lunes, 24 de junio de 2013

Cedin, el regreso inesperado del Club del Trueque

En la crisis de 2001 y 2002 surgió la red de Clubes del Trueque como alternativa a la terrible parálisis económica. Fue un fenómeno enorme y de gran importancia e intensidad, aunque efímero, con grandes implicancias sociales y económicas. Ahora parece a punto de resurgir con la aplicación del Cedin, una suerte de vuelta de la moneda de los clubes, los llamados "arbolitos"
El sistema de Club del Trueque fue presentado como de "economía social y solidaria". Pero su aspecto más interesante era que no se trataba, como lo observó Martín Krause, de intercambio directo de bienes o servicios. Era indirecto, con la intervención de unos vales, que tenían la imagen de un arbolito impresa y que eran los "billetes", la "moneda" de los clubes. El propio Krause describió el experimento como una especie de nacimiento de una moneda privada en la Argentina. Había bienes y servicios para intercambiar, pero no había una moneda para hacerlo. Escaseaban pesos -convertibles entonces- y dólares. Entonces, una parte del sector privado decidió crear la liquidez y permitir que el mercado siguiera funcionando.
Ahora, el Estado decide intervenir incentivando la creación de una moneda privada. ¿Tendrá éxito?
¿Cuál es la situación? Que los mercados de bienes que representan una reserva de valor, un ahorro, como el inmobiliario, se han vuelto "ilíquidos". ¿Por qué? Porque un departamento representa, justamente una reserva de valor y los pesos, gracias a la galopante inflación, no. La gente no está dispuesta a quedarse en pesos mientras va de la venta de un bien inmueble a la compra de otro. Podrían preguntarles a sus abuelos que pasaron por el Rodrigrazo, por ejemplo, qué les sucedió cuando hicieron eso.

Preferían hacer esas transacciones en dólares, pero el Gobierno ha decidido que todos los dólares disponibles en el mercado oficial sólo pueden ser usados por él mismo para pagar la deuda externa e importar energía. Y por los privados, con grandes limitaciones, para importaciones y turismo. Nada de atesorar ni de remitir utilidades. Y nada de hacer transacciones en dólares en el mercado doméstico.

El resultado es la parálisis de la construcción y del mercado inmobiliario, en particular de unidades usadas. ¿La solución? La creación de una nueva moneda, el Cedin. ¿El peso no tiene suficiente respaldo de divisas? El Cedin, sí. Así que a usarlo en el mercado inmobiliario se ha dicho. Claro que las reservas las constituirán los privados, con los dólares no declarados del colchón.

¿Podrán transarse los Cedin por pesos? Claro. Y al tipo de cambio que decidan los que intervengan en la operación. Se trata de unos "arbolitos" perfeccionados.

PARECIDOS Y DIFERENCIAS

Los "arbolitos" de los trueques y los Cedin tienen muchos puntos en común, pero también presentan importantes diferencias, tanto en su concepción como en su posible instrumentación.
La moneda del Club del Trueque no era emitida por el Estado. Los Cedin, en el fondo, tampoco. Habrá Cedin si tenedores de dólares no declarados deciden blanquearlos entregándoselos al Banco Central.
Los "arbolitos" no tenían suficiente control de emisión. Pero el Central promete hacerlo y no emitir ni uno más que los dólares que le ingresen, los que mantendrá siempre líquidos.
La moneda del Club del Trueque era de imposible utilización fuera de la propia estructura. El Cedin fue inicialmente pensado sólo para el mercado inmobiliario y la construcción. Pero el Gobierno trata de ampliarle los usos como, por ejemplo, en los supermercados. ¿Hay dudas de que los supermercadistas, como cada vez que el Gobierno los presiona con cualquier cosa, dirán que sí?
Los "arbolitos", además, no eran convertibles a dólares. No era un problema, porque los que necesitaban usarlos no estaban preocupados por eso, sino por subsistir. Los Cedin podrán volverse dólares si hay una operación inmobiliaria o se construye algo nuevo, promete el Banco Central. En este caso, la credibilidad sí es un tema, puesto que para que el Cedin sea un éxito se requerirá que los tenedores crean que es casi tan buena reserva de valor como el dólar.
El auge del Club del Trueque tuvo que ver con la escasez de monedas cuya calidad no se discutía. Ahora el problema es que el mercado descree de la calidad del más que abundante peso. El Club del Trueque decayó rápidamente, entre otros muchos factores, cuando volvió a aumentar la liquidez de pesos, cuya calidad no era discutida.
Hoy la iliquidez del mercado inmobiliario se debe a la mala calidad del peso. En lugar de mejorarla, el Gobierno propone la creación de una cuasi moneda con reservas privadas. Es decir, una moneda con ciento por ciento de respaldo en divisas que son cero por ciento propiedad del Estado. Es el mismo Gobierno que habla de "soberanía monetaria".

