lunes, 27 de mayo de 2013

Los terrenos también interesan

La demanda de lotes para las fábricas y galpones registra consultas. Cuesta cerrar las operaciones, pero la intención de los inversores es apostar por el sector.
A pocas horas de llegar a mitad de año, el mercado inmobiliario industrial muestra un escenario en el que se nota interés de inversores que apuestan por el sector.
Si bien las búsquedas siguen teniendo el norte del conurbano entre las preferencias, también crecen las consultas para comprar en otros puntos geográficos.
"En los últimos tiempos, muchas empresas buscan la posibilidad de construir su propio inmueble con el objetivo de no pagar y gastar en locaciones, y así tener concentrada sus actividades en un mismo lugar en donde funcionen las áreas administrativas y las de producción", contó Jorge Farba, de la inmobiliaria Biglieri.
Por su parte, Julio Martínez Zavalía, de Martínez Zavalía Propiedades, destacó que "la mayoría de los que buscan terrenos para luego construir también lo hacen como refugio de inversión. Aunque hay empresas que crecieron en los últimos años y prefieren edificar sus inmuebles".
Aseguran que también existe un amplio espectro de inversores que apuestan por la adquisición de lotes en sectores con zonificación industrial para capitalizarse y en algún momento destinarlos para levantar depósitos premium y así obtener a posterior una renta segura con empresas que por lo general los alquilan por largo plazo.
En el corredor norte los precios de los terrenos superan los 280.000 dólares (o su equivalente en pesos, con un tipo de cambio que en los últimos tiempos se negocia entre las partes, pero predomina el que sugiere la Cámara de la Construcción). En especial se tratan de parcelas muy bien ubicadas a mano de los principales accesos al radio de la Capital hasta los 40 kilómetros de distancia.
En el oeste del Gran Buenos Aires ya hay algunos proyectos de nuevos parques industriales que ofrecerán terrenos con todos los servicios. "Factor clave para que las empresas se decidan. Hay intención de generar centros fabriles y de logística que permiten que los que elijan por esta opción abaraten gastos al funcionar todos dentro de un mismo predio con seguridad, infraestructura de servicios, oficinas y áreas comunes", detalló Guillermo González, de la inmobiliaria Santiago González & Asociados.
Finalmente, en la zona sur, y sobre todo en el Sudoeste, hay varios puntos zonificados para la actividad fabril y logística.
"La demanda busca mucho esta parte del conurbano porque entienden que es menos transitada que otras, y hay mejores perspectivas de almacenar y despachar los envíos en mejor tiempo. De hecho, no se observa el mismo congestionamiento que en otras rutas", dijo Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega Propiedades.
Por el momento los valores no tienden a aumentar para los terrenos industriales, la cuestión es que la economía mantenga buenas señales para crecer y poder producir en buena escala, sea para consumo interno como para exportar..

