martes, 30 de abril de 2013

Cambios en El Mercado Inmobiliario

Por el blue, hay departamentos nuevos más baratos que los usados
El salto del paralelo redujo el costo de construir, en esa moneda. Pero quien vende su casa no baja el precio.
Tradicionalmente, los departamentos a estrenar eran más caros que los usados. Pero las distorsiones que provoca la brecha entre el tipo de cambio oficial y el blue están haciendo que hoy se consigan unidades nuevas más baratas que las que ya tienen años de uso. El fenómeno, advierten en el sector inmobiliario, puede ser transitorio.
“En los últimos años, el precio de las propiedades fue subiendo en función del alza de costos en dólares, por la inflación -señala Roberto Tizado, de Tizado Propiedades-. Ahora el dólar saltó por arriba de los precios, tomando el blue, claro, pero los propietarios de las viviendas no aceptan todavía que deberían bajar los precios de esas unidades, en dólares ”. Los vendedores siguen tomando el dólar oficial, de $ 5,19, como referencia. Y quieren recibir la misma cantidad de billetes que cuando fijaron el precio, aunque hayan pasado meses y el blue duplicó su cotización en el último año.

“En tanto medido en dólares, el costo de la construcción bajó sustancialmente -señala Cristian Bau, con inmobiliarias en Belgrano y Tigre-.
Hoy se puede hacer una casa de calidad por US$ 800 el metro. Y el metro de usado, en la misma calidad, no baja de US$ 1.000”.
Bau señala que tradicionalmente, los usados eran 15 o 20 por ciento más baratos que los nuevos, y que hoy esa relación se invirtió, y se consiguen unidades a estrenar hasta 15 o 20 % más baratas que otras similares, usadas.
“Es que los precios no se ajustaron todavía al nuevo tipo de cambio que implica el blue - señala Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario-. Pero hay que ver cómo sigue la situación, porque el que quiera vender su usado , tendrá que adaptarse a la nueva situación, tendrá que bajar los precios, sino no conseguirá comprador. Esta brecha tan fuerte entre el oficial y el paralelo es muy reciente, y el mercado todavía no se adaptó”.
Gómez Picasso señala un punto adicional a tener en cuenta: las unidades nuevas son en general a construir, en el pozo, y por tanto la entrega es a 6, 12 o 18 meses, hay que esperarlas; además las superficies suelen ser acotadas, porque se construye mayormente departamentos chicos, y la calidad no siempre es la misma que la de algo ya construido.
Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Propiedades, de Nordelta, añade otro punto a tener en cuenta. “El costo de la construcción medido en dólares bajó, es cierto, pero hay que ver cuánto dura, porque se aproxima la paritaria, y la UOCRA seguramente pedirá al menos la inflación, y algunos materiales están subiendo, así que seguramente en el corto plazo tengas un 15 o 20 % de suba de costos. Cuando salta el dólar, construir parece barato, pero en 6 meses vuelve a sus niveles, siempre pasa.” “Eso está haciendo que algunos propietarios quieran apurarse y aprovechar la situación: acabo de vender una casa que pedían más de US$ 500.000 en 430 mil: el dueño era un constructor que quiere apurarse a empezar otra antes que suban los costos”, agregó Bau.
“Sí, pero son situaciones puntuales, porque la mayoría de los vendedores mantiene su precio -añade Iglesias-. Porque así como cayó la demanda, también se redujo la oferta, y entonces los precios hoy se mantienen estables”.

Fuente: iEco, Clarín.com Por MARCELO CANTON 30 de Abril de 2013

lunes, 22 de abril de 2013

Alquiler temporal, tendencia en alza

El auge de los alquileres temporarios sigue ganando adeptos en distintos sectores de la ciudad. Y
paralelamente, se evidencia otro fenómeno: la distinción de públicos de acuerdo con la zona. Por ejemplo, sectores como Recoleta y Barrio Norte son las preferidas por los turistas extranjeros que vienen de paseo o de tour de compras; se trata de un público de más de 40 años que pretende unidades nuevas con amenities y muy bien equipa-das y decoradas. En cambio, tres sectores de Palermo (Soho, Sensible y Hollywood) más el barrio de Belgrano son los más so-licitados por profesionales, gente del espectáculo y estudiantes del interior y del exterior. Claro que esta parte de la ciudad se favorece por la variada oferta gastronómica que les ofrece a los locatarios, con un surtido que va desde las tradicionales pa-rrillas y comida gourmet hasta japonesa, peruana, mexicana, india y armenia, entre otras. A la vez, hay un público de extranjeros de todas las edades a los que les atrae la cercanía a todos los medios de transporte, museos, shoppings, centros culturales y de espectáculos.