Fuente: La Nación, Por Jorge Oviedo, Lunes 24 de junio de 2013

lunes, 17 de junio de 2013

CEDIN


Nada ha cambiado en estos días en el mercado, salvo las expectativas que genera la implementación del Cedin. Y mientras tanto en este alicaído Real Estate ¿qué sucede con los precios? .Según admite José Azpiroz Costa, director de Bullrich, "sólo vende el que necesita. Construir hace un año costaba 1200 dólares, en un momento llegó a 715 y ahora se calcula en 856 dólares por m2. Es porque la inflación corre detrás del dólar blue y siempre lo alcanza". Aporta otro dato interesante: "Hoy, los terrenos son escasos. Se vendieron más de 2600 en los últimos 8 años. Los que quedan se venden con una incidencia alta o entran en un canje por m2." Y al relacionar la caída de la construcción comenta que "de cada 100 unidades usadas que se vendían en la ciudad se impulsaba la construcción de 30 unidades nuevas." Otro dato interesante: "La construcción generaba el 13,5% del PBI de la ciudad. Hoy no está en más del 7%. El total de la mano de obra que ocupaba la ciudad de dos años para atrás era del 8%. Hoy no llega al 4%. En la última década en términos porcentuales, el negocio inmobiliario fue más refugio de valor que los bonos, el Merval, el dólar, los plazos fijos y superó ampliamente el espiral inflacionario. El congelamiento virtual ocasionado por el cepo mostró que pocos quieren salir del usado para navegar en otras inversiones. Existe la convicción de que sí momentáneamente hay que esperar y no vender... no se hace". Con respecto a los Cedin, Azpiroz considera que "este instrumento pueden ser positivo. Habrá que ver cómo funciona con las primeras operaciones".
Con relación a los precios, Horacio Mieres, director de Mieres SA, considera que "los propietarios de terrenos -inversores- quieren vender pronto para no seguir pagando expensas, impuestos y demás. Por lo tanto están dispuestos a bajar entre un 10
15%, mientras que los dueños de casas o departamentos que tengan que reponer donde vivir, no están abiertos a bajar los valores por sí solos. Lo hacen siempre y cuando lo que quieren comprar también se adecue a bajar el valor. Algunos propietarios de unidades que están sin habitar, estarían dispuestos a bajar algo el valor solicitado, pero no se consiguen ofertas. A la vez admite que algunos obras en pesos tienen más consultas".
No obstante siguen los interrogantes sobre el Cedin. Al respecto, Jorge Toselli, presidente de JT, opina. "Es importante que se encuentre un instrumento que de algún modo solucione o reemplace la imposibilidad de comprar dólares por medio del pago tradicional en la compra venta de inmuebles. Es por eso que la expectativa se asocia a la respuesta del mercado ante la medida y la nueva posibilidad de volver a generar movimiento en particular en el segmento del usado. Es importante la claridad, celeridad y confiabilidad que se transmita en la reglamentación e implementación de la medida."
El operador entiende que se debe generar confianza total por parte de quien blanquee sus dólares depositándolos en el Banco Central y que no haya dudas hasta el efectivo cobro del certificado. "También -agrega- es necesario asegurarle al propietario del inmueble que, al llegar a la sala del banco a firmar la escritura, en el mismo acto tendrá los dólares billete disponibles. Si se originan demoras entre la firma y el cobro efectivo, puede ocurrir que la mayoría de los propietarios desconfíe del proceso y decida no vender por esta vía, por lo que se debe brindar transparencia y tranquilidad para que todo se realice sin sobresaltos."