Fuente: La Nacion Lunes 27 de mayo de 2013

jueves, 23 de mayo de 2013

CEDIN

Las inmobiliarias quieren que la escritura y la entrega de los dólares del Cedin sean simultáneos. El secretario de Comercio había pensado en un plazo de 48 horas.
Cedin: Moreno prometió a inmobiliarias que participarán en la reglamentación
21-05-13 00:00 Las inmobiliarias quieren que la escritura y la entrega de los dólares del Cedin sean simultáneos. El secretario de Comercio había pensado en un plazo de 48 horas.
Lo que más preocupa a las inmobiliarias es que al momento de cerrar una operación con los Certificados de Inversión Inmobiliaria (Cedin), el instrumento que crea el proyecto de ley de blanqueo de dólares para la compraventa de inmuebles, es que el vendedor se haga de los billetes en el mismo momento en que se firma la escritura. Para ello están interesadas en participar de la reglamentación de la norma que aún no es ley.
Ayer pudieron transmitírselo a Guillermo Moreno, el secretario de Comercio Interior. La idea del funcionario es que entre la firma del contrato y el pago medien 48 horas, pero las inmobiliarias pidieron que ambos actos sean instantáneos. Y se llevaron una especie de promesa de que serán invitadas a la hora de reglamentar la norma.
Lo que remarcamos es que hubiera en la reglamentación reglas de juego claras, una operatoria sencilla y celeridad para devolverle la confianza al mercado. Eso es lo que desde el área económica han escuchado y pretenden ponerlo en practica, dijo Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), a El Cronista.
Junto con el vicepresidente 2º del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Héctor D`Odorico; el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro, Carlos Ipuche, entre otros referentes del sector, se reunieron ayer con el funcionario en la sede de la secretaría a las 8.30.
Le recordé que había estado en el Congreso el martes 14, dijo Arévalo, donde solicitó a los senadores que la operatoria con los Cedin sea rápida, clara, sencilla. Y le ofrecí participar, sentado en la otra punta de una mesa larga.
Moreno dijo que en el momento debido se va acordar y va a llamar a los presidentes de los colegios y cámaras para colaborar. Qué mejor que ustedes que palpan el mercado para la reglamentación, replicó Arévalo.
Las inmobiliarias consideran que el mercado necesita movilizarse y, si la operatoria no es sencilla, la gente va a estar reticente a usar los Cedin, y solicitaron una reunión con quien defendió el mismo valor del instrumento con los billetes en el Congreso.
Vamos a procurar que la reglamentación y la operatoria que diga el Banco Central (BCRA) sea lo más acelerada y sencilla posible, de manera tal que la operación en sí misma y con el escribano sea fluida, mencionó Moreno, según los presentes, que no esperaban la buena actitud que encontraron en el funcionario durante los 45 minutos.
Las inmobiliarias también pidieron que la firma de la escritura y la entrega de los dólares, por la cancelación del Cedin, sea instantánea. “El dijo 48 horas”, dijo Arévalo, porque entiende que el banco necesita ese plazo para verificar el certificado del blanqueo.
Pero los referentes del sector insistieron en acelerar los tiempos: cada vez que se hace una operación, el comprador llama a su banco, generalmente con una semana de antelación, para pedir una sala y firmar la escritura. El banco se puede tomar esa semana para verificar el certificado y que el BCRA le mande los dólares. Entonces no es necesario 48 horas, dijo el representante gremial.
A su vez, el comprador se llevará una copia simple de la escritura, ya que al día siguiente el escribano comenzará el trámite de 25 días en el registro de la propiedad para obtener el testimonio.
La CIA también procura ahora una audiencia con las autoridades del Ministerio de Economía y BCRA.
Fuente: VERONICA DALTO Buenos Aires, para cronista.com 21-05-2013