En menor medida, esta tendencia también se comienza a ver en San Telmo y Puerto Madero.
De aquí parte el interés de los desarrollistas e inversores por la construcción de numerosos emprendimientos, para satisfacer la demanda y para ampliar el campo de comercialización del mercado inmobiliario. Lo más fuerte comenzó hace dos años porque "básicamente se ofrecen productos con similares prestaciones que los hoteles tres y cuatro estrellas a un mejor costo", explica Sebastián Friedman, socio de la desarrolladora BrodyFriedman. Y agrega: "También se pueden adaptar al sector de los usuarios que buscan estadías más largas".
Las compañías de alquiler a turistas buscan especialmente edificios premium, ubicados en barrios como Palermo y Belgrano, a no más de dos cuadras del subte, con diseños modernos y amenities. Por eso esa desarrolladora construyó Quo Ciudad, un edificio de doble frente con unidades de uno y dos ambientes en Ciudad de la Paz al 151, pensando a la vez en los microinversores "porque es para los que buscan una renta estimada de hasta el 14% anual en dólares", asegura Pablo Brody, otro socio de la firma.
El edificio Costa Rica 4400 es otro proyecto de BrodyFriedman, con 49 unidades de 42 m2 en promedio, equipadas con hidromasajes: "El concepto y la estética se asemejan a los de los hoteles neoyorquinos, con atención 24 horas y un bar en el lobby que será un punto de reunión para residentes en el edificio y alrededores", asegura Andrés Brody, un socio más de la firma. Este emprendimiento que demandó una inversión de 3 millones de dólares para 2200 m2 de construcción presenta spa con sauna, hidromasaje, ducha finlandesa y piscina climatizada.
El mercado "se profundizó más con el crecimiento del turismo extranjero al notar los propietarios que recibían una rentabilidad en dólares superior al alquiler tradicional -explica Francisco Altgelt, de la comercializadora Altgelt Negocios Inmobiliarios-. El crecimiento dependerá del aumento de turistas extranjeros, ya que son los únicos que pueden pagar en dólares".

A NIVEL MUNDIAL
Para Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario: "Al inversor le sirve como refugio de valor del dinero". Y agrega: "Los beneficios de ambas partes representan una tendencia a nivel mundial".
Esta comercializadora presenta dos desarrollos, a modo de ejemplos de la zona. HOM, en Santa Fe y Agüero (que también vende Baigún), con viviendas aptas profesional y alquiler temporario, más destaca-dos amenities, siete locales comerciales y tres subsuelos de cocheras. El otro, se ubica en Laprida al 1700, con nueve pisos para unidades de estudios y viviendas aptas profesional de uno a tres ambientes, con relevantes amenities y cocheras

GANANCIAS
Para quienes buscan invertir en un proyecto distinto, el alquiler temporario representa una renta sofisticada con amplia base de potenciales usuarios; compite con la oferta hotelera. Por esa razón, Sebastián Friedman destaca: "Las unidades que se destinen a la locación temporaria se estima que tendrán una renta de entre el 13 y el 17% anual en dólares, dependiendo del equipamiento, muy por encima del porcentaje tradicional, entre el 5 y el 6% anual".

RIESGOS
Como todo negocio o inversión, la renta temporaria tiene sus riesgos, según el análisis de Francisco Altgelt: "Todo es relativo ya que el negocio de un alquiler temporario debe ser para alguien que se dedique a eso". Y agrega: "Además de la alta rotación de inquilinos, debe dedicárseles tiempo a la limpieza, a la reposición de objetos deteriorados o rotos y a la pintura. Y algo más: si bien la renta es en dólares, no hay que olvidar que los gastos que genera un departamento vacío son cada vez más altos".

