lunes, 22 de julio de 2013

Nuevos Créditos Hipotecarios

Ciudad: cuáles son las condiciones de los nuevos créditos hipotecarios.

Se prestará para la adquisición de viviendas por hasta un millón de pesos. Tendrá una tasa de interés fija del 5%, con un ajuste de acuerdo a la inflación que mide el gobierno porteño. Se podrá ingresar con bajo sueldo.
El Banco Ciudad puso en marcha ayer una nueva línea de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, con una tasa anual del 5 por ciento además de un ajuste de capital por la canasta básica de hogar, que revela el Gobierno porteño.
Este crédito complementa al programa de Primera Casa BA, subsidiado y pensado para los que más lo necesitan, mientras que el nuevo préstamo no cuenta con subsidio y, como una suerte de espejo del plan Pro.Cre.Ar del gobierno nacional, tiene la potencialidad de atender a todos los sectores sociales, resaltaron desde el Ciudad.
Para ello, flexibilizaron su acceso ya que muchas familias de ingresos medios no suelen calificar por las altas cuotas iniciales.

Al comienzo del crédito, la cuota no podrá superar el 30% del salario del grupo familiar y nunca sobrepasará el 40% en cualquier otra etapa del préstamo. “Esto hace que sea accesible para los trabajadores porque baja las barreras de acceso y estabiliza el valor de las cuotas”, indicó el comunicado oficial.
En ese sentido, se aclaró que este crédito permite ingresar al mismo con muy bajos ingresos desde $2.730 y pagando una cuota mensual de 820 pesos.

Déficit habitacional
En los últimos años, sectores de la oposición cuestionaron con dureza la gestión de Mauricio Macri en materia de política habitacional. La nueva línea de créditos llega a paliar parte de la crisis de vivienda. Según las estadísticas del Gobierno de la Ciudad, aproximadamente son 500.000 vecinos los que no tienen acceso a una vivienda digna; es decir que uno de cada seis habitantes de la ciudad vive en asentamientos, villas de emergencia, habitaciones de hotel, en departamentos hacinados o simplemente en la calle.
El mercado inmobiliario deja afuera a aquellos con menores recursos debido a la creciente valorización de las propiedades, que se refleja también en los contratos de alquiler.

Qué ofrece el Banco Ciudad
- Un préstamo de $320 mil representa una cuota inicial de $2.634 y requiere de un ingreso de $8.779.

- Plazo: 15 años.

- Interés: un 5 por ciento anual y un ajuste de capital por la canasta hogar 5, que mide el consumo de un matrimonio compuesto de dos adultos mayores de 25 años, activos, sin hijos e inquilinos de la vivienda.

- Destino: el crédito podrá utilizarse para la compra de viviendas cuyo valor no supere el millón de pesos.

- La relación sueldo y cuota del préstamo es del 30 por ciento.

- El Banco Ciudad prestará hasta el 80% del monto de la vivienda.

- Crédito: la línea tiene un monto total de 200 millones de pesos.

Para obtener mayor información sobre las condiciones y los requisitos para aplicar al crédito, ingresar al sitio vivienda.buenosaires.gob.ar.

Fuente: Infobae.com 19-07-2013

lunes, 1 de julio de 2013

Real Estate, evolución y resultados

Evolución y resultados
Un estudio refleja los cambios en los períodos económicos y su relación con el Real Estate. El impacto en los valores y en el sector
"Los profesionales de este sector sabemos que el Real Estate está sujeto a ciclos recurrentes que están muy relacionados con el comportamiento general de la economía. Ésta debe ser una de las ramas más procíclicas, así que no debemos sorprendernos con las variaciones que pueda tener la actividad en un país como la Argentina.

La historia económica reciente nos dice que a cada caída en la actividad general le corresponde un ajuste en forma amplificada en la construcción", define el economista y desarrollador inmobiliario Esteban Zorraquín. Detalla que "como se ve en el gráfico son muy marcadas las caídas y recuperaciones en 1985 (Plan Austral), 1989-1991 (hiperinflación y convertibilidad), 1995 (efecto tequila), 1999-2003 (corralito y devaluación) y 2009 (crisis del campo e internacional). A fines de 2011 y principios de 2012 se insinúa otra baja de la actividad, que hasta ahora no parece la más grave de la serie. En ningún caso en los últimos treinta años, el ciclo positivo se extiende más de seis años, como fue el caso único del período 2003-2009, luego de una larguísima crisis como la de 1999-2003. Por eso cuanto más extensa la bonanza, más fuerte la sensación de parate y quizás actualmente estemos atravesando una de esas situaciones, porque en comparación con otras crisis ésta no es la más profunda. Sin embargo, estos ciclos tan pronunciados exigen que los desarrolladores y constructores sean tiempistas con un grado de flexibilidad que les permita atravesar las crisis y estar listos para las fortísimas recuperaciones". El economista hace otros aportes: "Esto no sólo sucede en la Argentina, sino que la alta variabilidad de la actividad de la construcción es un fenómeno que se observa en mayor o menor medida a nivel mundial en todos los países, incluso en los desarrollados. Existen diversas explicaciones. A mí una que me parece interesante es la de los autores Richard Herring y Susan Watcher (2002), que dicen que los ciclos pronunciados en Real Estate se deben a un mercado donde predominan los optimistas . Las propiedades no tienen un mercado de futuros (por ejemplo el de commodities), donde los pesimistas operen esperando una baja y moderando las subas. Además identifican otro factor que describen como un rezago entre oferta y demanda, que acentúa los desequilibrios generando ciclos de escasez y sobreoferta de unidades. Los precios altos de escasez se prologan más de la cuenta, porque los desarrolladores demoran dos o tres años en terminar la construcción y poner unidades en el mercado. Este rezago genera sobreproducción con una consiguiente baja de precios que si es persistente quedan por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado asimila el plus adicional de oferta.
Otra cuestión interesante respecto de los ciclos es que las curvas de valores de viviendas son más estables que los de la construcción. Sólo cuando hay grandes modificaciones en la organización económica del país se producen cambios bruscos en los valores de activos de Real Estate (caso salida de convertibilidad y tablita). Esta es una buena noticia para los propietarios e inversores que tienen activos con precios estables o crecientes (como el caso 2002-2011), y es notable que las recesiones de 1983-1985, 1989, 1995 y 2009 no afectaron los valores en dólares de las viviendas.

Fuente: La Nación, Sábado 29 de junio de 2013

Aparece un nuevo medio de pago: el Cedin

Debuta envuelto en dudas
¿Amanecerá mañana la Argentina con colas de gente en los bancos dispuesta a llevar a la ventanilla dólares que tenía bajo el colchón y entregárselos al Gobierno para que le den a cambio un Cedin? ¿Se llenarán las bóvedas del Banco Central de moneda estadounidense por la que jamás se pagó impuestos y que ahora decida ser blanqueada? ¿Volverán a colgar los carteles "Vendido" en los balcones o en las casas?
Nadie sabe a ciencia cierta qué pasará mañana cuando la Argentina amanezca con un nuevo medio de pago en el mercado . Al peso y al dólar se sumará el Cedin, un certificado que se entregará a los inversores que decidan sumarse al blanqueo de capitales abierto a partir de mañana y por 90 días. Pese a los intentos oficiales, las dudas sobre la efectividad de la medida nunca se disiparon.
Hay cierta coincidencia en que el mercado inmobiliario más sofisticado tendrá una nueva manera de transar sus propiedades. Generalmente, comprador y vendedor de ese nicho premium están más preparados para incorporar una ecuación financiera en el medio de una compraventa tradicional.
Todo lo demás está por verse, incluso la efectividad de una medida que se pensó también como una manera de reforzar las menguantes reservas de dólares del Banco Central y la falta de moneda estadounidense en la plaza.
Mañana debutarán los patacones verdes y, claro está, de su suerte dependerá también mucho el humor social que imperará entre los argentinos hasta las cruciales elecciones de octubre.
Lo primero que hay que preguntarse es cuáles son los problemas de la economía que el Cedin intenta resolver. Y las respuestas son casi coincidentes: la falta de dólares y la crisis en la que se sumió el mercado inmobiliario desde la imposición del cepo al dólar.
"Quiere resolver la parálisis del mercado inmobiliario. Además, es un instrumento que el Gobierno quiere utilizar para recomponer las reservas del Banco Central", dice Camilo Tiscornia, de CyT Asesores Económicos. Nadin Argañaraz, del Iaraf, está de acuerdo con esto: "El principal objetivo es atacar la escasez de dólares con la generación de una mayor oferta para dinamizar sectores como el inmobiliario y la construcción".


