lunes, 18 de marzo de 2013

Negocio con buenas perspectivas. Cocheras

Con una renta anual que promedia el 7 por ciento, surgen como una buena opción a la hora de diversificar inversiones
Hasta hace poco tiempo menospreciado, hoy es un atractivo campo de inversión. Efectivamente, el mercado de las cocheras parece ser el negocio del momento. O al menos así lo consideran los especialistas inmobiliarios consultados por la nacion.
Es que el constante crecimiento del parque automotor genera una demanda abultada con escasa oferta, tanto en Capital como en el Gran Buenos Aires. Por eso, la vertiente se abre para la comercialización de espacios para explotar mensualmente o para participar del negocio del estacionamiento por hora. Esto último es realmente una novedad y una gran oportunidad para cualquier inversor; incluso, muchas empresas se interesan en este segmento para diversificar inversiones.
Otro aspecto que atrapa es el de la rentabilidad, "porque supera a la que se calcula por el alquiler de departamentos, que es del 4%; en cambio, las cocheras ofrecen una renta del 7% -informó Alberto Súcari, director de la comercializadora Ecocheras-. En este negocio se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial así como por la valoración de la propiedad".
Un tema por considerar en este rubro es el de las expensas. Andrés Balestieri, titular de la desarrolladora Garaje Privado, explicó: "Son más bajas las de las cocheras privadas, que rondan los 90 pesos, que las de los edificios de viviendas, que superan los 200 pesos". ¿El motivo?: "Los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios de cocheras comparados con todo lo que se prorratea en los otros desarrollos".

Se estima que son más de 277 mil los autos nuevos registrados entre la Ciudad Autónoma y los distritos cercanos, por lo que se necesitan más de tres millones de metros cuadrados de estacionamiento. Pese a que hay obras públicas planificadas para crear espacios, la demanda no llegará a cubrirse. Por eso, la constructora Capital Partners comenzó a organizar fideicomisos para facilitar la inversión en el desarrollo de edificios de cocheras en la city porteña. Uno, en Talcahuano y Bartolomé Mitre, que se terminará para enero de 2014 con más de 200 cocheras para explotarlas por hora, cuyas utilidades se distribuirán entre los propietarios. El director de Ecocheras, la comercializadora, indicó: "Los valores son de 170.000 pesos, a pagar un 50% al contado y el saldo en seis cuotas mensuales. El emprendimiento de 7000 m2 contará, además, con 44 studios Wellnes Suites, de 33 a 80 m2, que retroalimentarán el estacionamiento".

El director de Lépore Propiedades, Agustín Walger, comentó: "El cepo al dólar y la proyección de inflación estimada generaron que los argentinos dejaran de pensar en dólares y buscaran alternativas de inversión y ahorro en pesos". Y detalló las dos predominantes: "Son la de viviendas, que al comprar en pozo abonan un porcentaje al boleto y el saldo en cuotas, o la adquisición de automotores, por lo que creció el parque; por eso faltan cocheras, lo que se torna en un floreciente negocio inmobiliario". Así, algunas encuestas reflejan que el 23% de los inversores inmobiliarios se interesa por invertir en cocheras, mientras que en 2012 sólo el 11% se interesaba.

