuchará una oferta integrando dinero con algo de m2.

Painceira sostiene que "los terrenos en ningún caso se venden en pesos. Las operaciones (salvo rarísimas excepciones) se realizan en dólares billete y como alternativa se aceptan m2 como parte de pago". Mientras que Barenboim considera que "los nuevos desarrollos migraron en pesos. Ese es parte del cambio que necesita el negocio. Las obras se hacen en pesos".

Azpiroz Costa aporta otro argumento: "Los terrenos no se venden en pesos. En todo caso será el desarrollador quien decida la pesificación del resto de la obra. Pero el porcentaje del terreno lo cobra de contado. Otros venden con ajuste de la Cámara Argentina de la Construcción (índice compuesto por el incremento de materiales y la mano de obra casi en partes iguales)".

Con respecto a si los valores subirán, Barenboim sostiene: "Si el costo de la obra sigue subiendo y el valor de venta se empieza a retraer, indefectiblemente para que este negocio funcione, los propietarios de tierras deberán bajar los precios de incidencia para concretar la operación". Azpiroz Costa analiza otro aspecto: "Hay propietarios con espalda que deciden construir y una vez terminada la obra salen a vender al precio que realmente les costó más un fee".

Por su parte, Painceira observa que "quizá como una forma de defender el valor de un activo existe una mayor propensión de parte de los vendedores a aceptar como parte de pago la entrega de m2 dentro de la obra que se desarrollará en el terreno que se adquiere o también m2 terminados en otro proyecto en la mayoría de los casos lo ofrecen los compradores como la única alternativa viable para cerrar el negocio". En suma se observa que en la actualidad, un importante porcentaje de las operaciones se concreta con una modalidad que admite un mix y que involucra parte en dinero en efectivo, y parte con la entrega de m2 en la obra por desarrollar o metros terminados en otro proyecto.

Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento del gobierno porteño, según los estudios realizados estima con relación a los terrenos que "la oferta se mantiene y existe un precio de referencia. Muestra también una importante cotización aunque no se venda, que además está atado a la valorización y el crecimiento del entorno, y de otros factores. Es en verdad una reserva de valor importante. Un bien especial, escaso, y la ciudad tiene pocos terrenos en lugares preferidos de la demanda. La mayor oferta se advierte en zonas como Belgrano, Palermo, Almagro, Caballito y Flores; también hay que considerar el área central (macrocentro/microcentro). En San Nicolás hay poco para ofrecer". Agrega además que "según nuestros estudios, un 4% del total de los terrenos que se ofertan está en el área central. Con relación a los precios, la valorización más importante se establece en Recoleta, con un valor promedio de 4600 dólares el m2 (no es la incidencia, sino la cotización). En el Sur, San Telmo alcanza los 2500 dólares el m2. En el opuesto están los barrios de Mataderos, con 730 dólares el m2; La Boca, 530; Soldati, 310, y Barracas, 740 dólares por m2. Con relación a los precios del m2 promedio construible en la ciudad es casi de 800 dólares el m2; hay precios desde 500 hasta arriba de 2000 dólares el m2 construible. Con respecto a las ventas de los terrenos, está un 40% abajo con relación a otros años. Pero la oferta se mantiene estable. Son escasísimas las ventas de terrenos que se han pesificado".


Fuente: La Nación 17/11/2012

Mercado inmobiliario 2012. Opiniones

1 Mercado : "Se observa una alta concentración de la oferta de proyectos de alta gama, aunque hay lugar para propuestas innovadoras en zonas no consolidadas" (Fernando Barenboim)
2 Valores : "Hoy existe un precio de referencia, lo que refleja que hay una importante valoración de la cotización aunque no se venda, y está atado a la apreciación del entorno y de otros factores urbanos" (Fernando Álvarez de Celis)
3 Venta : "Los lotes no se venden en pesos. En todo caso será el desarrollador quien decida la pesificación del resto de la obra. Pero el porcentaje del terreno lo cobra al contado. La incidencia para quien recibirá una parte del pago en m2 será alrededor del 20- 25 por ciento" (José Azpiroz Costa)
4 Posición : "En general, el propietario de un terreno en una zona premium antes de convalidar una baja prefiere no vender el terreno" (Gonzalo Painceira)
Fuente: La Nación 17/11/2012


El Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina expresa:
En el marco del programa Informe 1070 conducido por Lorena Guglielminotti transmitido por Radio El Mundo, el Domingo 18 de noviembre consultado el Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Roberto Arévalo sobre la situación del sector expresó su desaliento sobre el futuro.
“Estamos heridos de Muerte” declaró el líder inmobiliario. Afirmando que vivimos el peor escenario de los últimos 30 años.
También sostuvo que el mercado inmobiliario se retrajo un 85%, con la lógica consecuencia de cierres de empresas.
En tanto entrevistado por el portal Urgente 24.com dijo que aún no se va a percibir estos cierres porque en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios las matrículas se actualizan anualmente y vence entre febrero y abril
Fuente: Indiceprop.com 18/11/2012