lunes, 20 de mayo de 2013

CEDIN

El blanqueo está lleno de enigmas sin resolver

El blanqueo es un recurso fiscal para uso homeopático, que debe administrarse con gotero. Requiere además condiciones macroeconómicas y políticas que no se observan hoy en la Argentina (credibilidad alta en el Gobierno y en la eficacia de la administración tributaria, estabilidad monetaria, sensación de “última oportunidad”; contexto que lleve al evasor a la convicción que enfrenta un alto riesgo frente al ciclo que se inicia; férreo control de lavado de dinero). Tal vez la última oportunidad que exhibió esta conjunción fue el lanzamiento de la convertibilidad, que tuvo su blanqueo en el 92, en el cual hay expertos que opinan que se colaron los Carteles de Cali y Medellín.
Sus efectos sobre el plano fiscal no compensan el desaliento que producen en el contribuyente regular, que muchas veces tiene conducta tributaria inalterable, por ser sujeto de retención de impuestos en la fuente. Mucho más un blanqueo gratuito.
En la mayor parte de los países en los que se lo ha aplicado en las últimas décadas ha fracasado.
El ejemplo paradigmático es el blanqueo español de 2012, con muy baja recaudación y ácido escrutinio de prensa y ciudadanos desde que se conoció que el ex tesorero del Partido Popular había blanqueado una cifra millonaria en euros depositada en una cuenta suiza.
La excepción es Italia en el 2009-gobierno de Berlusconi- con una recaudación de 8 mil millones de euros y una manifestación de patrimonios que pasaban a engrosar la base de los impuestos futuros de más de 110 mil millones de euros. Era anónimo, o sea un grado más allá del secreto fiscal (que en Argentina es “permeable”). La persona o sociedad que blanqueaba obtenía un CUIT nuevo. Y el único capaz de conectarla con la identificación tributaria anterior era una sección inviolable a influencias externas de la Guardia Finanziaria (la AFIP italiana).
Además, corriendo el plazo de acogimiento el Gobierno dio a conocer un acuerdo reciente y amplio de información financiera con Suiza, lugar predilecto de fuga de capitales italianos. Por último, tras una prórroga del blanqueo, el gobierno italiano bajó el costo del 8 al 5 % y anunció una reforma tributaria con mayores facultades de persecución para la administración.
Nada de esto ocurre aquí, donde la estructura del blanqueo enviado por el PEN reproduce -más allá del bono y el CEDIN y la exclusión defectuosa de lavadores y terroristas en los art. 14, 15 y 16 del proyecto - la del blanqueo del 2009, de baja recaudación, pese a que se acogió a él gran parte de los 8000 denunciados por la LPT.
Aparece sólo cuatro años después de un blanqueo con amnistía penal, carece del marco de una reforma fiscal y se produce cuando la presión fiscal y la efectividad de control son muy elevados.
No hay tampoco detalles concretos de a qué obras e inversiones energéticas está destinado el bono ni elementos esenciales del CEDIN (transmisibilidad, endoso nominativo, gravámenes, adquisición en mercado secundario, mecanismo de devolución y sus recaudos, etc).

Es una ley tributaria en blanco, una anomalía.
Esto daña la confiabilidad al dejar sujetos a reglamentación mutable aspectos esenciales.
La memoria colectiva aún tiene reflejos derivados de planes Bonex, leyes de garantía de depósitos en moneda extranjera incumplidas, frases como “el que depósito dólares recibirá dólares”, etc. y que hay un proyecto de Código Civil que prevé que obligaciones contraídas en dólares se paguen en pesos.

El mecanismo, inscripto en un cepo cambiario riguroso (increíble en un contexto récord de volúmenes y precios internacionales para exportaciones, tasas de interés internacional extraordinariamente bajas y con mínimos vencimientos de deuda) despierta interrogantes sin respuesta.
Argentina tuvo entre 2011 y 2012 un superávit comercial de U$ 23 mil millones. En ese mismo lapso se perdieron U$ 9 mil millones de reservas y tan sólo en los primeros cuatro meses de 2013 se perdieron U$ 3.900 millones más.
Nada más que en el retiro de la minera Vale se perdió una inversión de seis mil millones adicionales. Con esta tendencia y contexto local, ¿es creíble que el Gobierno quiera “movilizar inversiones” en vez de conseguir desesperadamente dólares, sin siquiera alterar las causas que motivan los desequilibrios que están desembocando en la compleja situación actual y futura?
¿No resulta más racional liberar un tipo de cambio financiero que el riesgo de convertir al país en paraíso del lavado de dinero y la evasión fiscal y tener un conflicto con el GAFI, organismo en el cual estamos en la lista gris, sin siquiera haber oído al responsable de la UIF en Comisión?
El que tiene dólares blancos en el exterior y quiere comprar una casa en la Argentina debe ir al mercado oficial y le dan pesos al dólar oficial.
Al evasor le dan un cuasi-dólar que puede valer un 80 o 90% más. ¿No es esto el colmo del absurdo?
Ni hablar de la diferencia de dólar del evasor con la del exportador de una economía regional.
¿Cómo se explica que la década de mayor holgura externa haya terminado con cepo cambiario, represión financiera y déficit fiscal y ahora caída de exportaciones?
¿Cómo es posible que si los recursos tributarios crecieron más de 15% del PIB (inédito), el gasto público lo haya hecho en casi 20 puntos del PIB? Y cuando se analiza el efecto redistributivo de ese gasto los resultados son decepcionantes: cayó el gasto en infraestructura en términos relativos y creció el peso de los subsidios, pero estos se asignan de modos muy inequitativos y no están focalizados en los sectores que los necesitan.
Esperemos que el debate y votación cierre los interrogantes, aunque es dudoso. El blanqueo es una injusta herramienta para conseguir lo que la política fiscal, monetaria y económica pueden evaporar en dos meses.