Hoy, el alquiler mensual de una cochera en barrios como Palermo o Caballito varía de 700 a 1000 pesos, según la ubicación, y el valor de venta en un edificio de vivienda ronda de 20.000 a 25.000 dólares. En consecuencia, algunos desarrolladores abren el abanico del negocio con el desarrollo de edificios de viviendas con dos o tres subsuelos de cocheras para la explotación comercial (Lépore tiene uno en García Lorca 128 y otra en Río de Janeiro 265). Walger refirió: "Para la construcción de un edificio de estacionamiento en una zona comercial se estima el promedio de gasto de 7000 a 8000 pesos por m² de obra (costo tierra + construcción), y para que sea rentable se deben construir mínimo 2000 m2". Para el desarrollador Andrés Balestieri, "la construcción de un edificio exclusivo de cocheras, a un promedio de cinco niveles y con amenities, como terraza y bauleras, tiene un costo cercano a los 22 millones de pesos". El director de obras de O'Keefe Inmobiliaria (que comercializa Garage Privado Quilmes I y II), Tomás O'Keefe, afirmó: "Si bien hay empresas que se interesan en invertir en cocheras, el mercado de este rubro está variando, al menos en el conurbano, donde hoy se concentra un 95% de las operaciones en particulares". Y formula una salvedad: "Por un tema de costos, tiempos y detalles de terminación, las cocheras son más rentables, salvo en lotes donde por zonificación se esté obligado a realizar departamentos para utilizar el 100% del FOT".
Como ejemplo de la demanda creciente de cocheras en el conurbano, con alquileres de 450 a 600 pesos mensuales, se presenta lo que sucede en Quilmes, una ciudad densamente poblada, donde se construyen edificios exclusivos de estacionamiento con amenities, con costos de cada unidad de 106.000 a 125.000 pesos, según la ubicación y la financiación del pago de un anticipo y cuotas de 18 a 24 meses, todo en pesos y ajustado por el índice CAC.
Hasta hace poco tiempo menospreciado, hoy es un atractivo campo de inversión. Efectivamente, el mercado de las cocheras parece ser el negocio del momento. O al menos así lo consideran los especialistas inmobiliarios consultados por la nacion.
Es que el constante crecimiento del parque automotor genera una demanda creciente con escasa oferta, tanto en Capital como en el Gran Buenos Aires. Por eso, la vertiente se abre para la comercialización de espacios para explotar mensualmente o para participar del negocio del estacionamiento por hora. Esto último es realmente una novedad y una gran oportunidad para cualquier inversor; incluso, muchas empresas se interesan en este segmento para diversificar inversiones.
Otro aspecto que atrapa es el de la rentabilidad, "porque supera a la que se calcula por el alquiler de departamentos, que es del 4%; en cambio, las cocheras ofrecen una renta del 7% -informó Alberto Súcari, director de la comercializadora Ecocheras-. En este negocio se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial así como por la valoración de la propiedad".
Un tema por considerar en este rubro es el de las expensas. Andrés Balestieri, titular de la desarrolladora Garaje Privado, explicó: "Son más bajas las de las cocheras privadas, que rondan los 90 pesos, que las de los edificios de viviendas, que superan los 200 pesos". ¿El motivo?: "Los gastos de mantenimiento son muy bajos en edificios de cocheras comparados con todo lo que se prorratea en los otros desarrollos".
Se estima que son más de 277.000 los autos nuevos registrados entre la Ciudad Autónoma y los distritos cercanos, por lo que se necesitan más de tres millones de metros cuadrados de estacionamiento. Pese a que hay obras públicas planificadas para crear espacios, la demanda no llegará a cubrirse. Por eso, la constructora Capital Partners comenzó a organizar fideicomisos para facilitar la inversión en el desarrollo de edificios de cocheras en la city porteña. Uno, en Talcahuano y Bartolomé Mitre, que se terminará para enero de 2014 con más de 200 cocheras para explotarlas por hora, cuyas utilidades se distribuirán entre los propietarios. El director de Ecocheras, la comercializadora, indicó: "Los valores son de 170.000 pesos, a pagar un 50% al contado y el saldo en seis cuotas mensuales. El emprendimiento de 7000 m2 contará, además, con 44 studios Wellnes Suites, de 33 a 80 m2, que retroalimentarán el estacionamiento".
El director de Lépore Propiedades, Agustín Walger, comentó: "El cepo al dólar y la proyección de inflación estimada generaron que los argentinos dejaran de pensar en dólares y buscaran alternativas de inversión y ahorro en pesos". Y detalló las dos predominantes: "Son la de viviendas, que al comprar en pozo abonan un porcentaje al boleto y el saldo en cuotas, o la adquisición de automotores, por lo que creció el parque; por eso faltan cocheras, lo que se torna en un floreciente negocio inmobiliario". Así, algunas encuestas reflejan que el 23% de los inversores inmobiliarios se vuelcan por invertir en cocheras, mientras que en 2012 sólo se las adquiría el 11% .
Hoy, el alquiler mensual de una cochera en barrios como Palermo o Caballito varía de 700 a 1000 pesos, según la ubicación, y el valor de venta en un edificio de vivienda ronda de 20.000 a 25.000 dólares. En consecuencia, algunos desarrolladores abren el abanico del negocio con el desarrollo de edificios de viviendas con dos o tres subsuelos de cocheras para la explotación comercial (Lépore tiene uno en García Lorca 128 y otra en Río de Janeiro 265). Walger refirió: "Para la construcción de un edificio de estacionamiento en una zona comercial se estima el promedio de gasto de 7000 a 8000 pesos por m² de obra (costo tierra + construcción), y para que sea rentable se deben construir mínimo 2000 m2". Para el desarrollador Andrés Balestieri, "la construcción de un edificio exclusivo de cocheras, a un promedio de cinco niveles y con amenities, como terraza y bauleras, tiene un costo cercano a los 22 millones de pesos". El director de obras de O'Keefe Inmobiliaria (que comercializa Garage Privado Quilmes I y II), Tomás O'Keefe, afirmó: "Si bien hay empresas que se interesan en invertir en cocheras, el mercado de este rubro está variando, al menos en el conurbano, donde hoy se concentra un 95% de las operaciones en particulares". Y formula una salvedad: "Por un tema de costos, tiempos y detalles de terminación, las cocheras son más rentables, salvo en lotes donde por zonificación se esté obligado a realizar departamentos para utilizar el 100% del FOT".
Como ejemplo de la demanda creciente de cocheras en el conurbano, con alquileres de 450 a 600 pesos mensuales, se presenta lo que sucede en Quilmes, una ciudad densamente poblada, donde se construyen edificios exclusivos de estacionamiento con amenities, con costos de cada unidad de 106.000 a 125.000 pesos, según la ubicación y la financiación del pago de un anticipo y cuotas de 18 a 24 meses, todo en pesos y ajustado por el índice CAC.

ALGUNOS EJEMPLOS

Precios de ventas de espacios en distintas zonas

1 Talcahuano 100: esquina Bartolomé Mitre, Capital. Cuestan 170.000 pesos
2 Garaje Privado Quilmes I : en Hipólito Yrigoyen 830, Quilmes. De 106.000 a 125.000 pesos
3 Garaje Privado Quilmes II : en 25 de Mayo 7, Quilmes. Desde 106.000 pesos
4 Parking Paz : en Paz al 1000, Quilmes. De 106.000 a 125.000 pesos

7% Anual
Es la renta promedio que dejan los alquileres de cocheras, comparada con el 4 por ciento que dejan los alquileres de departamentos7%anualEs la renta promedio que dejan los alquileres de cocheras, comparada con el 4 por ciento que dejan los alquileres de departamentos

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, Sábado 16 de marzo de 2013

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