Las inmobiliarias, en crisis: despidos, cierres y ajustes

En la esquina de Cerviño y Ugarteche, en el barrio de Palermo, la inmobiliaria DOdorico cerró sus puertas. En Junín y Pacheco de Melo, en Recoleta, la situación se repite, pero en este caso el que bajó la persiana fue Ocampo Propiedades. Y la lista sigue y se acrecienta con el paso de los meses. Es que el cepo cambiario castiga fuertemente al mercado inmobiliario y las consecuencias ya comenzaron a hacerse visibles.
«Es la medida más extrema, no es sólo cerrar un local, sino resignar la profesión, perder años de trabajo. Hoy esa situación se ve en las grandes inmobiliarias que cuentan con varias sucursales y por cuestiones operativas y para achicar los costos deciden reducir el número de sucursales», explicó aÁmbito Financiero Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). «Los ajustes están a la orden del día, con reducción de personal y costos», agregó.
Si bien los datos del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios no reflejan bajas de matrículas en el último año, la explicación es sencilla: «Todavía los cambios no se van a notar porque la matrícula es anual y vence entre febrero y abril. Hasta que no la tengan que renovar no la van a cancelar», indicó Arévalo. Además, un dato a tener en cuenta es que una misma matrícula sirve para un local con por lo menos tres sucursales; por ende, si una se cierra, el Colegio «ni se da por enterado». Las matrículas pueden quedar suspendidas sin darse de baja, por lo que hoy sería muy difícil que esta realidad se traduzca en los números de esta entidad.
Pero eso se refleja en las calles, donde ya comienzan a verse inmobiliarias cerradas. En la página web de DOdorico, la sucursal ubicada en Cerviño desapareció como por arte de magia. Al pasar por la esquina de Palermo, donde hasta hace sólo algunas semanas funcionaba el local de DOdorico, una vidriera vacía y un salón deshabitado confirman la noticia con un cartel de «se alquila». Lo mismo sucedió con Ocampo Propiedades; en la página la sucursal de Junín ya no está; la respuesta es la misma: «Cerró hace algunos días». La diferencia es que en Ocampo tuvieron en cuenta hasta el último detalle y quitaron la marquesina con el nombre de la empresa.
Es que el relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires arrojó en septiembre una contracción del 47% respecto del nivel de un año atrás, al totalizar 3.247 compraventas de viviendas, el nivel más bajo de la serie que se inicia en 1998 para ese mes. Y para sobrevivir a esta realidad negra y al futuro incierto las inmobiliarias optan por achicar costos, que van desde reducción en gastos fijos, menor emisión de avisos en los diarios hasta reducción de personal o vacaciones anticipadas.
«Hoy las publicaciones en los diarios se redujeron un 50%, -más del 50% en Clarín y un 42% en La Nación-», detalló Armando Pepe, especialista inmobiliario. «Hoy pusimos entre 17 y 18 avisos y en todo el día apenas tuvimos cinco llamados», una radiografía del escaso movimiento realizada por Pepe. «En nuestra empresa estuvimos ajustando y maximizando los costos operativos. No fue un año para gastar sin medir, sino todo lo contrario. Cada gasto y cada inversión debían tener un sólido respaldo de por qué debía invertirse en eso», indicó Aníbal Montes, director de RG-Montes propiedades.
Lo cierto es que cada una tiene su propia estrategia para sobrevivir al cepo cambiario. «Hoy nos manejamos mayormente con alquileres y brindamos asesoramiento con empresas de retail; eso es lo que nos ayuda a estar en pie», explica Guillermo González de la inmobiliaria Araks.
Otras ni si quiera pueden sobrevivir con los alquileres y ya estudian emprender una drástica medida. «Vemos un panorama negro; todavía no queremos adelantarnos con decisiones apresuradas, pero está dentro de las posibilidades cerrar el único local, lo que implica acabar con nuestra profesión», contó, indignado, el dueño de una pequeña inmobiliaria en el barrio de Caballito, que por temor prefirió no dar su nombre.
Fuente: Ambito Financiero 18/11/2012

Un informe emitido por la Universidad Austral expresa:



El dólar no impactó en el precio de los inmuebles aunque afectó el nivel de operaciones realizadas en el país.
Los datos académicos del primer trimestre del año registran un leve crecimiento con respecto al mismo período de 2011. Estos resultados pueden interpretarse con la caída del índice Merval.
Además, en el comunicado, se detalló la suba del 70% en los montos de los inmuebles a estrenar correspondientes a los barrios de Congreso, Palermo y La Plata.
En conclusión, por más que la actividad inmobiliaria haya descendido, las restricciones con el tipo de cambio no perjudicaron la variación en los precios de los inmuebles.

Fuente: Zonaprop.com 16/11/2012
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