Agustín D'Attelli, de la Gran Makro, una agrupación de economistas que tiene una gran coincidencia con la política oficial, sostiene que la creación del Cedin apunta a dinamizar el sector inmobiliario y de la construcción: "Las causas de esa desaceleración pueden encontrarse en factores externos que generaron una caída durante el año pasado en la actividad económica general y también en factores internos, como, por ejemplo, la aparición del mercado paralelo del dólar a partir de las restricciones en el mercado cambiario oficial".
Justamente, el mercado de la construcción y el inmobiliario, ambos con un gran efecto multiplicador en la economía, son los protagonistas aparentes del debutante Cedin. Pero a decir de Mariano Lamothe, de Abeceb, existen otras motivaciones implícitas. "Compensar el drenaje de dólares que existe hoy por motivos diferentes al atesoramiento y que están haciendo caer los niveles de reservas aun con los controles cambiarios. Tratar de influir en el mercado del dólar blue", concluye.
Otro de los economistas consultados que también vislumbra motivaciones más allá del mercado inmobiliario es Nicolás Dujovne. "El Cedin tiene dos: uno macroeconómico y uno sectorial. De lado macro, el Gobierno intenta recuperar parte de los US$ 1000 millones mensuales que caen las reservas del Banco Central, aún en plena vigencia del cepo cambiario y con un superávit comercial anual de US$ 10.000 millones. En el plano sectorial, intenta reanimar el sector de venta de propiedades, especialmente las usadas."
Las coincidencias sobre las causas que llevaron al Gobierno a emitir Cedin a cambio de cada dólar que pase de negro a blanco están claras. Ahora bien, ¿las solucionará?
"No soluciona el problema de caída de las reservas -dice Dujovne-. Éstas bajan debido a la salida de capitales generada por la inflación, la sobrevaluación del peso, las tasas de interés reales negativas y el elevado riesgo país. En el mercado inmobiliario será un paliativo que no generará un cambio importante en la tendencia al estancamiento."
Fernando Baer, director de Bconomics, cree que no logrará aumentar el stock de reservas internacionales si funciona como está previsto en la reglamentación y mucho menos, dice, desalentar la demanda de dólar libre, ya que es "un sustituto imperfecto de éste".
Otro de los que se inscriben en esta conclusión es Guido Sandleris, director del Centro de Investigación Financiera de la Universidad de Buenos Aires. "Los Cedin tal vez reactiven el mercado inmobiliario, no por su capacidad de atraer compradores nuevos de inmuebles vía el blanqueo, sino por la posibilidad de volver a tener un nuevo medio de pago que sea legal, al que pueden acceder los compradores y aceptado por los vendedores. Los Cedin no tendrán ningún efecto relevante en las reservas internacionales del Banco Central", dice.
Ramiro Castiñeira, de Econométrica, tampoco percibe esta nueva herramienta como una solución efectiva. "El Cedin es sólo un parche para darles un respiro a las reservas del BCRA, que están en franco descenso. Lo paradójico es que quiere financiar el modelo intentando seducir justo a quienes no confiaron en él y se llevaron la plata afuera", dice el hombre de Econométrica.
Otro de los que hablan de parche es Eduardo Fracchia, economista jefe del IAE. "La medida es cortoplacista con fines a las elecciones de octubre, de dudosa validez ética. Hay que ver cómo evoluciona el lanzamiento. No se espera incremento sensible de reservas del BCRA, que es aparentemente uno de los objetivos. El Gobierno trata de poner parches como fue en su momento el cepo; la gente no dejará de fugar divisas", sostiene.
La caída de los dólares de respaldo que están en el Banco Central, según todos los consultados, estuvo en el meollo mismo de la decisión. De paso, claro está, dinamizar a la construcción y al mercado inmobiliario.
Según la visión de Hernán Lacunza, de Empiria Consultores, este año las reservas caerían cerca de 7500 millones de dólares. "También el Gobierno se ilusiona con intervenir en la paridad informal ofreciendo un instrumento denominado en dólares. La reactivación del mercado inmobiliario, colapsado por el cepo y la pesificación compulsiva, es un objetivo colateral", comenta.
Semejante caída de reservas, que terminaron la semana en 37.156 millones de dólares, cuentan, requería acciones de excepción. La economía argentina, dice Gabriela Nudel, economista jefa de la Fundación Capital, tiene una creciente necesidad de divisas para que el Gobierno se haga de dólares en un entorno de caída sistemática de reservas cuando, además, llega a su fin la liquidación de la cosecha gruesa.
¿Qué podría hacer hecho el Gobierno para revertir esa tendencia? El abanico era variado, concuerdan los economistas. Pero, claro, para aplicar varias de ellas era necesario reconocer algunos problemas que tiene la economía y que a la Casa Rosada le cuesta admitir.
Nudel dice que entre una corrección devaluatoria y el desdoblamiento cambiario, se optó por una solución más cerca de la segunda y con rápido efecto. Para la economista, la presión alcista en la brecha cambiaria es el resultado de una pérdida de credibilidad en el peso como reserva de valor, derivada de una emisión monetaria exagerada.
¿Alternativas más virtuosas? "Recobrar la confianza mediante un plan antiinflacionario que recalibre la macro, tomar crédito externo en un mundo con dinero hiperbarato, bajar retenciones y promover exportaciones o liberalizar el 30% del encaje al ingreso de capitales", agrega la economista de la Fundación Capital.
José Luis Espert considera que "lo que hubiera correspondido hacer, como hoy ya lo hace cualquier país del mundo, es un plan antiinflacionario con devaluación del peso y eliminación del cepo cambiario. "Pero eso en la jerga K es ajuste, cuando en realidad el ajuste se hace hoy con la sociedad argentina con una inflación de 25 por ciento en una economía prácticamente estancada", agrega.
Para Miguel Ángel Boggiano, de Carta Financiera, lo que debería hacerse es levantar el cepo y permitir que el peso se deprecie todo lo que sea necesario. "Los males que genera el cepo son mucho mayores que el bien que pretende lograr. Quiere mantener a la fuerza las reservas internacionales para pagar deuda e importar energía", sostiene.
D'Attelli, de la Gran Makro, destaca que es una buena medida. "Con la creación de este instrumento el Gobierno apunta a tomar ahorro ocioso en divisas de residentes argentinos y canalizarlo a la dinamización de un sector que atraviesa una situación particular de desaceleración, lo cual es una buena medida. En adelante, el desarrollo de instrumentos de ahorro en pesos que se generen con la puesta en marcha del nuevo mercado de capitales apuntará a sostener esta canalización de ahorros hacia el sector", dijo.
Ahora bien, desde mañana el Gobierno debe demostrar que cambiar un Cedin por un dólar es como comprar un chupetín. Si el trámite es mayor, pues la vida y la efectividad del nuevo título penderá de un hilo. Justamente las dudas de todos los consultados radican en este punto: qué tan fácil será pasar de Cedin a dólares.
Dujovne apunta que si el cambio es un proceso sencillo el Cedin cotizará a una paridad ligeramente inferior al 100 por ciento. "Si se traba su conversión a dólares con el fin de retener reservas en el Banco Central la cotización caerá y el instrumento tenderá a desaparecer rápidamente", estima.
Una de las cuestiones que también habrá que despejar es cuán larga será la vida de los Cedin. "A priori, no parece que alguien que reciba un Cedin esté dispuesto a quedárselo sin querer presentarlo en un banco y cambiarlo rápidamente por dólares, en cuyo caso ese papel se extinguiría", pronostica Tiscornia.
"Hay demasiados rumores y dudas sobre para qué se va a usar el Cedin. Algunos le encuentran más propiedades que a la Aspirina -dice Kiguel-. Si sólo se emiten los Cedin que corresponden al blanqueo, el stock que va a circular en el mercado va a ser muy chico, ya que la mayoría se va a canjear por dólares billete y ese papel debería darse de baja. Si se emiten más de lo que corresponde, entonces el valor del Cedin se desplomará."
Para Argañaraz, otro de los interrogantes es cómo funcionará el mercado secundario. "Falta reglamentación del mercado secundario; ése es un tema clave", dice. Sandleris trae otro tema que también genera dudas: "No está claro todavía cuán estricto será ni cómo funcionará el control del lavado de dinero durante el blanqueo. El riesgo de que el Gobierno desesperado por dólares acepte el blanqueo de fondos de orígenes turbios no es menor".
Mañana se empezarán a disipar las dudas. Esta semana, el ingeniero Carlos Quirico, dueño de Quirico Construcciones, ofreció cocheras que se pueden pagar con Cedin. LA NACION le hizo la siguiente pregunta: "Si la propiedad vale 100, ¿a cuánto la vende en dólares y a cuánto si le pagan con Cedin?" "Si nos dan pesos el departamento sale $ 100; si traen dólares, vale $ 70 y con Cedin, el departamento sale $ 100."
Fuente: Por Diego Cabot para La Nación 30 de Junio de 2013


lunes, 24 de junio de 2013

Cedin, el regreso inesperado del Club del Trueque

En la crisis de 2001 y 2002 surgió la red de Clubes del Trueque como alternativa a la terrible parálisis económica. Fue un fenómeno enorme y de gran importancia e intensidad, aunque efímero, con grandes implicancias sociales y económicas. Ahora parece a punto de resurgir con la aplicación del Cedin, una suerte de vuelta de la moneda de los clubes, los llamados "arbolitos"
El sistema de Club del Trueque fue presentado como de "economía social y solidaria". Pero su aspecto más interesante era que no se trataba, como lo observó Martín Krause, de intercambio directo de bienes o servicios. Era indirecto, con la intervención de unos vales, que tenían la imagen de un arbolito impresa y que eran los "billetes", la "moneda" de los clubes. El propio Krause describió el experimento como una especie de nacimiento de una moneda privada en la Argentina. Había bienes y servicios para intercambiar, pero no había una moneda para hacerlo. Escaseaban pesos -convertibles entonces- y dólares. Entonces, una parte del sector privado decidió crear la liquidez y permitir que el mercado siguiera funcionando.
Ahora, el Estado decide intervenir incentivando la creación de una moneda privada. ¿Tendrá éxito?
¿Cuál es la situación? Que los mercados de bienes que representan una reserva de valor, un ahorro, como el inmobiliario, se han vuelto "ilíquidos". ¿Por qué? Porque un departamento representa, justamente una reserva de valor y los pesos, gracias a la galopante inflación, no. La gente no está dispuesta a quedarse en pesos mientras va de la venta de un bien inmueble a la compra de otro. Podrían preguntarles a sus abuelos que pasaron por el Rodrigrazo, por ejemplo, qué les sucedió cuando hicieron eso.

Preferían hacer esas transacciones en dólares, pero el Gobierno ha decidido que todos los dólares disponibles en el mercado oficial sólo pueden ser usados por él mismo para pagar la deuda externa e importar energía. Y por los privados, con grandes limitaciones, para importaciones y turismo. Nada de atesorar ni de remitir utilidades. Y nada de hacer transacciones en dólares en el mercado doméstico.

El resultado es la parálisis de la construcción y del mercado inmobiliario, en particular de unidades usadas. ¿La solución? La creación de una nueva moneda, el Cedin. ¿El peso no tiene suficiente respaldo de divisas? El Cedin, sí. Así que a usarlo en el mercado inmobiliario se ha dicho. Claro que las reservas las constituirán los privados, con los dólares no declarados del colchón.

¿Podrán transarse los Cedin por pesos? Claro. Y al tipo de cambio que decidan los que intervengan en la operación. Se trata de unos "arbolitos" perfeccionados.

PARECIDOS Y DIFERENCIAS

Los "arbolitos" de los trueques y los Cedin tienen muchos puntos en común, pero también presentan importantes diferencias, tanto en su concepción como en su posible instrumentación.
La moneda del Club del Trueque no era emitida por el Estado. Los Cedin, en el fondo, tampoco. Habrá Cedin si tenedores de dólares no declarados deciden blanquearlos entregándoselos al Banco Central.
Los "arbolitos" no tenían suficiente control de emisión. Pero el Central promete hacerlo y no emitir ni uno más que los dólares que le ingresen, los que mantendrá siempre líquidos.
La moneda del Club del Trueque era de imposible utilización fuera de la propia estructura. El Cedin fue inicialmente pensado sólo para el mercado inmobiliario y la construcción. Pero el Gobierno trata de ampliarle los usos como, por ejemplo, en los supermercados. ¿Hay dudas de que los supermercadistas, como cada vez que el Gobierno los presiona con cualquier cosa, dirán que sí?
Los "arbolitos", además, no eran convertibles a dólares. No era un problema, porque los que necesitaban usarlos no estaban preocupados por eso, sino por subsistir. Los Cedin podrán volverse dólares si hay una operación inmobiliaria o se construye algo nuevo, promete el Banco Central. En este caso, la credibilidad sí es un tema, puesto que para que el Cedin sea un éxito se requerirá que los tenedores crean que es casi tan buena reserva de valor como el dólar.
El auge del Club del Trueque tuvo que ver con la escasez de monedas cuya calidad no se discutía. Ahora el problema es que el mercado descree de la calidad del más que abundante peso. El Club del Trueque decayó rápidamente, entre otros muchos factores, cuando volvió a aumentar la liquidez de pesos, cuya calidad no era discutida.
Hoy la iliquidez del mercado inmobiliario se debe a la mala calidad del peso. En lugar de mejorarla, el Gobierno propone la creación de una cuasi moneda con reservas privadas. Es decir, una moneda con ciento por ciento de respaldo en divisas que son cero por ciento propiedad del Estado. Es el mismo Gobierno que habla de "soberanía monetaria".