Fuente: Por Raúl Baglini, para Clarín 20 de Mayo de 2013

Departamentos chicos. Se venden más rápido

Departamentos chicos: las estrellas del mercado
Se venden con más rapidez aun en tiempos complicados y son el primer escalón para acceder a la vivienda
Frente a la retracción del mercado inmobiliario, los departamentos chicos son los que motorizan hoy el sector. Para una buena parte de la demanda insatisfecha es muy importante dar este primer paso y adquirir un monoambiente, que seguramente contará con algún amenity y áreas comunes para realizar alguna actividad. Desde luego que estas construcciones responden a razones demográficas, pero también económicas.
La primera refiere que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el 32% de las viviendas están ocupadas por una sola persona, y la segunda indica que por ser unidades de menor superficie los valores son más accesibles para la demanda. Con lo que se abre el acceso a la vivienda a ciertos sectores de la clase media, que tienen ahorros y pueden pagar una cuota. A su vez, como la mayor retracción se generó, hasta ahora, por la imposibilidad de comercializar en dólares, la nueva alternativa "permite plantear una planificación financiera prescindiendo de lo que suceda con el tipo de cambio, ya que toda la operatoria es en pesos", sostiene Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Así se accede a una unidad monoambiente o a otra de dos ambientes haciendo un aporte inicial en pesos, para lo que pueden utilizar los ahorros acumulados y el resto abonando en cuotas mensuales ajustadas al ritmo de la inflación por el índice de la CAC. Desde el punto de vista de los desarrolladores, "las unidades chicas han sido de gran interés por usuarios e inversores como refugio de ahorro históricamente, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, máxime si están en lugares estratégicos de la ciudad", comenta Andrés Brody, socio de la desarrolladora Brody Friedman. Y luego añade: "En Palermo Hollywood, por ejemplo, nuestra firma lanzó recientemente un proyecto pensado con esa tipología. Son unidades versátiles para su uso y muy dinámicas para su venta". Además de ofrecer los servicios comunes. De todos modos, Andrés Brody considera que, en general, "es mejor negocio construir edificios grandes y no chicos, es decir, emprendimientos superiores a los 5000 m2, ya que los edificios grandes tienen más prestaciones adicionales que uno pequeño. Además prevalecen los efectos económicos del negocio, como bajar el costo del proyecto debido a la escala de contratación, la utilización de partes comunes -hall de entrada, caja de escaleras y ascensores, entre otros rubros- y la futura seguridad que se reparte entre más unidades". Finalmente analiza: "El auge de esta tipología hoy responde a la necesidad de abastecerse de los compradores, que son inversores o usuarios de su primera vivienda". Por su parte, Juan Ignacio Mel, de Mel Propiedades, comparte la idea: "La adquisición de una unidad chica implica menor riesgo cambiario". Y a la vez admite que "los departamentos más amplios no son, desde hace tiempo, el objetivo de construcción de los nuevos desarrollos porque son más caros para el inversor al tener más m2. Es más dinero de aporte en capital inicial y en cuotas para el comprador, y si se venden al final de la obra tienen un período de venta más extenso que los dos ambientes".
Lo cierto es que el momento que atraviesa el sector es muy complejo, pese a que existen algunos segmentos que ayudan a darle cierto ritmo. La construcción se encuentra afectada, reflejándose en la disminución de pedidos para construir, porque "los costos complican el panorama por la variación que experimentan y es muy difícil mantener los valores", dice Graciela Muradas, gerente de Toribio Achával. Y agrega: "Los desarrolladores consideran que las unidades pequeñas ofrecen una posibilidad de comercialización más fluida. Para los inversores como para el usuario en general significa la oportunidad de colocar sus ahorros en inmuebles como un refugio seguro de su capital".
Con respecto a la estructura de los edificios hay que considerar que los bajos se realizan en los casos en que el Código de Planeamiento Urbano no permite mayor altura. Vale recordar la frase del economista alemán Ernst F. Schumacher, que se puede aplicar en este caso: Lo pequeño es hermoso. Lo que de algún modo sintetiza el concepto de Mario Gómez: "Pensando en usuarios e inversores, los desarrolladores procuran ofrecer unidades con bajos niveles de expensas, con amenities de buen nivel que no generen grandes gastos, construcciones con materiales nobles y con bajo costo de mantenimiento. Naturalmente que lo más conveniente es comprar en pozo. En general se aporta un 40% de anticipo y el resto se abona en 22 cuotas reajustables por el índice de la CAC, todo en pesos, mientras se construye el edificio, con un valor total inferior al que se paga una vez terminada la vivienda".
Para Marcela Genta, titular de la firma homónima, "el developer tiene más oportunidad de beneficio si compra un lote con incidencia de 500 a 650 dólares para emprendimientos chicos. Hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación", sostiene.
Mario Gómez dice que "en tiempos de crisis, las unidades que mejor se venden son las chicas y las premium, porque son las dos puntas de un mercado atomizado que busca dos segmentos de la demanda con necesidades diferentes y concretas". Mientras que Graciela Muradas explica que existe "una expansión hacia barrios en los que los edificios altos de departamentos no son tan comunes". Gómez añade: "Principalmente esto sucede por el costo de los terrenos que resultan más accesibles, ubicados en lugares donde es posible encontrar propietarios que acepten trueque del terreno por metros cuadrados a construirse. Así no hacen falta dólares para la compra de la tierra y se impulsan zonas más dinámicas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque".