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, 20 de Abril de 2013-04-22


martes, 16 de abril de 2013

Pese a las bajas ventas, el precio de los inmuebles subió 16% en un año

El barrio de Colegiales, por ejemplo, se muestra como el que mayor crecimiento registró durante los últimos meses. En esa zona se dio un crecimiento del 26 por ciento

El mercado inmobiliario, afirman los agentes del sector, se encuentra virtualmente paralizado. Durante el año pasado, según los últimos datos divulgados por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, las ventas se desplomaron un 14,4%, derrumbando las cifras incluso por debajo de la marca de 2001.
De hecho, los datos del primer trimestre de este año también son poco alentadores. En el sector se habla de una reducción en las operaciones cercana al 30 por ciento.
Esto, asegura El Cronista, no desalentó a los propietarios a la hora de medir sus exigencias. Entre marzo de 2012 y el mismo mes de 2013, las cotizaciones de los inmuebles usados crecieron un 16,4% en dólares, de acuerdo con un trabajo realizado por la consultora especializada Reporte Inmobiliario.
Dentro de este rango, hay casos para todos los gustos. El barrio de Colegiales, por ejemplo, se muestra como el que mayor crecimiento registró en el último año. En esa zona se dio un crecimiento del 26%, luego de que el metro cuadrado saltara de los u$s1.750 que tocó el año anterior, para pasar a los u$s2.205 el mes pasado.
En un punto medio aparecen otras ubicaciones como Belgrano y Palermo. En ambos barrios, los incrementos fueron del 12,6% y del 12,5% respectivamente. En cambio, si se toma en cuenta lo que ocurrió en los últimos cinco años, el repunte registrado por estos barrios es muy significativo.
Ambos aparecen como las zonas que más se cotizaron desde 2008 hasta hoy, con un alza en los valores del 99,6% para Palermo (pasó de u$s1.400 en 2008 a u$s2.795 en marzo pasado); y del 92% para Belgrano (de u$s1.325 a u$s2.540).
Hoy, el precio más alto del mercado lo tiene Puerto Madero, con promedio de u$s3.500 por metro cuadrado, seguido por los u$s2.795 de Palermo. El barrio más barato es Nueva Pompeya, con u$s1.165 por metro cuadrado.
Si bien todos estos valores corresponden a los requeridos por los dueños de los inmuebles, lo cierto es que no siempre tienen que ver con los que finalmente se cierran.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó que "hoy es muy común que algunos dueños de departamentos accedan a una serie de descuentos pedidos por los compradores, aunque tampoco es una regla que se deba cumplir en la totalidad de los casos. Todo dependerá del apuro del propietario en vender".

En estos casos, explicó, es posible acceder a rebajas que pueden rondar entre el 10% o el 15%, en caso de que haya necesidad de una operación rápida o de que se pague en dólares.
"El año pasado ya ocurría esto. Tal vez los descuentos eran algo inferiores, pero en líneas generales los precios de los inmuebles terminan siendo hoy más caros que hace un año", dijo Rozados.
El motivo por el que se terminan dando estos movimientos, se sabe, es el corralito cambiario, que impide a los vendedores obtener dólares por las operaciones. Esta racha negativa, incluso, se comenzó a ver en los primeros tres meses de 2013.
En este sentido, los expertos recuerdan que enero ya había comenzado con un pobre comportamiento. En ese lapso, se realizaron poco más de 2.000 operaciones de compra venta de inmuebles, un 40% por debajo de las 3.320 que se habían alcanzado en enero de 2012.
Para febrero la situación empeoró, y la caída se hizo todavía más dura. De las 3.063 escrituras que se habían firmado en el segundo mes del año pasado, en febrero último se pasó a cerca de 1.700, un descenso que rondó el 44 por ciento.
Si se toman en cuenta las cifras del primer bimestre, entonces, se obtiene una caída del 37 por ciento. Entre enero y febrero de 2012 se concretaron 6.383 transacciones, mientras que en mismo lapso de este año fueron algo menos de 4.000.
En el trimestre, el retroceso fue de entre el 25% y el 30%, según confían en el sector.

