lunes, 22 de julio de 2013

Nuevos Créditos Hipotecarios

Ciudad: cuáles son las condiciones de los nuevos créditos hipotecarios.

Se prestará para la adquisición de viviendas por hasta un millón de pesos. Tendrá una tasa de interés fija del 5%, con un ajuste de acuerdo a la inflación que mide el gobierno porteño. Se podrá ingresar con bajo sueldo.
El Banco Ciudad puso en marcha ayer una nueva línea de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, con una tasa anual del 5 por ciento además de un ajuste de capital por la canasta básica de hogar, que revela el Gobierno porteño.
Este crédito complementa al programa de Primera Casa BA, subsidiado y pensado para los que más lo necesitan, mientras que el nuevo préstamo no cuenta con subsidio y, como una suerte de espejo del plan Pro.Cre.Ar del gobierno nacional, tiene la potencialidad de atender a todos los sectores sociales, resaltaron desde el Ciudad.
Para ello, flexibilizaron su acceso ya que muchas familias de ingresos medios no suelen calificar por las altas cuotas iniciales.

Al comienzo del crédito, la cuota no podrá superar el 30% del salario del grupo familiar y nunca sobrepasará el 40% en cualquier otra etapa del préstamo. “Esto hace que sea accesible para los trabajadores porque baja las barreras de acceso y estabiliza el valor de las cuotas”, indicó el comunicado oficial.
En ese sentido, se aclaró que este crédito permite ingresar al mismo con muy bajos ingresos desde $2.730 y pagando una cuota mensual de 820 pesos.

Déficit habitacional
En los últimos años, sectores de la oposición cuestionaron con dureza la gestión de Mauricio Macri en materia de política habitacional. La nueva línea de créditos llega a paliar parte de la crisis de vivienda. Según las estadísticas del Gobierno de la Ciudad, aproximadamente son 500.000 vecinos los que no tienen acceso a una vivienda digna; es decir que uno de cada seis habitantes de la ciudad vive en asentamientos, villas de emergencia, habitaciones de hotel, en departamentos hacinados o simplemente en la calle.
El mercado inmobiliario deja afuera a aquellos con menores recursos debido a la creciente valorización de las propiedades, que se refleja también en los contratos de alquiler.

Qué ofrece el Banco Ciudad
- Un préstamo de $320 mil representa una cuota inicial de $2.634 y requiere de un ingreso de $8.779.

- Plazo: 15 años.

- Interés: un 5 por ciento anual y un ajuste de capital por la canasta hogar 5, que mide el consumo de un matrimonio compuesto de dos adultos mayores de 25 años, activos, sin hijos e inquilinos de la vivienda.

- Destino: el crédito podrá utilizarse para la compra de viviendas cuyo valor no supere el millón de pesos.

- La relación sueldo y cuota del préstamo es del 30 por ciento.

- El Banco Ciudad prestará hasta el 80% del monto de la vivienda.

- Crédito: la línea tiene un monto total de 200 millones de pesos.

Para obtener mayor información sobre las condiciones y los requisitos para aplicar al crédito, ingresar al sitio vivienda.buenosaires.gob.ar.

Fuente: Infobae.com 19-07-2013

lunes, 1 de julio de 2013

Real Estate, evolución y resultados

Evolución y resultados
Un estudio refleja los cambios en los períodos económicos y su relación con el Real Estate. El impacto en los valores y en el sector
"Los profesionales de este sector sabemos que el Real Estate está sujeto a ciclos recurrentes que están muy relacionados con el comportamiento general de la economía. Ésta debe ser una de las ramas más procíclicas, así que no debemos sorprendernos con las variaciones que pueda tener la actividad en un país como la Argentina.