LO QUE VIENE
El desarrollador Gabriel Mayo, titular de G&D junto con Daniel Mintzer, aporta su análisis: "Los bienes raíces y el dólar fueron el refugio del ahorro, un resguardo frente a la constante depreciación del peso. Al mismo tiempo los dólares le daban a los m2 un valor de referencia estable, de manera que era relativamente fácil saber que cuál era el precio esperable para el m2 usado o a estrenar en cada barrio. La incertidumbre, la imposibilidad de comprar divisas destinadas al ahorro y el consiguiente desdoblamiento del mercado cambiario terminaron con esa posibilidad y sacudieron al mercado". A su criterio, "y justamente por no poder contar con un valor de referencia aparecieron diferentes valores del dólar, con sus gamas de colores, distorsionando el mercado por la abrupta pesificación. El precio del m2 y la moneda de pago pasó a depender de la necesidad de cada vendedor y el costo de oportunidad de cada comprador. La aparición de los Cedin, si efectivamente se convierten en dólares físicos al final de la cadena, reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los precios. Los costos de obra se pagan en pesos, y si bien debemos estar atentos a la evolución de los costos, la aplicación de algún índice de ajuste nos permite canalizar la gran cantidad de pesos circulantes a inversión.
"Vendiendo en pesos podemos cubrir el costo de la construcción, pero para hacer un desarrollo tenemos que comprar tierra, o considerar su valor de reposición para darle continuidad a nuestra actividad. Históricamente las inversiones en terrenos se adquirió con dólares billete, pero con el cambio de reglas tuvimos que incrementar la creatividad, canje por metros cuadrados y o pesos a alguna paridad". Y declara que los Cedin pueden convertirse en un instrumento que permita comprar tierra, o en la moneda de intercambio que vuelva a estabilizar los precios."
Fernando Cancel, titular de Kantai, analiza el segmento premium. "Está muy selectivo en las mejores zonas de Buenos Aires. Sucedía con frecuencia que ante el precio solicitado se realizaba una pequeñísima contraoferta de hasta 5%. Hoy ese porcentaje alcanza incluso un 15 o 20%. La gente piensa antes de decidir. En las unidades premium, como siempre, las operaciones llevan tiempo. Ahora son más complicadas y a la vez mejor evaluadas. Eso sí, son todos consumidores finales que quieren achicarse o ampliarse, según el momento de la vida." Con relación a los precios explicó que en las zonas consideradas emblemáticas pueden alcanzar los 10.000 dólares el m2. Son casi excepcionales. Más frecuentes son las que abarcan un rango de entre 5000 / 7000 dólares el m2. "Con respecto a los Cedin, creo que puede ayudar a las unidades de hasta 500.000 dólares y tal vez en los edificios en construcción de primer nivel", concluye.

NUEVAS MEDIDAS
Pasos y puntos de vista que generan un instrumento para el sector inmobiliario

1 Reglamentación: según el Banco Central, los Cedin podrán circular tras su presentación como medio de pago de una operación inmobiliaria y los endosos serán ilimitados. El Cedin operará desde el 1° de julio sin fecha de vencimiento.
2 Endosos ilimitados: se utilizará así una vez que sea aplicado a una operación inmobiliaria. Esto implica que quien recibe el certificado puede canjearlos por dólares billete o comercializarlo en el mercado secundario.
3 Cuestión de precios: la novedad del Cedin si efectivamente se convierten en dólares billete al final de la cadena reabren la posibilidad de contar con una moneda que estabilice los valores.

Fuente: La Nación Sábado 15 de junio de 2013, por Adriana Anzillotti |

lunes, 3 de junio de 2013

Alquileres, En Busca de Acuerdos

Los alquileres son un segmento requerido, con alta oferta y demanda sostenida como los precios.
En la actualidad, ante el marcado freno que experimentan las ventas de las propiedades usadas (fruto del cepo cambiario), el mercado de alquileres amplió la oferta de metros cuadrados y generó un nuevo escenario. Así se multiplicó la cantidad de unidades residenciales sumando a su vez mayor diversidad de precios para quienes buscan un departamento. Pero a pesar de esta mayor variedad resulta difícil encontrar departamentos de dos o más dormitorios para aquellas parejas con hijos. Según este panorama parece que el vínculo contractual se asemeja más a una pulseada que a un acuerdo entre las partes.
En la actualidad, el sector ofrece una variada oferta fruto del ingreso al mercado locativo de no sólo de una gran parte de las unidades a estrenar, sino también de muchos departamentos que hasta hace poco se ofrecían para alquiler temporario. "Se podría afirmar que entre el 20 y 25% de las nuevas unidades se vuelcan al mercado locativo. Y éstos suelen tener mucha más demanda que los departamentos usados. Hay tanta oferta que el público se encuentra cada vez más exigente. Como contrapartida se fue flexibilizando la postura de la mayoría de los propietarios, dando forma a un nuevo escenario. Hasta tal punto que actualmente, muchos suelen solicitar un mes de depósito en vez de los dos como se solicitaba hasta hace poco", comentó Armando Pepe, titular de la firma homónima y del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).
Los especialistas consultados coinciden en que los departamentos más buscados son los pequeños, tanto los monoambientes como los de un dormitorio. Estos últimos oscilan entre los 2300 y 3500 pesos mensuales, mientras que los de dos dormitorios se ofrecen entre 3000 y 5500 pesos.
Para Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), "los departamentos que se encuentran dentro de proyectos con amenities no sólo son más costosos, sino que también están dirigidos a un público mucho más exigente. Los expertos del sector afirman que actualmente, el mercado le ofrece a los propietarios una rentabilidad que promedia el 6% anual.