Fuente: La Nación, Por Jorge Oviedo, Lunes 24 de junio de 2013

lunes, 17 de junio de 2013

CEDIN


Nada ha cambiado en estos días en el mercado, salvo las expectativas que genera la implementación del Cedin. Y mientras tanto en este alicaído Real Estate ¿qué sucede con los precios? .Según admite José Azpiroz Costa, director de Bullrich, "sólo vende el que necesita. Construir hace un año costaba 1200 dólares, en un momento llegó a 715 y ahora se calcula en 856 dólares por m2. Es porque la inflación corre detrás del dólar blue y siempre lo alcanza". Aporta otro dato interesante: "Hoy, los terrenos son escasos. Se vendieron más de 2600 en los últimos 8 años. Los que quedan se venden con una incidencia alta o entran en un canje por m2." Y al relacionar la caída de la construcción comenta que "de cada 100 unidades usadas que se vendían en la ciudad se impulsaba la construcción de 30 unidades nuevas." Otro dato interesante: "La construcción generaba el 13,5% del PBI de la ciudad. Hoy no está en más del 7%. El total de la mano de obra que ocupaba la ciudad de dos años para atrás era del 8%. Hoy no llega al 4%. En la última década en términos porcentuales, el negocio inmobiliario fue más refugio de valor que los bonos, el Merval, el dólar, los plazos fijos y superó ampliamente el espiral inflacionario. El congelamiento virtual ocasionado por el cepo mostró que pocos quieren salir del usado para navegar en otras inversiones. Existe la convicción de que sí momentáneamente hay que esperar y no vender... no se hace". Con respecto a los Cedin, Azpiroz considera que "este instrumento pueden ser positivo. Habrá que ver cómo funciona con las primeras operaciones".
Con relación a los precios, Horacio Mieres, director de Mieres SA, considera que "los propietarios de terrenos -inversores- quieren vender pronto para no seguir pagando expensas, impuestos y demás. Por lo tanto están dispuestos a bajar entre un 10
15%, mientras que los dueños de casas o departamentos que tengan que reponer donde vivir, no están abiertos a bajar los valores por sí solos. Lo hacen siempre y cuando lo que quieren comprar también se adecue a bajar el valor. Algunos propietarios de unidades que están sin habitar, estarían dispuestos a bajar algo el valor solicitado, pero no se consiguen ofertas. A la vez admite que algunos obras en pesos tienen más consultas".
No obstante siguen los interrogantes sobre el Cedin. Al respecto, Jorge Toselli, presidente de JT, opina. "Es importante que se encuentre un instrumento que de algún modo solucione o reemplace la imposibilidad de comprar dólares por medio del pago tradicional en la compra venta de inmuebles. Es por eso que la expectativa se asocia a la respuesta del mercado ante la medida y la nueva posibilidad de volver a generar movimiento en particular en el segmento del usado. Es importante la claridad, celeridad y confiabilidad que se transmita en la reglamentación e implementación de la medida."
El operador entiende que se debe generar confianza total por parte de quien blanquee sus dólares depositándolos en el Banco Central y que no haya dudas hasta el efectivo cobro del certificado. "También -agrega- es necesario asegurarle al propietario del inmueble que, al llegar a la sala del banco a firmar la escritura, en el mismo acto tendrá los dólares billete disponibles. Si se originan demoras entre la firma y el cobro efectivo, puede ocurrir que la mayoría de los propietarios desconfíe del proceso y decida no vender por esta vía, por lo que se debe brindar transparencia y tranquilidad para que todo se realice sin sobresaltos."

LO QUE VIENE
El desarrollador Gabriel Mayo, titular de G&D junto con Daniel Mintzer, aporta su análisis: "Los bienes raíces y el dólar fueron el refugio del ahorro, un resguardo frente a la constante depreciación del peso. Al mismo tiempo los dólares le daban a los m2 un valor de referencia estable, de manera que era relativamente fácil saber que cuál era el precio esperable para el m2 usado o a estrenar en cada barrio. La incertidumbre, la imposibilidad de comprar divisas destinadas al ahorro y el consiguiente desdoblamiento del mercado cambiario terminaron con esa posibilidad y sacudieron al mercado". A su criterio, "y justamente por no poder contar con un valor de referencia aparecieron diferentes valores del dólar, con sus gamas de colores, distorsionando el mercado por la abrupta pesificación. El precio del m2 y la moneda de pago pasó a depender de la necesidad de cada vendedor y el costo de oportunidad de cada comprador. La aparición de los Cedin, si efectivamente se convierten en dólares físicos al final de la cadena, reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los precios. Los costos de obra se pagan en pesos, y si bien debemos estar atentos a la evolución de los costos, la aplicación de algún índice de ajuste nos permite canalizar la gran cantidad de pesos circulantes a inversión.
"Vendiendo en pesos podemos cubrir el costo de la construcción, pero para hacer un desarrollo tenemos que comprar tierra, o considerar su valor de reposición para darle continuidad a nuestra actividad. Históricamente las inversiones en terrenos se adquirió con dólares billete, pero con el cambio de reglas tuvimos que incrementar la creatividad, canje por metros cuadrados y o pesos a alguna paridad". Y declara que los Cedin pueden convertirse en un instrumento que permita comprar tierra, o en la moneda de intercambio que vuelva a estabilizar los precios."
Fernando Cancel, titular de Kantai, analiza el segmento premium. "Está muy selectivo en las mejores zonas de Buenos Aires. Sucedía con frecuencia que ante el precio solicitado se realizaba una pequeñísima contraoferta de hasta 5%. Hoy ese porcentaje alcanza incluso un 15 o 20%. La gente piensa antes de decidir. En las unidades premium, como siempre, las operaciones llevan tiempo. Ahora son más complicadas y a la vez mejor evaluadas. Eso sí, son todos consumidores finales que quieren achicarse o ampliarse, según el momento de la vida." Con relación a los precios explicó que en las zonas consideradas emblemáticas pueden alcanzar los 10.000 dólares el m2. Son casi excepcionales. Más frecuentes son las que abarcan un rango de entre 5000 / 7000 dólares el m2. "Con respecto a los Cedin, creo que puede ayudar a las unidades de hasta 500.000 dólares y tal vez en los edificios en construcción de primer nivel", concluye.

NUEVAS MEDIDAS
Pasos y puntos de vista que generan un instrumento para el sector inmobiliario

1 Reglamentación: según el Banco Central, los Cedin podrán circular tras su presentación como medio de pago de una operación inmobiliaria y los endosos serán ilimitados. El Cedin operará desde el 1° de julio sin fecha de vencimiento.
2 Endosos ilimitados: se utilizará así una vez que sea aplicado a una operación inmobiliaria. Esto implica que quien recibe el certificado puede canjearlos por dólares billete o comercializarlo en el mercado secundario.
3 Cuestión de precios: la novedad del Cedin si efectivamente se convierten en dólares billete al final de la cadena reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los valores.

Fuente: La Nación Sábado 15 de junio de 2013, por Adriana Anzillotti |

lunes, 3 de junio de 2013

Alquileres, En Busca de Acuerdos

Los alquileres son un segmento requerido, con alta oferta y demanda sostenida como los precios.
En la actualidad, ante el marcado freno que experimentan las ventas de las propiedades usadas (fruto del cepo cambiario), el mercado de alquileres amplió la oferta de metros cuadrados y generó un nuevo escenario. Así se multiplicó la cantidad de unidades residenciales sumando a su vez mayor diversidad de precios para quienes buscan un departamento. Pero a pesar de esta mayor variedad resulta difícil encontrar departamentos de dos o más dormitorios para aquellas parejas con hijos. Según este panorama parece que el vínculo contractual se asemeja más a una pulseada que a un acuerdo entre las partes.
En la actualidad, el sector ofrece una variada oferta fruto del ingreso al mercado locativo de no sólo de una gran parte de las unidades a estrenar, sino también de muchos departamentos que hasta hace poco se ofrecían para alquiler temporario. "Se podría afirmar que entre el 20 y 25% de las nuevas unidades se vuelcan al mercado locativo. Y éstos suelen tener mucha más demanda que los departamentos usados. Hay tanta oferta que el público se encuentra cada vez más exigente. Como contrapartida se fue flexibilizando la postura de la mayoría de los propietarios, dando forma a un nuevo escenario. Hasta tal punto que actualmente, muchos suelen solicitar un mes de depósito en vez de los dos como se solicitaba hasta hace poco", comentó Armando Pepe, titular de la firma homónima y del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).
Los especialistas consultados coinciden en que los departamentos más buscados son los pequeños, tanto los monoambientes como los de un dormitorio. Estos últimos oscilan entre los 2300 y 3500 pesos mensuales, mientras que los de dos dormitorios se ofrecen entre 3000 y 5500 pesos.
Para Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), "los departamentos que se encuentran dentro de proyectos con amenities no sólo son más costosos, sino que también están dirigidos a un público mucho más exigente. Los expertos del sector afirman que actualmente, el mercado le ofrece a los propietarios una rentabilidad que promedia el 6% anual.

UNA RELACIÓN POCO SENCILLA
El vínculo entre las partes podría resumirse en tres etapas bien claras: el momento de la firma del contrato (donde el inquilino busca negociar), durante la vigencia del acuerdo (lapso en que ambas partes se suelen delegar el mantenimiento del inmueble) y el capítulo final de esta relación, que está reservado a la puja por la devolución de los depósitos.
Según Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), los propietarios se enfrentan ante varios problemas, tal vez el más importante resulte la imposibilidad de indexar los contratos.
"Atentos a las expectativas inflacionarias, algunos locatarios cierran contratos que se incrementan en forma semestral, en un índice que ronda el 12%. Lo que se traduce en un aumento del alquiler anual entre el 25 y 27%. La realidad es que la inflación y la falta de indexación desalientan la inversión inmobiliaria", expresó Abatti. Y agregó: "Prohibir indexar es como intentar tapar el sol con la mano". Desde la vereda de enfrente, la realidad se ve -como es lógico- bajo una óptica totalmente diferente: "Existen muchos tipos de aumentos, aunque uno de los más comunes son los escalonados, es decir aquellos que sufren en ajuste al término del primer año de contrato", dijo Botana.

El gran aumento que las expensas sufren desde hace un tiempo -fruto del incremento salarial de los porteros- fue moldeando nuevos arreglos contractuales entre las dos partes: locatarios y locadores que definieron un nuevo escenario.
"Actualmente es más frecuente que el inquilino absorba el 80% de las expensas, mientras que el propietario se hace cargo del resto. También es usual que se estipule un monto límite para que el ocupante asuma como parte de sus obligaciones", sostuvo Abatti.
El titular de la Capra suele sugerir a los propietarios que lo consultan que dentro de lo posible paguen ellos tanto las expensas como el ABL. "Para ganar en tranquilidad lo ideal es que los dueños paguen estos dos gastos y que luego se lo cobren a los inquilinos. Esta es la única forma de no entrar en deudas que luego queden en manos del propietario del departamento una vez que se termine el contrato", comentó Abatti.
Otro de los temas que preocupan tanto a propietarios como a inquilinos son las garantías o fianzas, como prefieren llamarles los abogados. "Éstas son un problema que cada vez parece complicar aún más a los arrendatarios. Antes bastaba con una garantía, no importaba de dónde, pero hoy a la hora de poder acceder a un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se exigen incluso hasta dos", sostuvo Botana.
Y amplió Abatti: "Desde el lado del propietario también se ha complicado bastante. Por ejemplo en la provincia de Buenos Aires hace poco se dictó la inembargabilidad de las viviendas únicas. Por eso en muchos casos y ante la dificultad de conseguir un respaldo económico para el inquilino, los propietarios en los alquileres pequeños, que rondan entre 2000 y 3000 pesos, aceptan como avales la presentación de recibos de sueldos con buenos montos".
En lo que las dos partes coinciden es que cuando un propietario encuentra un buen inquilino y cuando un locatario cuenta con un buen locador, la clave radica en generar acuerdos.
"Cuando uno tiene un buen inquilino no se duda en resignar parte de la rentabilidad. Por ejemplo, en esos casos los aumentos oscilarían el 20 y 22%, entre 5 y 7 puntos menos de lo usual en el mercado actual. Otra opción es que la parte propietaria asuma no sólo (y como debe ser) la totalidad de las expensas extraordinarias, sino también el 20% de las ordinarias", afirmó el titular de la cámara de propietarios.