VALORES EN PESOS
En estos días parece complicado determinar valores. Varían según las características y los servicios que ofrecen, pero también según el barrio. Por ejemplo, en Núñez un fideicomiso al costo, con 48 unidades monoambientes y cocheras optativas, el precio se calcula desde 399.000 pesos. Algo similar, pero en Villa del Parque, en unidades monoambientes divisibles y dos ambientes, el precio ronda los 727.913 pesos. En Villa Urquiza, un edificio de cuatro pisos con terraza y 16 unidades funcionales, dispuestas en seis monoambientes, cuatro de un dormitorio con balcón y seis dúplex de un dormitorio, parten de los 15.000 pesos el m2.

CÓMO DINAMIZAR LA ACTIVIDAD

** En busca de respuestas

1 Negocios : las unidades chicas las eligieron usuarios e inversores como refugio de ahorro, por la facilidad de alquilarlas o venderlas, en particular en lugares estratégicos.
2 Efecto : hoy, la tipología no es un inconveniente para la construcción, el problema es la inflación.
3 Dato : existe una expansión hacia barrios en los que los edificios altos no son tan comunes.
4 Otros barrios : en este segmento del mercado se impulsan zonas como Núñez. Saavedra, Coghlan, Colegiales, Villa Pueyrredón y Villa del Parque

** 9000 Pesos
Es el valor mínimo del m2 para los departamentos chicos a estrenar y 25.000 pesos el máximo, según la zona y la etapa de construcción

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo, Para LA NACION, sábado 18 de Mayo de 2013