UNA RELACIÓN POCO SENCILLA
El vínculo entre las partes podría resumirse en tres etapas bien claras: el momento de la firma del contrato (donde el inquilino busca negociar), durante la vigencia del acuerdo (lapso en que ambas partes se suelen delegar el mantenimiento del inmueble) y el capítulo final de esta relación, que está reservado a la puja por la devolución de los depósitos.
Según Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), los propietarios se enfrentan ante varios problemas, tal vez el más importante resulte la imposibilidad de indexar los contratos.
"Atentos a las expectativas inflacionarias, algunos locatarios cierran contratos que se incrementan en forma semestral, en un índice que ronda el 12%. Lo que se traduce en un aumento del alquiler anual entre el 25 y 27%. La realidad es que la inflación y la falta de indexación desalientan la inversión inmobiliaria", expresó Abatti. Y agregó: "Prohibir indexar es como intentar tapar el sol con la mano". Desde la vereda de enfrente, la realidad se ve -como es lógico- bajo una óptica totalmente diferente: "Existen muchos tipos de aumentos, aunque uno de los más comunes son los escalonados, es decir aquellos que sufren en ajuste al término del primer año de contrato", dijo Botana.

El gran aumento que las expensas sufren desde hace un tiempo -fruto del incremento salarial de los porteros- fue moldeando nuevos arreglos contractuales entre las dos partes: locatarios y locadores que definieron un nuevo escenario.
"Actualmente es más frecuente que el inquilino absorba el 80% de las expensas, mientras que el propietario se hace cargo del resto. También es usual que se estipule un monto límite para que el ocupante asuma como parte de sus obligaciones", sostuvo Abatti.
El titular de la Capra suele sugerir a los propietarios que lo consultan que dentro de lo posible paguen ellos tanto las expensas como el ABL. "Para ganar en tranquilidad lo ideal es que los dueños paguen estos dos gastos y que luego se lo cobren a los inquilinos. Esta es la única forma de no entrar en deudas que luego queden en manos del propietario del departamento una vez que se termine el contrato", comentó Abatti.
Otro de los temas que preocupan tanto a propietarios como a inquilinos son las garantías o fianzas, como prefieren llamarles los abogados. "Éstas son un problema que cada vez parece complicar aún más a los arrendatarios. Antes bastaba con una garantía, no importaba de dónde, pero hoy a la hora de poder acceder a un alquiler en la ciudad de Buenos Aires se exigen incluso hasta dos", sostuvo Botana.
Y amplió Abatti: "Desde el lado del propietario también se ha complicado bastante. Por ejemplo en la provincia de Buenos Aires hace poco se dictó la inembargabilidad de las viviendas únicas. Por eso en muchos casos y ante la dificultad de conseguir un respaldo económico para el inquilino, los propietarios en los alquileres pequeños, que rondan entre 2000 y 3000 pesos, aceptan como avales la presentación de recibos de sueldos con buenos montos".
En lo que las dos partes coinciden es que cuando un propietario encuentra un buen inquilino y cuando un locatario cuenta con un buen locador, la clave radica en generar acuerdos.
"Cuando uno tiene un buen inquilino no se duda en resignar parte de la rentabilidad. Por ejemplo, en esos casos los aumentos oscilarían el 20 y 22%, entre 5 y 7 puntos menos de lo usual en el mercado actual. Otra opción es que la parte propietaria asuma no sólo (y como debe ser) la totalidad de las expensas extraordinarias, sino también el 20% de las ordinarias", afirmó el titular de la cámara de propietarios.

PARA TENER EN CUENTA

La actualidad del sector, en unos pocos y simples puntos

1 Renovación de contratos: la firma de nuevos acuerdos prevé aumentos que oscilan entre el 20 y 27 por ciento.

2 Figurita difícil: en el mercado, lo que resulta más complicado de conseguir son las unidades que superan los dos dormitorios. Estos suelen partir desde los 3500 pesos.
3 Rentabilidad: a pesar que en el sector se presenta incierta, la rentabilidad ronda el 6 por ciento.

4 Problema compartido: las expensas son, sin duda, uno de los puntos más conflictivos. Actualmente, en muchos casos, tanto propietarios como inquilinos comparten el gasto (20 y 80 por ciento).

5 Mantenimiento: el Código Civil señala que el locador debe hacerse cargo de los gastos de conservación de la unidad, durante la vigencia del contrato.

6 Comisión: el artículo 57 de la porteña ley 2340 establece que sólo se puede cobrar de comisión un 4,15% si se trata de una vivienda única. Más tarde Cucicba puso como tope el 4 por ciento.

Fuente: Por Leandro Murciego para LA NACION, 1 de Junio de 2013

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