PARA TENER EN CUENTA

La actualidad del sector, en unos pocos y simples puntos

1 Renovación de contratos: la firma de nuevos acuerdos prevé aumentos que oscilan entre el 20 y 27 por ciento.

2 Figurita difícil: en el mercado, lo que resulta más complicado de conseguir son las unidades que superan los dos dormitorios. Estos suelen partir desde los 3500 pesos.
3 Rentabilidad: a pesar que en el sector se presenta incierta, la rentabilidad ronda el 6 por ciento.

4 Problema compartido: las expensas son, sin duda, uno de los puntos más conflictivos. Actualmente, en muchos casos, tanto propietarios como inquilinos comparten el gasto (20 y 80 por ciento).

5 Mantenimiento: el Código Civil señala que el locador debe hacerse cargo de los gastos de conservación de la unidad, durante la vigencia del contrato.

6 Comisión: el artículo 57 de la porteña ley 2340 establece que sólo se puede cobrar de comisión un 4,15% si se trata de una vivienda única. Más tarde Cucicba puso como tope el 4 por ciento.

Fuente: Por Leandro Murciego para LA NACION, 1 de Junio de 2013

lunes, 27 de mayo de 2013

Los terrenos también interesan

La demanda de lotes para las fábricas y galpones registra consultas. Cuesta cerrar las operaciones, pero la intención de los inversores es apostar por el sector.
A pocas horas de llegar a mitad de año, el mercado inmobiliario industrial muestra un escenario en el que se nota interés de inversores que apuestan por el sector.
Si bien las búsquedas siguen teniendo el norte del conurbano entre las preferencias, también crecen las consultas para comprar en otros puntos geográficos.
"En los últimos tiempos, muchas empresas buscan la posibilidad de construir su propio inmueble con el objetivo de no pagar y gastar en locaciones, y así tener concentrada sus actividades en un mismo lugar en donde funcionen las áreas administrativas y las de producción", contó Jorge Farba, de la inmobiliaria Biglieri.
Por su parte, Julio Martínez Zavalía, de Martínez Zavalía Propiedades, destacó que "la mayoría de los que buscan terrenos para luego construir también lo hacen como refugio de inversión. Aunque hay empresas que crecieron en los últimos años y prefieren edificar sus inmuebles".
Aseguran que también existe un amplio espectro de inversores que apuestan por la adquisición de lotes en sectores con zonificación industrial para capitalizarse y en algún momento destinarlos para levantar depósitos premium y así obtener a posterior una renta segura con empresas que por lo general los alquilan por largo plazo.
En el corredor norte los precios de los terrenos superan los 280.000 dólares (o su equivalente en pesos, con un tipo de cambio que en los últimos tiempos se negocia entre las partes, pero predomina el que sugiere la Cámara de la Construcción). En especial se tratan de parcelas muy bien ubicadas a mano de los principales accesos al radio de la Capital hasta los 40 kilómetros de distancia.
En el oeste del Gran Buenos Aires ya hay algunos proyectos de nuevos parques industriales que ofrecerán terrenos con todos los servicios. "Factor clave para que las empresas se decidan. Hay intención de generar centros fabriles y de logística que permiten que los que elijan por esta opción abaraten gastos al funcionar todos dentro de un mismo predio con seguridad, infraestructura de servicios, oficinas y áreas comunes", detalló Guillermo González, de la inmobiliaria Santiago González & Asociados.
Finalmente, en la zona sur, y sobre todo en el Sudoeste, hay varios puntos zonificados para la actividad fabril y logística.
"La demanda busca mucho esta parte del conurbano porque entienden que es menos transitada que otras, y hay mejores perspectivas de almacenar y despachar los envíos en mejor tiempo. De hecho, no se observa el mismo congestionamiento que en otras rutas", dijo Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega Propiedades.
Por el momento los valores no tienden a aumentar para los terrenos industriales, la cuestión es que la economía mantenga buenas señales para crecer y poder producir en buena escala, sea para consumo interno como para exportar..

Fuente: La Nacion Lunes 27 de mayo de 2013

jueves, 23 de mayo de 2013

CEDIN

Las inmobiliarias quieren que la escritura y la entrega de los dólares del Cedin sean simultáneos. El secretario de Comercio había pensado en un plazo de 48 horas.
Cedin: Moreno prometió a inmobiliarias que participarán en la reglamentación
21-05-13 00:00 Las inmobiliarias quieren que la escritura y la entrega de los dólares del Cedin sean simultáneos. El secretario de Comercio había pensado en un plazo de 48 horas.
Lo que más preocupa a las inmobiliarias es que al momento de cerrar una operación con los Certificados de Inversión Inmobiliaria (Cedin), el instrumento que crea el proyecto de ley de blanqueo de dólares para la compraventa de inmuebles, es que el vendedor se haga de los billetes en el mismo momento en que se firma la escritura. Para ello están interesadas en participar de la reglamentación de la norma que aún no es ley.
Ayer pudieron transmitírselo a Guillermo Moreno, el secretario de Comercio Interior. La idea del funcionario es que entre la firma del contrato y el pago medien 48 horas, pero las inmobiliarias pidieron que ambos actos sean instantáneos. Y se llevaron una especie de promesa de que serán invitadas a la hora de reglamentar la norma.
Lo que remarcamos es que hubiera en la reglamentación reglas de juego claras, una operatoria sencilla y celeridad para devolverle la confianza al mercado. Eso es lo que desde el área económica han escuchado y pretenden ponerlo en practica, dijo Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), a El Cronista.
Junto con el vicepresidente 2º del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Héctor D`Odorico; el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro, Carlos Ipuche, entre otros referentes del sector, se reunieron ayer con el funcionario en la sede de la secretaría a las 8.30.
Le recordé que había estado en el Congreso el martes 14, dijo Arévalo, donde solicitó a los senadores que la operatoria con los Cedin sea rápida, clara, sencilla. Y le ofrecí participar, sentado en la otra punta de una mesa larga.
Moreno dijo que en el momento debido se va acordar y va a llamar a los presidentes de los colegios y cámaras para colaborar. Qué mejor que ustedes que palpan el mercado para la reglamentación, replicó Arévalo.
Las inmobiliarias consideran que el mercado necesita movilizarse y, si la operatoria no es sencilla, la gente va a estar reticente a usar los Cedin, y solicitaron una reunión con quien defendió el mismo valor del instrumento con los billetes en el Congreso.
Vamos a procurar que la reglamentación y la operatoria que diga el Banco Central (BCRA) sea lo más acelerada y sencilla posible, de manera tal que la operación en sí misma y con el escribano sea fluida, mencionó Moreno, según los presentes, que no esperaban la buena actitud que encontraron en el funcionario durante los 45 minutos.
Las inmobiliarias también pidieron que la firma de la escritura y la entrega de los dólares, por la cancelación del Cedin, sea instantánea. “El dijo 48 horas”, dijo Arévalo, porque entiende que el banco necesita ese plazo para verificar el certificado del blanqueo.
Pero los referentes del sector insistieron en acelerar los tiempos: cada vez que se hace una operación, el comprador llama a su banco, generalmente con una semana de antelación, para pedir una sala y firmar la escritura. El banco se puede tomar esa semana para verificar el certificado y que el BCRA le mande los dólares. Entonces no es necesario 48 horas, dijo el representante gremial.
A su vez, el comprador se llevará una copia simple de la escritura, ya que al día siguiente el escribano comenzará el trámite de 25 días en el registro de la propiedad para obtener el testimonio.
La CIA también procura ahora una audiencia con las autoridades del Ministerio de Economía y BCRA.
Fuente: VERONICA DALTO Buenos Aires, para cronista.com 21-05-2013


lunes, 20 de mayo de 2013

CEDIN

El blanqueo está lleno de enigmas sin resolver

El blanqueo es un recurso fiscal para uso homeopático, que debe administrarse con gotero. Requiere además condiciones macroeconómicas y políticas que no se observan hoy en la Argentina (credibilidad alta en el Gobierno y en la eficacia de la administración tributaria, estabilidad monetaria, sensación de “última oportunidad”; contexto que lleve al evasor a la convicción que enfrenta un alto riesgo frente al ciclo que se inicia; férreo control de lavado de dinero). Tal vez la última oportunidad que exhibió esta conjunción fue el lanzamiento de la convertibilidad, que tuvo su blanqueo en el 92, en el cual hay expertos que opinan que se colaron los Carteles de Cali y Medellín.
Sus efectos sobre el plano fiscal no compensan el desaliento que producen en el contribuyente regular, que muchas veces tiene conducta tributaria inalterable, por ser sujeto de retención de impuestos en la fuente. Mucho más un blanqueo gratuito.
En la mayor parte de los países en los que se lo ha aplicado en las últimas décadas ha fracasado.
El ejemplo paradigmático es el blanqueo español de 2012, con muy baja recaudación y ácido escrutinio de prensa y ciudadanos desde que se conoció que el ex tesorero del Partido Popular había blanqueado una cifra millonaria en euros depositada en una cuenta suiza.
La excepción es Italia en el 2009-gobierno de Berlusconi- con una recaudación de 8 mil millones de euros y una manifestación de patrimonios que pasaban a engrosar la base de los impuestos futuros de más de 110 mil millones de euros. Era anónimo, o sea un grado más allá del secreto fiscal (que en Argentina es “permeable”). La persona o sociedad que blanqueaba obtenía un CUIT nuevo. Y el único capaz de conectarla con la identificación tributaria anterior era una sección inviolable a influencias externas de la Guardia Finanziaria (la AFIP italiana).
Además, corriendo el plazo de acogimiento el Gobierno dio a conocer un acuerdo reciente y amplio de información financiera con Suiza, lugar predilecto de fuga de capitales italianos. Por último, tras una prórroga del blanqueo, el gobierno italiano bajó el costo del 8 al 5 % y anunció una reforma tributaria con mayores facultades de persecución para la administración.
Nada de esto ocurre aquí, donde la estructura del blanqueo enviado por el PEN reproduce -más allá del bono y el CEDIN y la exclusión defectuosa de lavadores y terroristas en los art. 14, 15 y 16 del proyecto - la del blanqueo del 2009, de baja recaudación, pese a que se acogió a él gran parte de los 8000 denunciados por la LPT.
Aparece sólo cuatro años después de un blanqueo con amnistía penal, carece del marco de una reforma fiscal y se produce cuando la presión fiscal y la efectividad de control son muy elevados.
No hay tampoco detalles concretos de a qué obras e inversiones energéticas está destinado el bono ni elementos esenciales del CEDIN (transmisibilidad, endoso nominativo, gravámenes, adquisición en mercado secundario, mecanismo de devolución y sus recaudos, etc).

Es una ley tributaria en blanco, una anomalía.
Esto daña la confiabilidad al dejar sujetos a reglamentación mutable aspectos esenciales.
La memoria colectiva aún tiene reflejos derivados de planes Bonex, leyes de garantía de depósitos en moneda extranjera incumplidas, frases como “el que depósito dólares recibirá dólares”, etc. y que hay un proyecto de Código Civil que prevé que obligaciones contraídas en dólares se paguen en pesos.