El Cedin y el Baade

La oferta de bonos en dólares suma otros títulos
El Cedin y el Baade pagarán un interés de 4% anual; hay instrumentos que rinden hasta 15% pero requieren dinero declarado
Sea cual fuese la motivación que llevó al Gobierno a decidir abrir un período para blanquear capitales, lo cierto es que, en caso de que la ley sea sancionada por el Congreso, el Estado volverá a tomar deuda en dólares.
Ahora bien, estos bonos denominados Certificado de Depósito para Inversión (Cedin) y Bono Argentino de Ahorro para el Desarrollo Económico (Baade) no son los únicos instrumentos financieros locales mediante los que se puede adquirir bonos en dólares.
Todo el portafolio de opciones que ofrece el Estado tiene rendimientos por encima del 4% anual que prometen el Cedin y el Baade. Pero claro, hay una diferencia que no es menor. Mientras que para suscribir los actuales papeles hay que tener el dinero en blanco, para hacerse de los papeles que emitirá el Gobierno con el blanqueo de capitales se aceptarán los dólares en negro.
En el universo de los bonos en moneda estadounidense hay dos grandes preferencias de los inversores: el Bonar 13 y el Boden 15.
El primero, que vence en septiembre, es visto por los inversores como un bono sin riesgos y se ha tornado, por la cercanía del pago, en una manera de comprar billetes dólares que serán entregados en septiembre. Ahí el riesgo tiene que ver con la cotización de la moneda. No mucho más.
El otro, Bonar 15, fue el heredero del Boden 12, un bono que rindió bien y que venció el año pasado. Según Gustavo Ber, de Ber Consultora en Inversiones, este papel tiene un rendimiento de 13% y también mantiene un riesgo acotado. "Es un bono sobre el que no se ve demasiado riesgo ya que se pagará dentro de la administración de este gobierno. Despejar el riesgo político es bastante", dice.
La estrella de las colocaciones en dólares es el Bonar 17. El papel, que está emitido bajo legislación de Nueva York, también tiene un rendimiento anual en torno al 15 por ciento. Ber dice que más allá de que deberá ser pagado por el próximo gobierno, tampoco tiene el peso de un gran riesgo. "El mercado descuenta que el fallo de Estados Unidos [que lleva adelante el juez Thomas Griesa] no va acortar la cadena de pago. Confían que no se interrumpirán los mecanismos de pagos de la cadena financiera internacional. Entonces el bono cotiza bien", dijo Ber.
Más allá de esos papeles nacionales, también hay opciones en los que emitieron las provincias y la Ciudad de Buenos Aires. Los bonos porteños (CABA2015 o CABA2017 entre otros) tienen rendimientos similares a los bonos nacionales y el antecedente de que la Ciudad jamás defaulteó su deuda.
Las opciones de bonos provinciales son varias. Además de Chaco, que pesificó un bono y pagó alrededor de 250.000 dólares en pesos, hay variedad de títulos de Buenos Aires (con un riesgo algo mayor que los porteños y, claro está, con más interés), Neuquén, Formosa, Chubut, Córdoba, Mendoza y Salta.
Aunque los rendimientos son altos y en dólares, los problemas fiscales de la mayoría de los distritos los tornan una inversión para aquellos operadores sofisticados que diversifican sus carteras y toman algún riesgo en un porcentaje de su portafolio.

SUTILES DIFERENCIAS
Pesos en blanco
Hay bonos, como algunos Bonar o Boden, que tienen un rendimiento de hasta 15%, pero requieren dinero que esté declarado y blanqueado.
Dólares en negro
El blanqueo que anunció el Gobierno pagará a quienes traigan sus dólares no declarados una tasa de interés de 4 por ciento anual.

Fuente: Por Diego Cabot, para LA NACION 19 de Mayo de 2013


lunes, 13 de mayo de 2013

Con cautela ante el CEDIN

El anuncio del blanqueo por parte del Gobierno el último martes destinado a quienes tienen ahorros no
declarados en dólares sacudió la opinión pública, pero también a economistas, especialistas y a todo el sector inmobiliario. Llega en un momento crítico del Real Estate local, cuya profunda caída ha sido el tema recurrente durante meses asociada al cepo cambiario. En principio todos consideran que la decisión permitiría incentivar al mercado, pero la operatoria plantea importantes interrogantes ya que habrá que incorporar como forma de pago (endosable, entre otras características) un certificado de depósito, el Cedin. El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Roberto

Arévalo, considera que es muy reciente el anuncio y que es imprescindible estudiar en profundidad la medida. "Desde luego es importante que el Gobierno haya reconocido la situación actual y que busque caminos que permitan reactivarlo. Me parece que es temprano para juicios de valor a conciencia. La CIA está reunida en forma permanente y tenemos que analizar en detalle el proyecto. Auguramos que se pueda implementar y que se aplique con reglas claras y seguridad jurídica. Bienvenidas las medidas que ayuden a dinamizar el mercado, pero es necesario ser prudente. No es un trámite sencillo. Ojalá que nos escuchen y que esto sea el puntapié de un cambio positivo."