Fuente: iprofesional.com 15/04/2013


martes, 9 de abril de 2013

Un mejor año para el Real Estate local

Las restricciones cambiarias, la imposibilidad de girar dividendos al exterior, la inflación y ciertos signos de leve reactivación económica luego de un 2012 recesivo, paradójicamente me permiten augurar un mejor año para el Real Estate local.
No hace falta mucho para lograrlo, dado que venimos padeciendo un parate sectorial tremendo, iniciado con el cepo. Pero lo cierto es que hoy, todos acumulamos pesos, sólo que algunos vienen sumando un importante volumen, y lo seguirán haciendo, con mínimas opciones de inversión para resguardar el valor del capital.

Esto afecta, sobre todo, a las organizaciones más grandes y reguladas que, como consecuencia de esta compleja situación, se están convirtiendo en importantes demandantes de activos inmobiliarios de renta. Adicionalmente han aparecido incentivos, como el llamado inciso k para las compañías de seguros, que las obliga a invertir una parte de su cartera en economía real. Claro que organizar esta clase de transacciones no es algo simple, dado que hay que interactuar con directivos empresarios a quienes les pesan los pesos, pero que no están acostumbrados a invertir en bienes raíces con los fondos de sus organizaciones.
Negociar contratos, entender los riesgos y evaluar la rentabilidad (en pesos) es una tarea que requiere un trabajo especializado que se suma a la detección de las oportunidades, que aparecen usualmente por canales no tradicionales. Pero lo cierto es que hoy se observa en nuestro país algo realmente notable, sólo visto en algún que otro país de América del Sur: hay multinacionales que históricamente se habían resistido a invertir en activos reales en la Argentina, que muestran signos de fuerte ansiedad por cerrar transacciones y adquisiciones a través de las cuales colocar sus pesos que día a día se ven erosionados por la inflación.
Lo mismo sucede con bancos, hoteles, fondos previsionales, entre otros, y en parte este fenómeno también se verifica entre quienes tienen ingresos altos excedentes, como los gerentes de empresas extranjeras que cobran un bonus a fin de año, por ejemplo.
Esta realidad es novedosa en nuestro mercado, pero sin duda generará un derrame sobre el mercado inmobiliario local, y quienes mejor lo sepan capitalizar, en 2013 harán buenos negocios.
Fuente: Por Damián Tabakman , Para LA NACION, 30 de marzo de 2013

viernes, 5 de abril de 2013

El dólar libre empuja el precio de los inmuebles

En una semana, el valor en moneda local de un departamento usado creció el 10%. Por la diferencia
cambiaria, hoy se necesitan 80% de pesos más que en 2011 para comprar
Pese a que el mercado está prácticamente paralizado desde que se implantó el cepo cambiario, las variaciones del dólar paralelo impactan en el precio de las unidades, fundamentalmente usadas.
Según un trabajo analizado por la consultora Reporte Inmobiliario, el salto del blue implica que hoy se necesite el 79% más de pesos que hace dos años para comprar un inmueble. Si la comparación se hace con marzo de 2012, cuando el blue rondaba los $4,88, el incremento es del 44,5%.
El relevamiento, publicado hoy en el diario El Cronista, toma como referencia un departamento que en 2011 costaba u$s100.000, que en ese momento representaban $403.000. Sin embargo, por el freno del mercado, los especialistas estiman que hoy por ese mismo departamento el vendedor obtendría unos u$s85.000.
Tomando en cuenta esa cifra, al cambio del dólar paralelo del viernes ($8,48) son $721.000, contra los $488.000 de marzo de 2012 ($4,88) y $403.000 de igual mes de 2011.
Esa escapada del blue también generó una fuerte alza en la última semana. Así, esos u$s85.000 equivalían el 15 de marzo último a $648.250, con un dólar paralelo a 8,05 pesos. Una semana después, el precio fue de $721.000, un 11% más

Fuente: Infobae.com 25-03-13
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