El mecanismo, inscripto en un cepo cambiario riguroso (increíble en un contexto récord de volúmenes y precios internacionales para exportaciones, tasas de interés internacional extraordinariamente bajas y con mínimos vencimientos de deuda) despierta interrogantes sin respuesta.
Argentina tuvo entre 2011 y 2012 un superávit comercial de U$ 23 mil millones. En ese mismo lapso se perdieron U$ 9 mil millones de reservas y tan sólo en los primeros cuatro meses de 2013 se perdieron U$ 3.900 millones más.
Nada más que en el retiro de la minera Vale se perdió una inversión de seis mil millones adicionales. Con esta tendencia y contexto local, ¿es creíble que el Gobierno quiera “movilizar inversiones” en vez de conseguir desesperadamente dólares, sin siquiera alterar las causas que motivan los desequilibrios que están desembocando en la compleja situación actual y futura?
¿No resulta más racional liberar un tipo de cambio financiero que el riesgo de convertir al país en paraíso del lavado de dinero y la evasión fiscal y tener un conflicto con el GAFI, organismo en el cual estamos en la lista gris, sin siquiera haber oído al responsable de la UIF en Comisión?
El que tiene dólares blancos en el exterior y quiere comprar una casa en la Argentina debe ir al mercado oficial y le dan pesos al dólar oficial.
Al evasor le dan un cuasi-dólar que puede valer un 80 o 90% más. ¿No es esto el colmo del absurdo?
Ni hablar de la diferencia de dólar del evasor con la del exportador de una economía regional.
¿Cómo se explica que la década de mayor holgura externa haya terminado con cepo cambiario, represión financiera y déficit fiscal y ahora caída de exportaciones?
¿Cómo es posible que si los recursos tributarios crecieron más de 15% del PIB (inédito), el gasto público lo haya hecho en casi 20 puntos del PIB? Y cuando se analiza el efecto redistributivo de ese gasto los resultados son decepcionantes: cayó el gasto en infraestructura en términos relativos y creció el peso de los subsidios, pero estos se asignan de modos muy inequitativos y no están focalizados en los sectores que los necesitan.
Esperemos que el debate y votación cierre los interrogantes, aunque es dudoso. El blanqueo es una injusta herramienta para conseguir lo que la política fiscal, monetaria y económica pueden evaporar en dos meses.

Fuente: Por Raúl Baglini, para Clarín 20 de Mayo de 2013

Departamentos chicos. Se venden más rápido

Departamentos chicos: las estrellas del mercado
Se venden con más rapidez aun en tiempos complicados y son el primer escalón para acceder a la vivienda
Frente a la retracción del mercado inmobiliario, los departamentos chicos son los que motorizan hoy el sector. Para una buena parte de la demanda insatisfecha es muy importante dar este primer paso y adquirir un monoambiente, que seguramente contará con algún amenity y áreas comunes para realizar alguna actividad. Desde luego que estas construcciones responden a razones demográficas, pero también económicas.
La primera refiere que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 32% de las viviendas están ocupadas por una sola persona, y la segunda indica que por ser unidades de menor superficie los valores son más accesibles para la demanda. Con lo que se abre el acceso a la vivienda a ciertos sectores de la clase media, que tienen ahorros y pueden pagar una cuota. A su vez, como la mayor retracción se generó, hasta ahora, por la imposibilidad de comercializar en dólares, la nueva alternativa "permite plantear una planificación financiera prescindiendo de lo que suceda con el tipo de cambio, ya que toda la operatoria es en pesos", sostiene Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Así se accede a una unidad monoambiente o a otra de dos ambientes haciendo un aporte inicial en pesos, para lo que pueden utilizar los ahorros acumulados y el resto abonando en cuotas mensuales ajustadas al ritmo de la inflación por el índice de la CAC. Desde el punto de vista de los desarrolladores, "las unidades chicas han sido de gran interés por usuarios e inversores como refugio de ahorro históricamente, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, máxime si están en lugares estratégicos de la ciudad", comenta Andrés Brody, socio de la desarrolladora Brody Friedman. Y luego añade: "En Palermo Hollywood, por ejemplo, nuestra firma lanzó recientemente un proyecto pensado con esa tipología. Son unidades versátiles para su uso y muy dinámicas para su venta". Además de ofrecer los servicios comunes. De todos modos, Andrés Brody considera que, en general, "es mejor negocio construir edificios grandes y no chicos, es decir, emprendimientos superiores a los 5000 m2, ya que los edificios grandes tienen más prestaciones adicionales que uno pequeño. Además prevalecen los efectos económicos del negocio, como bajar el costo del proyecto debido a la escala de contratación, la utilización de partes comunes -hall de entrada, caja de escaleras y ascensores, entre otros rubros- y la futura seguridad que se reparte entre más unidades". Finalmente analiza: "El auge de esta tipología hoy responde a la necesidad de abastecerse de los compradores, que son inversores o usuarios de su primera vivienda". Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, comparte la idea: "La adquisición de una unidad chica implica menor riesgo cambiario". Y a la vez admite que "los departamentos más amplios no son, desde hace tiempo, el objetivo de construcción de los nuevos desarrollos porque son más caros para el inversor al tener más m2. Es más dinero de aporte en capital inicial y en cuotas para el comprador, y si se venden al final de la obra tienen un período de venta más extenso que los dos ambientes".
Lo cierto es que el momento que atraviesa el sector es muy complejo, pese a que existen algunos segmentos que ayudan a darle cierto ritmo. La construcción se encuentra afectada, reflejándose en la disminución de pedidos para construir, porque "los costos complican el panorama por la variación que experimentan y es muy difícil mantener los valores", dice Graciela Muradas, gerente de Toribio Achával. Y agrega: "Los desarrolladores consideran que las unidades pequeñas ofrecen una posibilidad de comercialización más fluida. Para los inversores como para el usuario en general significa la oportunidad de colocar sus ahorros en inmuebles como un refugio seguro de su capital".
Con respecto a la estructura de los edificios hay que considerar que los bajos se realizan en los casos en que el Código de Planeamiento Urbano no permite mayor altura. Vale recordar la frase del economista alemán Ernst F. Schumacher, que se puede aplicar en este caso: Lo pequeño es hermoso. Lo que de algún modo sintetiza el concepto de Mario Gómez: "Pensando en usuarios e inversores, los desarrolladores procuran ofrecer unidades con bajos niveles de expensas, con amenities de buen nivel que no generen grandes gastos, construcciones con materiales nobles y con bajo costo de mantenimiento. Naturalmente que lo más conveniente es comprar en pozo. En general se aporta un 40% de anticipo y el resto se abona en 22 cuotas reajustables por el índice de la CAC, todo en pesos, mientras se construye el edificio, con un valor total inferior al que se paga una vez terminada la vivienda".
Para Marcela Genta, titular de la firma homónima, "el developer tiene más oportunidad de beneficio si compra un lote con incidencia de 500 a 650 dólares para emprendimientos chicos. Hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación", sostiene.
Mario Gómez dice que "en tiempos de crisis, las unidades que mejor se venden son las chicas y las premium, porque son las dos puntas de un mercado atomizado que busca dos segmentos de la demanda con necesidades diferentes y concretas". Mientras que Graciela Muradas explica que existe "una expansión hacia barrios en los que los edificios altos de departamentos no son tan comunes". Gómez añade: "Principalmente esto sucede por el costo de los terrenos que resultan más accesibles, ubicados en lugares donde es posible encontrar propietarios que acepten trueque del terreno por metros cuadrados a construirse. Así no hacen falta dólares para la compra de la tierra y se impulsan zonas más dinámicas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque".

VALORES EN PESOS
En estos días parece complicado determinar valores. Varían según las características y los servicios que ofrecen, pero también según el barrio. Por ejemplo, en Núñez un fideicomiso al costo, con 48 unidades monoambientes y cocheras optativas, el precio se calcula desde 399.000 pesos. Algo similar, pero en Villa del Parque, en unidades monoambientes divisibles y dos ambientes, el precio ronda los 727.913 pesos. En Villa Urquiza, un edificio de cuatro pisos con terraza y 16 unidades funcionales, dispuestas en seis monoambientes, cuatro de un dormitorio con balcón y seis dúplex de un dormitorio, parten de los 15.000 pesos el m2.

CÓMO DINAMIZAR LA ACTIVIDAD

** En busca de respuestas

1 Negocios : las unidades chicas las eligieron usuarios e inversores como refugio de ahorro, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, en particular en lugares estratégicos.
2 Efecto : hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación.
3 Dato : existe una expansión hacia barrios en los que los edificios altos no son tan comunes.
4 Otros barrios : en este segmento del mercado se impulsan zonas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque

** 9000 Pesos
Es el valor mínimo del m2 para los departamentos chicos a estrenar y 25.000 pesos el máximo, según la zona y la etapa de construcción

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, sábado 18 de Mayo de 2013

El Cedin y el Baade

La oferta de bonos en dólares suma otros títulos
El Cedin y el Baade pagarán un interés de 4% anual; hay instrumentos que rinden hasta 15% pero requieren dinero declarado
Sea cual fuese la motivación que llevó al Gobierno a decidir abrir un período para blanquear capitales, lo cierto es que, en caso de que la ley sea sancionada por el Congreso, el Estado volverá a tomar deuda en dólares.
Ahora bien, estos bonos denominados Certificado de Depósito para Inversión (Cedin) y Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (Baade) no son los únicos instrumentos financieros locales mediante los que se puede adquirir bonos en dólares.
Todo el portafolio de opciones que ofrece el Estado tiene rendimientos por encima del 4% anual que prometen el Cedin y el Baade. Pero claro, hay una diferencia que no es menor. Mientras que para suscribir los actuales papeles hay que tener el dinero en blanco, para hacerse de los papeles que emitirá el Gobierno con el blanqueo de capitales se aceptarán los dólares en negro.
En el universo de los bonos en moneda estadounidense hay dos grandes preferencias de los inversores: el Bonar 13 y el Boden 15.
El primero, que vence en septiembre, es visto por los inversores como un bono sin riesgos y se ha tornado, por la cercanía del pago, en una manera de comprar billetes dólares que serán entregados en septiembre. Ahí el riesgo tiene que ver con la cotización de la moneda. No mucho más.
El otro, Bonar 15, fue el heredero del Boden 12, un bono que rindió bien y que venció el año pasado. Según Gustavo Ber, de Ber Consultora en Inversiones, este papel tiene un rendimiento de 13% y también mantiene un riesgo acotado. "Es un bono sobre el que no se ve demasiado riesgo ya que se pagará dentro de la administración de este gobierno. Despejar el riesgo político es bastante", dice.
La estrella de las colocaciones en dólares es el Bonar 17. El papel, que está emitido bajo legislación de Nueva York, también tiene un rendimiento anual en torno al 15 por ciento. Ber dice que más allá de que deberá ser pagado por el próximo gobierno, tampoco tiene el peso de un gran riesgo. "El mercado descuenta que el fallo de Estados Unidos [que lleva adelante el juez Thomas Griesa] no va acortar la cadena de pago. Confían que no se interrumpirán los mecanismos de pagos de la cadena financiera internacional. Entonces el bono cotiza bien", dijo Ber.
Más allá de esos papeles nacionales, también hay opciones en los que emitieron las provincias y la Ciudad de Buenos Aires. Los bonos porteños (CABA2015 o CABA2017 entre otros) tienen rendimientos similares a los bonos nacionales y el antecedente de que la Ciudad jamás defaulteó su deuda.
Las opciones de bonos provinciales son varias. Además de Chaco, que pesificó un bono y pagó alrededor de 250.000 dólares en pesos, hay variedad de títulos de Buenos Aires (con un riesgo algo mayor que los porteños y, claro está, con más interés), Neuquén, Formosa, Chubut, Córdoba, Mendoza y Salta.
Aunque los rendimientos son altos y en dólares, los problemas fiscales de la mayoría de los distritos los tornan una inversión para aquellos operadores sofisticados que diversifican sus carteras y toman algún riesgo en un porcentaje de su portafolio.