CUESTIÓN DE CONFIANZA
Por su parte, Miguel Camps, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), opina respecto de esta medida: "Desde el punto de vista de los nuevos desarrollos, hoy las condiciones imperantes llevan a que la mayoría se financien a través de inversores por la modalidad al costo, o sea por rendición de cuentas. Esos inversores deben poder justificar cada peso que invierten, y un blanqueo facilita que muchos puedan cumplir con ese requisito. El tema radica en qué confiabilidad puedan despertar esos certificados, tanto en quienes deban poner sus dólares como en quien deba recibirlos para negociarlos o recuperar efectivo. Esta semana, el dólar blue tuvo una nueva escalada: ¿habrá sido por la demanda para blanquear o por presagiar el estado de la economía?"

Armando Pepe, presidente del SOM, hace su análisis: "Es bienvenido que el Gobierno admita a su manera la tremenda crisis inmobiliaria y de la construcción. Y también parece que la pesificación obligatoria desaparece ante esta nueva alternativa. Es necesario también que se cumpla tal cual se enuncia y si es así esto puede reactivar el mercado. El Cedin no es un bono, es un certificado endosable. Pero es necesario leer con detenimiento el proyecto de ley".

Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario, opina: "Si bien la aparición de un blanqueo deja en una posición injusta a quienes están al día con sus impuestos, reconociendo que hay una parte de la economía que es informal, me parece bueno generar medidas que movilicen el mercado inmobiliario. Hay que estudiar bien el proceso de esta propuesta, ya que los propietarios de inmuebles, terminados o en obra, se querrán desprender de ellos a cambio de dinero y seguramente no lo harán a cambio de un bono. Si efectivamente se puede asegurar que el comprador adquiere un activo utilizando el beneficio de no justificar el origen de los fondos, y el vendedor logra vender a cambio de dinero, seguramente el proyecto funcione, y se podrá tener un período de recuperación del sector".

OPORTUNIDAD
Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades, aporta su análisis: "Parece una oportunidad lo que ofrece el Gobierno para el mercado inmobiliario a partir de los Cedin. Acá se presenta una oportunidad, y posiblemente la última para poder legalizar ese dinero en dólares. El mercado inmobiliario se encuentra en un momento ideal, porque los valores se han acomodado y convalidan bajas de hasta un 20/25% en dólares billete, y hoy hay una oportunidad con este blanqueo de vender en dólares para los vendedores. Los valores son bajos en relación a los valores de las propiedades de los países vecinos, en dólares, ya que la mayoría de las monedas de los vecinos se han apreciado con relación al dólar. Y mucho más bajos con relación a los valores de las ciudades importantes de los países de Europa y de Estados Unidos, a pesar de las crisis que han vivido ambos continentes". Y admite que "la seguridad de que los Cedin se puedan cambiar por dólares billete en el momento del canje es absoluta, ya que tienen un encaje del 100% en el Banco Central. Además esos certificados podrán ser endosados indefinidamente y se generará un mercado secundario en pesos, que se podrán aplicar a la construcción. Esto me aclara que cuando las empresas constructoras reciban esos certificados los podrán vender en el mercado secundario en pesos y aplicarlos a la construcción de los edificios, y no los tendrán que vender en el mercado oficial a 5,2. La ventaja que sean endosables infinidad de veces nos indica que podrán movilizarse en varias operaciones, un propietario podrá recibir los certificados y con los mismos podrá comprar otra propiedad, y a su vez el que vende podrá comprar un terreno y construir una casa.
"Creo que el Gobierno no sabe comunicar estas ventajas para la reactivación del sector y es conveniente tratar de aclararlas, más allá de los cuestionamientos morales si es justo para los que tienen su situación fiscal ordenada; es muy importante para la reactivación de un sector y una industria que es madre de industrias y que genera mucha mano de obra de sectores de la sociedad que no tienen capacidad de insertarse en otras actividades, y quedarían excluidos en la misma sociedad. Por eso veo muy importante la decisión política de impulsar esta ley a pesar de esos cuestionamientos."

LAS MEDIDAS Y LOS PUNTOS DE VISTA
EN SÍNTESIS, LOS PRIMEROS COMENTARIOS

"¿Qué confianza pueden despertar esos certificados para quienes deban pagar con sus dólares como recibirlos para negociarlos o recuperar el efectivo?"

Miguel Camps
Presidente de la AEV

"Auguramos que se pueda implementar y que se aplique con reglas claras y seguridad jurídica. Todavía es temprano para juicios de valor a conciencia"

Roberto Arévalo
Presidenta de la Cía.

"Si el proyecto se cumple tal cual es la propuesta puede reactivar el mercado. Los Cedin son certificados endosables que podrán ser usados en el mercado secundario"

Armando Pepe
Presidente del SOM

"La seguridad de que los Cedin se puedan cambiar por dólares billete en el momento del canje parece absoluta, ya que tienen el encaje del 100% del Banco Central"

Roberto Tizado
Presidente de Tizado Propiedades

"Si se asegura que el comprador adquiere un activo utilizando el beneficio de blanquear el origen de los fondos y el vendedor logra vender a cambio de dinero, seguro el proyecto funcionará"

Miguel Ludmer
Director de Interwin Marketing Inmobiliario

Fuente: Por Adriana Anzillotti para LA NACION, 11 de Mayo de 2013

Alquileres: Que valores pactar?

Se llega a pactar hasta dos valores por año con un ajuste de 15% cada uno
El letal golpe que le asestó el cepo cambiario al mercado inmobiliario trajo consigo un cambio en el mundo de los alquileres. Sin moneda de cambio para transar propiedades, gran cantidad de propietarios optaron por retirar el bien del mercado y colocarlo en alquiler hasta que las nubes se despejen.
Así las cosas, la oferta de alquileres aumentó en este tiempo. ¿Cuánto rinde una propiedad de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires? "Una propiedad promedio ubicada en un buen barrio porteño puede tener una renta anual de aproximadamente entre cuatro y cinco por ciento en pesos", dice Leandro Korn, de Korn Propiedades.
Claro que la rentabilidad depende el tipo de propiedad. Según un relevamiento del mercado, la rentabilidad promedio de los alquileres de viviendas se ubica entre un 4 y un 5%, la de oficinas en alrededor de 5% y la de los locales entre 6 y 7 por ciento.
En el alicaído mercado inmobiliario todos se ilusionan con el Certificado de Depósito para Inversión (Cedin), que emitirá el Banco Central, uno de los instrumentos financieros lanzados por el Gobierno como parte del blanqueo de capitales. Creen que más allá de la venta de departamentos de usados, uno de los segmentos que más sufrió el cepo cambiario, también se impulsará la construcción de nuevas unidades y que eso finalmente impactará en la oferta de alquileres. La Cámara Argentina de la Construcción, que preside Gustavo Weiss, fue una de las entidades que más apoyaron la iniciativa. "Estas medidas incorporarán capitales adicionales al circuito productivo en un momento en que la industria de la construcción y el sector inmobiliario están ávidos de recursos y alternativas de financiamiento", dijo la entidad mediante un comunicado.
Justamente con esa nueva oferta de inmuebles, se debería compensar la salida del mercado de los alquileres de muchos inmuebles cuyos dueños los quitaron de la venta en virtud de la parálisis del sector. Justamente ese retiro de unidades podría influir en el precio ya que a menor oferta más precio.
Los contratos de alquiler de viviendas prácticamente ya no se pactan en dólares. Pero claro, en épocas de alta inflación y sin posibilidad de incluir una cláusula de actualización en el contrato, los particulares negocian al menos dos precios: uno por el primer año de contrato y otro por el segundo. "Hay casos en los que pactan más precios. Los alquileres se aumentan cada seis meses entre 12 y 15 por ciento", resume Korn.
¿Qué sucede con los contratos comerciales? La demanda cayó en los últimos meses y los precios tendieron a estabilizarse. En general también tienen dos aumentos por año. El mundo de los contratos temporales o amoblados también se contrajo. Allí los valores de un alquiler son alrededor de 20% más caros que las locaciones tradicionales.

Fuente: Por Diego Cabot para La Nación Domingo 12 de Mayo de 2013
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