SUTILES DIFERENCIAS
Pesos en blanco
Hay bonos, como algunos Bonar o Boden, que tienen un rendimiento de hasta 15%, pero requieren dinero que esté declarado y blanqueado.
Dólares en negro
El blanqueo que anunció el Gobierno pagará a quienes traigan sus dólares no declarados una tasa de interés de 4 por ciento anual.

Fuente: Por Diego Cabot, para LA NACION 19 de Mayo de 2013


lunes, 13 de mayo de 2013

Con cautela ante el CEDIN

El anuncio del blanqueo por parte del Gobierno el último martes destinado a quienes tienen ahorros no
declarados en dólares sacudió la opinión pública, pero también a economistas, especialistas y a todo el sector inmobiliario. Llega en un momento crítico del Real Estate local, cuya profunda caída ha sido el tema recurrente durante meses asociada al cepo cambiario. En principio todos consideran que la decisión permitiría incentivar al mercado, pero la operatoria plantea importantes interrogantes ya que habrá que incorporar como forma de pago (endosable, entre otras características) un certificado de depósito, el Cedin. El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto

Arévalo, considera que es muy reciente el anuncio y que es imprescindible estudiar en profundidad la medida. "Desde luego es importante que el Gobierno haya reconocido la situación actual y que busque caminos que permitan reactivarlo. Me parece que es temprano para juicios de valor a conciencia. La CIA está reunida en forma permanente y tenemos que analizar en detalle el proyecto. Auguramos que se pueda implementar y que se aplique con reglas claras y seguridad jurídica. Bienvenidas las medidas que ayuden a dinamizar el mercado, pero es necesario ser prudente. No es un trámite sencillo. Ojalá que nos escuchen y que esto sea el puntapié de un cambio positivo."

CUESTIÓN DE CONFIANZA
Por su parte, Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), opina respecto de esta medida: "Desde el punto de vista de los nuevos desarrollos, hoy las condiciones imperantes llevan a que la mayoría se financien a través de inversores por la modalidad al costo, o sea por rendición de cuentas. Esos inversores deben poder justificar cada peso que invierten, y un blanqueo facilita que muchos puedan cumplir con ese requisito. El tema radica en qué confiabilidad puedan despertar esos certificados, tanto en quienes deban poner sus dólares como en quien deba recibirlos para negociarlos o recuperar efectivo. Esta semana, el dólar blue tuvo una nueva escalada: ¿habrá sido por la demanda para blanquear o por presagiar el estado de la economía?"

Armando Pepe, presidente del SOM, hace su análisis: "Es bienvenido que el Gobierno admita a su manera la tremenda crisis inmobiliaria y de la construcción. Y también parece que la pesificación obligatoria desaparece ante esta nueva alternativa. Es necesario también que se cumpla tal cual se enuncia y si es así esto puede reactivar el mercado. El Cedin no es un bono, es un certificado endosable. Pero es necesario leer con detenimiento el proyecto de ley".

Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, opina: "Si bien la aparición de un blanqueo deja en una posición injusta a quienes están al día con sus impuestos, reconociendo que hay una parte de la economía que es informal, me parece bueno generar medidas que movilicen el mercado inmobiliario. Hay que estudiar bien el proceso de esta propuesta, ya que los propietarios de inmuebles, terminados o en obra, se querrán desprender de ellos a cambio de dinero y seguramente no lo harán a cambio de un bono. Si efectivamente se puede asegurar que el comprador adquiere un activo utilizando el beneficio de no justificar el origen de los fondos, y el vendedor logra vender a cambio de dinero, seguramente el proyecto funcione, y se podrá tener un período de recuperación del sector".

OPORTUNIDAD
Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, aporta su análisis: "Parece una oportunidad lo que ofrece el Gobierno para el mercado inmobiliario a partir de los Cedin. Acá se presenta una oportunidad, y posiblemente la última para poder legalizar ese dinero en dólares. El mercado inmobiliario se encuentra en un momento ideal, porque los valores se han acomodado y convalidan bajas de hasta un 20/25% en dólares billete, y hoy hay una oportunidad con este blanqueo de vender en dólares para los vendedores. Los valores son bajos en relación a los valores de las propiedades de los países vecinos, en dólares, ya que la mayoría de las monedas de los vecinos se han apreciado con relación al dólar. Y mucho más bajos con relación a los valores de las ciudades importantes de los países de Europa y de Estados Unidos, a pesar de las crisis que han vivido ambos continentes". Y admite que "la seguridad de que los Cedin se puedan cambiar por dólares billete en el momento del canje es absoluta, ya que tienen un encaje del 100% en el Banco Central. Además esos certificados podrán ser endosados indefinidamente y se generará un mercado secundario en pesos, que se podrán aplicar a la construcción. Esto me aclara que cuando las empresas constructoras reciban esos certificados los podrán vender en el mercado secundario en pesos y aplicarlos a la construcción de los edificios, y no los tendrán que vender en el mercado oficial a 5,2. La ventaja que sean endosables infinidad de veces nos indica que podrán movilizarse en varias operaciones, un propietario podrá recibir los certificados y con los mismos podrá comprar otra propiedad, y a su vez el que vende podrá comprar un terreno y construir una casa.
"Creo que el Gobierno no sabe comunicar estas ventajas para la reactivación del sector y es conveniente tratar de aclararlas, más allá de los cuestionamientos morales si es justo para los que tienen su situación fiscal ordenada; es muy importante para la reactivación de un sector y una industria que es madre de industrias y que genera mucha mano de obra de sectores de la sociedad que no tienen capacidad de insertarse en otras actividades, y quedarían excluidos en la misma sociedad. Por eso veo muy importante la decisión política de impulsar esta ley a pesar de esos cuestionamientos."

LAS MEDIDAS Y LOS PUNTOS DE VISTA
EN SÍNTESIS, LOS PRIMEROS COMENTARIOS

"¿Qué confianza pueden despertar esos certificados para quienes deban pagar con sus dólares como recibirlos para negociarlos o recuperar el efectivo?"

Miguel Camps
Presidente de la AEV

"Auguramos que se pueda implementar y que se aplique con reglas claras y seguridad jurídica. Todavía es temprano para juicios de valor a conciencia"

Roberto Arévalo
Presidenta de la Cía.

"Si el proyecto se cumple tal cual es la propuesta puede reactivar el mercado. Los Cedin son certificados endosables que podrán ser usados en el mercado secundario"

Armando Pepe
Presidente del SOM

"La seguridad de que los Cedin se puedan cambiar por dólares billete en el momento del canje parece absoluta, ya que tienen el encaje del 100% del Banco Central"

Roberto Tizado
Presidente de Tizado Propiedades

"Si se asegura que el comprador adquiere un activo utilizando el beneficio de blanquear el origen de los fondos y el vendedor logra vender a cambio de dinero, seguro el proyecto funcionará"

Miguel Ludmer
Director de Interwin Marketing Inmobiliario

Fuente: Por Adriana Anzillotti para LA NACION, 11 de Mayo de 2013

Alquileres: Que valores pactar?

Se llega a pactar hasta dos valores por año con un ajuste de 15% cada uno
El letal golpe que le asestó el cepo cambiario al mercado inmobiliario trajo consigo un cambio en el mundo de los alquileres. Sin moneda de cambio para transar propiedades, gran cantidad de propietarios optaron por retirar el bien del mercado y colocarlo en alquiler hasta que las nubes se despejen.
Así las cosas, la oferta de alquileres aumentó en este tiempo. ¿Cuánto rinde una propiedad de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires? "Una propiedad promedio ubicada en un buen barrio porteño puede tener una renta anual de aproximadamente entre cuatro y cinco por ciento en pesos", dice Leandro Korn, de Korn Propiedades.
Claro que la rentabilidad depende el tipo de propiedad. Según un relevamiento del mercado, la rentabilidad promedio de los alquileres de viviendas se ubica entre un 4 y un 5%, la de oficinas en alrededor de 5% y la de los locales entre 6 y 7 por ciento.
En el alicaído mercado inmobiliario todos se ilusionan con el Certificado de Depósito para Inversión (Cedin), que emitirá el Banco Central, uno de los instrumentos financieros lanzados por el Gobierno como parte del blanqueo de capitales. Creen que más allá de la venta de departamentos de usados, uno de los segmentos que más sufrió el cepo cambiario, también se impulsará la construcción de nuevas unidades y que eso finalmente impactará en la oferta de alquileres. La Cámara Argentina de la Construcción, que preside Gustavo Weiss, fue una de las entidades que más apoyaron la iniciativa. "Estas medidas incorporarán capitales adicionales al circuito productivo en un momento en que la industria de la construcción y el sector inmobiliario están ávidos de recursos y alternativas de financiamiento", dijo la entidad mediante un comunicado.
Justamente con esa nueva oferta de inmuebles, se debería compensar la salida del mercado de los alquileres de muchos inmuebles cuyos dueños los quitaron de la venta en virtud de la parálisis del sector. Justamente ese retiro de unidades podría influir en el precio ya que a menor oferta más precio.
Los contratos de alquiler de viviendas prácticamente ya no se pactan en dólares. Pero claro, en épocas de alta inflación y sin posibilidad de incluir una cláusula de actualización en el contrato, los particulares negocian al menos dos precios: uno por el primer año de contrato y otro por el segundo. "Hay casos en los que pactan más precios. Los alquileres se aumentan cada seis meses entre 12 y 15 por ciento", resume Korn.
¿Qué sucede con los contratos comerciales? La demanda cayó en los últimos meses y los precios tendieron a estabilizarse. En general también tienen dos aumentos por año. El mundo de los contratos temporales o amoblados también se contrajo. Allí los valores de un alquiler son alrededor de 20% más caros que las locaciones tradicionales.

Fuente: Por Diego Cabot para La Nación Domingo 12 de Mayo de 2013

martes, 30 de abril de 2013

Cambios en El Mercado Inmobiliario

Por el blue, hay departamentos nuevos más baratos que los usados
El salto del paralelo redujo el costo de construir, en esa moneda. Pero quien vende su casa no baja el precio.
Tradicionalmente, los departamentos a estrenar eran más caros que los usados. Pero las distorsiones que provoca la brecha entre el tipo de cambio oficial y el blue están haciendo que hoy se consigan unidades nuevas más baratas que las que ya tienen años de uso. El fenómeno, advierten en el sector inmobiliario, puede ser transitorio.
“En los últimos años, el precio de las propiedades fue subiendo en función del alza de costos en dólares, por la inflación -señala Roberto Tizado, de Tizado Propiedades-. Ahora el dólar saltó por arriba de los precios, tomando el blue, claro, pero los propietarios de las viviendas no aceptan todavía que deberían bajar los precios de esas unidades, en dólares ”. Los vendedores siguen tomando el dólar oficial, de $ 5,19, como referencia. Y quieren recibir la misma cantidad de billetes que cuando fijaron el precio, aunque hayan pasado meses y el blue duplicó su cotización en el último año.

“En tanto medido en dólares, el costo de la construcción bajó sustancialmente -señala Cristian Bau, con inmobiliarias en Belgrano y Tigre-.
Hoy se puede hacer una casa de calidad por US$ 800 el metro. Y el metro de usado, en la misma calidad, no baja de US$ 1.000”.
Bau señala que tradicionalmente, los usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, y que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20 % más baratas que otras similares, usadas.
“Es que los precios no se ajustaron todavía al nuevo tipo de cambio que implica el blue - señala Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario-. Pero hay que ver cómo sigue la situación, porque el que quiera vender su usado , tendrá que adaptarse a la nueva situación, tendrá que bajar los precios, sino no conseguirá comprador. Esta brecha tan fuerte entre el oficial y el paralelo es muy reciente, y el mercado todavía no se adaptó”.
Gómez Picasso señala un punto adicional a tener en cuenta: las unidades nuevas son en general a construir, en el pozo, y por tanto la entrega es a 6, 12 o 18 meses, hay que esperarlas; además las superficies suelen ser acotadas, porque se construye mayormente departamentos chicos, y la calidad no siempre es la misma que la de algo ya construido.
Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Propiedades, de Nordelta, añade otro punto a tener en cuenta. “El costo de la construcción medido en dólares bajó, es cierto, pero hay que ver cuánto dura, porque se aproxima la paritaria, y la UOCRA seguramente pedirá al menos la inflación, y algunos materiales están subiendo, así que seguramente en el corto plazo tengas un 15 o 20 % de suba de costos. Cuando salta el dólar, construir parece barato, pero en 6 meses vuelve a sus niveles, siempre pasa.” “Eso está haciendo que algunos propietarios quieran apurarse y aprovechar la situación: acabo de vender una casa que pedían más de US$ 500.000 en 430 mil: el dueño era un constructor que quiere apurarse a empezar otra antes que suban los costos”, agregó Bau.
“Sí, pero son situaciones puntuales, porque la mayoría de los vendedores mantiene su precio -añade Iglesias-. Porque así como cayó la demanda, también se redujo la oferta, y entonces los precios hoy se mantienen estables”.

Fuente: iEco, Clarín.com Por MARCELO CANTON 30 de Abril de 2013

lunes, 22 de abril de 2013

Alquiler temporal, tendencia en alza

El auge de los alquileres temporarios sigue ganando adeptos en distintos sectores de la ciudad. Y
paralelamente, se evidencia otro fenómeno: la distinción de públicos de acuerdo con la zona. Por ejemplo, sectores como Recoleta y Barrio Norte son las preferidas por los turistas extranjeros que vienen de paseo o de tour de compras; se trata de un público de más de 40 años que pretende unidades nuevas con amenities y muy bien equipa-das y decoradas. En cambio, tres sectores de Palermo (Soho, Sensible y Hollywood) más el barrio de Belgrano son los más so-licitados por profesionales, gente del espectáculo y estudiantes del interior y del exterior. Claro que esta parte de la ciudad se favorece por la variada oferta gastronómica que les ofrece a los locatarios, con un surtido que va desde las tradicionales pa-rrillas y comida gourmet hasta japonesa, peruana, mexicana, india y armenia, entre otras. A la vez, hay un público de extranjeros de todas las edades a los que les atrae la cercanía a todos los medios de transporte, museos, shoppings, centros culturales y de espectáculos.

En menor medida, esta tendencia también se comienza a ver en San Telmo y Puerto Madero.
De aquí parte el interés de los desarrollistas e inversores por la construcción de numerosos emprendimientos, para satisfacer la demanda y para ampliar el campo de comercialización del mercado inmobiliario. Lo más fuerte comenzó hace dos años porque "básicamente se ofrecen productos con similares prestaciones que los hoteles tres y cuatro estrellas a un mejor costo", explica Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora BrodyFriedman. Y agrega: "También se pueden adaptar al sector de los usuarios que buscan estadías más largas".
Las compañías de alquiler a turistas buscan especialmente edificios premium, ubicados en barrios como Palermo y Belgrano, a no más de dos cuadras del subte, con diseños modernos y amenities. Por eso esa desarrolladora construyó Quo Ciudad, un edificio de doble frente con unidades de uno y dos ambientes en Ciudad de la Paz al 151, pensando a la vez en los microinversores "porque es para los que buscan una renta estimada de hasta el 14% anual en dólares", asegura Pablo Brody, otro socio de la firma.
El edificio Costa Rica 4400 es otro proyecto de BrodyFriedman, con 49 unidades de 42 m2 en promedio, equipadas con hidromasajes: "El concepto y la estética se asemejan a los de los hoteles neoyorquinos, con atención 24 horas y un bar en el lobby que será un punto de reunión para residentes en el edificio y alrededores", asegura Andrés Brody, un socio más de la firma. Este emprendimiento que demandó una inversión de 3 millones de dólares para 2200 m2 de construcción presenta spa con sauna, hidromasaje, ducha finlandesa y piscina climatizada.
El mercado "se profundizó más con el crecimiento del turismo extranjero al notar los propietarios que recibían una rentabilidad en dólares superior al alquiler tradicional -explica Francisco Altgelt, de la comercializadora Altgelt Negocios Inmobiliarios-. El crecimiento dependerá del aumento de turistas extranjeros, ya que son los únicos que pueden pagar en dólares".

A NIVEL MUNDIAL
Para Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario: "Al inversor le sirve como refugio de valor del dinero". Y agrega: "Los beneficios de ambas partes representan una tendencia a nivel mundial".
Esta comercializadora presenta dos desarrollos, a modo de ejemplos de la zona. HOM, en Santa Fe y Agüero (que también vende Baigún), con viviendas aptas profesional y alquiler temporario, más destaca-dos amenities, siete locales comerciales y tres subsuelos de cocheras. El otro, se ubica en Laprida al 1700, con nueve pisos para unidades de estudios y viviendas aptas profesional de uno a tres ambientes, con relevantes amenities y cocheras

GANANCIAS
Para quienes buscan invertir en un proyecto distinto, el alquiler temporario representa una renta sofisticada con amplia base de potenciales usuarios; compite con la oferta hotelera. Por esa razón, Sebastián Friedman destaca: "Las unidades que se destinen a la locación temporaria se estima que tendrán una renta de entre el 13 y el 17% anual en dólares, dependiendo del equipamiento, muy por encima del porcentaje tradicional, entre el 5 y el 6% anual".

RIESGOS
Como todo negocio o inversión, la renta temporaria tiene sus riesgos, según el análisis de Francisco Altgelt: "Todo es relativo ya que el negocio de un alquiler temporario debe ser para alguien que se dedique a eso". Y agrega: "Además de la alta rotación de inquilinos, debe dedicárseles tiempo a la limpieza, a la reposición de objetos deteriorados o rotos y a la pintura. Y algo más: si bien la renta es en dólares, no hay que olvidar que los gastos que genera un departamento vacío son cada vez más altos".

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, 20 de Abril de 2013-04-22


martes, 16 de abril de 2013

Pese a las bajas ventas, el precio de los inmuebles subió 16% en un año

El barrio de Colegiales, por ejemplo, se muestra como el que mayor crecimiento registró durante los últimos meses. En esa zona se dio un crecimiento del 26 por ciento

El mercado inmobiliario, afirman los agentes del sector, se encuentra virtualmente paralizado. Durante el año pasado, según los últimos datos divulgados por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, las ventas se desplomaron un 14,4%, derrumbando las cifras incluso por debajo de la marca de 2001.
De hecho, los datos del primer trimestre de este año también son poco alentadores. En el sector se habla de una reducción en las operaciones cercana al 30 por ciento.
Esto, asegura El Cronista, no desalentó a los propietarios a la hora de medir sus exigencias. Entre marzo de 2012 y el mismo mes de 2013, las cotizaciones de los inmuebles usados crecieron un 16,4% en dólares, de acuerdo con un trabajo realizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
Dentro de este rango, hay casos para todos los gustos. El barrio de Colegiales, por ejemplo, se muestra como el que mayor crecimiento registró en el último año. En esa zona se dio un crecimiento del 26%, luego de que el metro cuadrado saltara de los u$s1.750 que tocó el año anterior, para pasar a los u$s2.205 el mes pasado.
En un punto medio aparecen otras ubicaciones como Belgrano y Palermo. En ambos barrios, los incrementos fueron del 12,6% y del 12,5% respectivamente. En cambio, si se toma en cuenta lo que ocurrió en los últimos cinco años, el repunte registrado por estos barrios es muy significativo.
Ambos aparecen como las zonas que más se cotizaron desde 2008 hasta hoy, con un alza en los valores del 99,6% para Palermo (pasó de u$s1.400 en 2008 a u$s2.795 en marzo pasado); y del 92% para Belgrano (de u$s1.325 a u$s2.540).
Hoy, el precio más alto del mercado lo tiene Puerto Madero, con promedio de u$s3.500 por metro cuadrado, seguido por los u$s2.795 de Palermo. El barrio más barato es Nueva Pompeya, con u$s1.165 por metro cuadrado.
Si bien todos estos valores corresponden a los requeridos por los dueños de los inmuebles, lo cierto es que no siempre tienen que ver con los que finalmente se cierran.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que "hoy es muy común que algunos dueños de departamentos accedan a una serie de descuentos pedidos por los compradores, aunque tampoco es una regla que se deba cumplir en la totalidad de los casos. Todo dependerá del apuro del propietario en vender".

En estos casos, explicó, es posible acceder a rebajas que pueden rondar entre el 10% o el 15%, en caso de que haya necesidad de una operación rápida o de que se pague en dólares.
"El año pasado ya ocurría esto. Tal vez los descuentos eran algo inferiores, pero en líneas generales los precios de los inmuebles terminan siendo hoy más caros que hace un año", dijo Rozados.
El motivo por el que se terminan dando estos movimientos, se sabe, es el corralito cambiario, que impide a los vendedores obtener dólares por las operaciones. Esta racha negativa, incluso, se comenzó a ver en los primeros tres meses de 2013.
En este sentido, los expertos recuerdan que enero ya había comenzado con un pobre comportamiento. En ese lapso, se realizaron poco más de 2.000 operaciones de compra venta de inmuebles, un 40% por debajo de las 3.320 que se habían alcanzado en enero de 2012.
Para febrero la situación empeoró, y la caída se hizo todavía más dura. De las 3.063 escrituras que se habían firmado en el segundo mes del año pasado, en febrero último se pasó a cerca de 1.700, un descenso que rondó el 44 por ciento.
Si se toman en cuenta las cifras del primer bimestre, entonces, se obtiene una caída del 37 por ciento. Entre enero y febrero de 2012 se concretaron 6.383 transacciones, mientras que en mismo lapso de este año fueron algo menos de 4.000.
En el trimestre, el retroceso fue de entre el 25% y el 30%, según confían en el sector.

Fuente: iprofesional.com 15/04/2013


martes, 9 de abril de 2013

Un mejor año para el Real Estate local

Las restricciones cambiarias, la imposibilidad de girar dividendos al exterior, la inflación y ciertos signos de leve reactivación económica luego de un 2012 recesivo, paradójicamente me permiten augurar un mejor año para el Real Estate local.
No hace falta mucho para lograrlo, dado que venimos padeciendo un parate sectorial tremendo, iniciado con el cepo. Pero lo cierto es que hoy, todos acumulamos pesos, sólo que algunos vienen sumando un importante volumen, y lo seguirán haciendo, con mínimas opciones de inversión para resguardar el valor del capital.

Esto afecta, sobre todo, a las organizaciones más grandes y reguladas que, como consecuencia de esta compleja situación, se están convirtiendo en importantes demandantes de activos inmobiliarios de renta. Adicionalmente han aparecido incentivos, como el llamado inciso k para las compañías de seguros, que las obliga a invertir una parte de su cartera en economía real. Claro que organizar esta clase de transacciones no es algo simple, dado que hay que interactuar con directivos empresarios a quienes les pesan los pesos, pero que no están acostumbrados a invertir en bienes raíces con los fondos de sus organizaciones.
Negociar contratos, entender los riesgos y evaluar la rentabilidad (en pesos) es una tarea que requiere un trabajo especializado que se suma a la detección de las oportunidades, que aparecen usualmente por canales no tradicionales. Pero lo cierto es que hoy se observa en nuestro país algo realmente notable, sólo visto en algún que otro país de América del Sur: hay multinacionales que históricamente se habían resistido a invertir en activos reales en la Argentina, que muestran signos de fuerte ansiedad por cerrar transacciones y adquisiciones a través de las cuales colocar sus pesos que día a día se ven erosionados por la inflación.
Lo mismo sucede con bancos, hoteles, fondos previsionales, entre otros, y en parte este fenómeno también se verifica entre quienes tienen ingresos altos excedentes, como los gerentes de empresas extranjeras que cobran un bonus a fin de año, por ejemplo.
Esta realidad es novedosa en nuestro mercado, pero sin duda generará un derrame sobre el mercado inmobiliario local, y quienes mejor lo sepan capitalizar, en 2013 harán buenos negocios.
Fuente: Por Damián Tabakman , Para LA NACION, 30 de marzo de 2013

viernes, 5 de abril de 2013

El dólar libre empuja el precio de los inmuebles

En una semana, el valor en moneda local de un departamento usado creció el 10%. Por la diferencia
cambiaria, hoy se necesitan 80% de pesos más que en 2011 para comprar
Pese a que el mercado está prácticamente paralizado desde que se implantó el cepo cambiario, las variaciones del dólar paralelo impactan en el precio de las unidades, fundamentalmente usadas.
Según un trabajo analizado por la consultora Reporte Inmobiliario, el salto del blue implica que hoy se necesite el 79% más de pesos que hace dos años para comprar un inmueble. Si la comparación se hace con marzo de 2012, cuando el blue rondaba los $4,88, el incremento es del 44,5%.
El relevamiento, publicado hoy en el diario El Cronista, toma como referencia un departamento que en 2011 costaba u$s100.000, que en ese momento representaban $403.000. Sin embargo, por el freno del mercado, los especialistas estiman que hoy por ese mismo departamento el vendedor obtendría unos u$s85.000.
Tomando en cuenta esa cifra, al cambio del dólar paralelo del viernes ($8,48) son $721.000, contra los $488.000 de marzo de 2012 ($4,88) y $403.000 de igual mes de 2011.
Esa escapada del blue también generó una fuerte alza en la última semana. Así, esos u$s85.000 equivalían el 15 de marzo último a $648.250, con un dólar paralelo a 8,05 pesos. Una semana después, el precio fue de $721.000, un 11% más

Fuente: Infobae.com 25-03-13

jueves, 28 de marzo de 2013

Distorsiones en el mercado: Los mil y un valores del dólar

Un productor de soja recibe $ 3,32 por cada moneda estadounidense que le ingresa por sus ventas al exterior; el que compra un auto de lujo paga $ 6,89 por dólar
Durante el tiempo de producción de esta nota , el dólar paralelo pasó de valer 8,08 pesos por unidad a 8,75 para después bajar a 8,48. Esos días la presidenta Cristina Kirchner transitó de la distensión del Vaticano a una reunión de urgencia en Olivos con sus funcionarios de confianza en el área económica.
Durante esta semana, el diputado kirchnerista y ex viceministro de Economía Roberto Feletti dijo que "no hay que preocuparse por el dólar paralelo" mientras la divisa subía en todas las pizarras.
Desde Chaco, el director técnico de Boca, Carlos Bianchi, contestó una pregunta sobre si los resultados podrían determinar la continuidad en su cargo con una ironía: "Con lo que subió el dólar, todos nos tendríamos que ir de la Argentina". El gobernador de esa provincia, Jorge Capitanich, profesando el más crudo credo kirchnerista, también se refirió a dólar: "La República Argentina tiene un mercado cambiario que funciona eficazmente".
La novela del dólar suma por estos días un capítulo más. Con miradas tan diversas como cantidad de cotizaciones existen en la poco uniforme economía argentina.
La moneda estadounidense tiene diferentes valores según la actividad. Al dólar oficial ($ 5,09), al blue ($ 8,50), al turista ($ 6,12) se le pueden agregar por lo menos diez más.


Por obra de las retenciones a las exportaciones, que retienen una parte del precio de la venta, el dólar soja (poroto) es el más bajo de la economía argentina: el productor recibe -una vez que se aplica la retención- 3,32 pesos por dólar. Lejos del importador que una vez que el Gobierno le autoriza el ingreso de los productos, le permite comprar dólares para cancelar la deuda a 5,09 pesos que luego, en el mercado interno, tienen como referencia el dólar paralelo.
Según datos de AMF Economía, para importar un auto de lujo, de los que no se fabrican en el Mercosur, se pagan 6,89 pesos, mucho menos que la cotización del dólar blue. ¿De dónde surge ese valor? "Al oficial se le debe aplicar el arancel por ser extra zona. Entonces se llega a ese precio", dice Gustavo Perilli, economista de AMF y profesor de la Universidad de Buenos Aires.
Para Dante Sica, de Abeceb, las distorsiones en el mercado cambiario acarrean algunas situaciones complejas: "Hoy es el mejor momento para comprar un auto de lujo. La economía los está subsidiando", opina. Los sojeros son los que peor están. A ellos las retenciones los condenan a un dólar cuyo poder de compra es sólo 38% de la divisa que cotiza en el mercado informal.
Desde que se instaló el cepo cambiario, en octubre de 2012, la Argentina desdobló el mercado de cambios, claro está, de hecho. El dólar oficial es prácticamente de imposible acceso para los ciudadanos, ya que sólo está disponible para quienes viajen al exterior. Previa autorización de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), los turistas que transpongan las fronteras argentinas podrán hacerse de alrededor de 80 dólares por cada día que permanezcan en el exterior. Toda otra compra -para atesoramiento- se prohibió.
Sin embargo, alumbró, una vez más en la Argentina, el mercado paralelo. ¿Qué pasará con el tipo de cambio no oficial? "De no haber otras medidas que apunten a resolver los desequilibrios macroeconómicos, las decisiones tomadas pueden impactar negativamente en el valor del peso en los mercados alternativos", dice un estudio elaborado en conjunto por las consultoras económicas Econométrica y Quantum.

Miguel Ángel Boggiano, profesor de economía de la Universidad de San Andrés y un estudioso de las conductas de los agentes económicos, cree que "estas intervenciones sumadas a la renovada fiebre del dólar, con la imposición de mayores restricciones, impondrán grandes oscilaciones de la moneda en estos días". Dice que no le sorprendería que después de Semana Santa pueda haber algún intento nuevo para aplacar la escalada del paralelo.
Pero más allá de la cotización de la divisa americana que se publica en las pizarras, hay enormes sectores de la economía que tienen otro precio del dólar desde hace años.
El complejo agroindustrial es el más castigado. El dólar para la harina y los aceites vegetales tienen un dólar de 3,47 pesos, con excepción de los derivados del girasol que exporta a 3,57 pesos. "Históricamente la Argentina puso retenciones a los sectores más competitivos", dice Sica. Pero inmediatamente aclara que hay varias distorsiones. "Más allá de cómo se mueva la economía, los industriales tienen una gran oportunidad de comprar bienes de capital. Imagínese que se puede sacar un crédito del Bicentenario a una tasa del 15%, que es negativa, y luego comprar maquinaria importada con un dólar oficial. Es un gran negocio", comentó.
Miguel Kiguel, economista de Econviews, recuerda que "el dólar soja", así como el de otros cultivos, ya venía de antes y que es un esquema que se usó muchas veces en la Argentina y en el mundo. Pero esta vez es distinto. "Otra cosa es lo que vemos ahora, que aparte de un dólar para cada sector, en la práctica se está desdoblando el mercado cambiario. Lo que me preocupa es que esto puede dar lugar a que haya más tipos de dólares. Hoy sigue habiendo un solo dólar oficial; el resto se forma de acuerdo con la política impositiva."
Perilli apunta que, además de que el dólar cultivo es el que menos pesos recibe, cada vez tiene menos poder de compra. "El tipo de cambio efectivo para la soja es hoy de $ 3,32, mientras que un año atrás era de $ 2,84. Si bien es más elevado el tipo de cambio efectivo actual, tiene menos poder de compra que el de hace 12 meses porque sólo puede adquirir el 38% de la cotización dólar blue. En marzo de 2012, antes de la imposición del rígido control cambiario, compraba un 59% de la cotización del paralelo", finaliza.
El sector industrial es el que tienen dólar más alto. Los neumáticos, los autos que son importados desde fuera del Mercosur, la maquinaria agrícola, los teléfonos y las motocicletas gozan de un dólar de 6,89 pesos. ¿Cómo se calcula? Pues de sumarle al precio oficial los aranceles que pagan esos productos para pasar las aduanas argentinas.
Esta protección, comentaba un ex funcionario kirchnerista, genera que los sectores que tienen un dólar por el que cobran menos pesos tengan que ser más eficientes que los que tienen un dólar de más valor. "La industria, por ejemplo, empieza a competir con el dólar de 6,89 pesos. Entonces los productos que fabrican tienden a ser más caros", dijo.
Otra cotización del dólar es la que domina el mercado inmobiliario. Según dos importantes firmas de ese rubro -que prefirieron no dar su nombre por temor a eventuales represalias como alguna vez le pasó a L.J. Ramos, que amaneció con la AFIP en sus oficinas después de admitir el desplome del sector-, las pocas operaciones se realizan con un precio de "dólar inmobiliario". ¿Cuál es? "Lo pactan las partes, pero claramente siempre está más cerca de la referencia del paralelo que del oficial. Hasta esta última suba, el precio que se pactaba estaba entre 6,50 y 7 pesos", contestó uno de ellos.
Kiguel, algo resignado, dice que el dólar está en una dinámica que escapa a lo que un macroeconomista puede explicar. "Está más movido por lo que se llama economía del comportamiento que por aspectos macroeconómicos. Ahora lo que juega es la emoción del miedo, y eso hace que la gente compre más dólares, lo que a su vez hace subir el precio de la moneda estadounidense. Lo ideal sería que volviera la cordura, pero la cordura no vuelve sola, sino que se necesita de una señal del Gobierno que le dé confianza a la gente", reflexiona.

Nadie aventura qué pasará con el dólar. Mientras tanto, cada cual tiene su precio.

LO QUE NO DICEN LAS PIZARRAS

Precios de referencia de la divisa norteamericana
$ 6,12
Dólar turista
Es el precio que pagan quienes compran paquetes turísticos en el exterior

$ 3,32
Dólar soja
Es el valor que perciben los exportadores de la oleaginosa una vez que se descuenta la retención


Fuente:
Por Diego Cabot | LA NACION 24 de marzo de 2013


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