La historia económica reciente nos dice que a cada caída en la actividad general le corresponde un ajuste en forma amplificada en la construcción", define el economista y desarrollador inmobiliario Esteban Zorraquín. Detalla que "como se ve en el gráfico son muy marcadas las caídas y recuperaciones en 1985 (Plan Austral), 1989-1991 (hiperinflación y convertibilidad), 1995 (efecto tequila), 1999-2003 (corralito y devaluación) y 2009 (crisis del campo e internacional). A fines de 2011 y principios de 2012 se insinúa otra baja de la actividad, que hasta ahora no parece la más grave de la serie. En ningún caso en los últimos treinta años, el ciclo positivo se extiende más de seis años, como fue el caso único del período 2003-2009, luego de una larguísima crisis como la de 1999-2003. Por eso cuanto más extensa la bonanza, más fuerte la sensación de parate y quizás actualmente estemos atravesando una de esas situaciones, porque en comparación con otras crisis ésta no es la más profunda. Sin embargo, estos ciclos tan pronunciados exigen que los desarrolladores y constructores sean tiempistas con un grado de flexibilidad que les permita atravesar las crisis y estar listos para las fortísimas recuperaciones". El economista hace otros aportes: "Esto no sólo sucede en la Argentina, sino que la alta variabilidad de la actividad de la construcción es un fenómeno que se observa en mayor o menor medida a nivel mundial en todos los países, incluso en los desarrollados. Existen diversas explicaciones. A mí una que me parece interesante es la de los autores Richard Herring y Susan Watcher (2002), que dicen que los ciclos pronunciados en Real Estate se deben a un mercado donde predominan los optimistas . Las propiedades no tienen un mercado de futuros (por ejemplo el de commodities), donde los pesimistas operen esperando una baja y moderando las subas. Además identifican otro factor que describen como un rezago entre oferta y demanda, que acentúa los desequilibrios generando ciclos de escasez y sobreoferta de unidades. Los precios altos de escasez se prologan más de la cuenta, porque los desarrolladores demoran dos o tres años en terminar la construcción y poner unidades en el mercado. Este rezago genera sobreproducción con una consiguiente baja de precios que si es persistente quedan por debajo del valor de reposición retrayendo la actividad hasta que el mercado asimila el plus adicional de oferta.
Otra cuestión interesante respecto de los ciclos es que las curvas de valores de viviendas son más estables que los de la construcción. Sólo cuando hay grandes modificaciones en la organización económica del país se producen cambios bruscos en los valores de activos de Real Estate (caso salida de convertibilidad y tablita). Esta es una buena noticia para los propietarios e inversores que tienen activos con precios estables o crecientes (como el caso 2002-2011), y es notable que las recesiones de 1983-1985, 1989, 1995 y 2009 no afectaron los valores en dólares de las viviendas.

Fuente: La Nación, Sábado 29 de junio de 2013

Aparece un nuevo medio de pago: el Cedin

Debuta envuelto en dudas
¿Amanecerá mañana la Argentina con colas de gente en los bancos dispuesta a llevar a la ventanilla dólares que tenía bajo el colchón y entregárselos al Gobierno para que le den a cambio un Cedin? ¿Se llenarán las bóvedas del Banco Central de moneda estadounidense por la que jamás se pagó impuestos y que ahora decida ser blanqueada? ¿Volverán a colgar los carteles "Vendido" en los balcones o en las casas?
Nadie sabe a ciencia cierta qué pasará mañana cuando la Argentina amanezca con un nuevo medio de pago en el mercado . Al peso y al dólar se sumará el Cedin, un certificado que se entregará a los inversores que decidan sumarse al blanqueo de capitales abierto a partir de mañana y por 90 días. Pese a los intentos oficiales, las dudas sobre la efectividad de la medida nunca se disiparon.
Hay cierta coincidencia en que el mercado inmobiliario más sofisticado tendrá una nueva manera de transar sus propiedades. Generalmente, comprador y vendedor de ese nicho premium están más preparados para incorporar una ecuación financiera en el medio de una compraventa tradicional.
Todo lo demás está por verse, incluso la efectividad de una medida que se pensó también como una manera de reforzar las menguantes reservas de dólares del Banco Central y la falta de moneda estadounidense en la plaza.
Mañana debutarán los patacones verdes y, claro está, de su suerte dependerá también mucho el humor social que imperará entre los argentinos hasta las cruciales elecciones de octubre.
Lo primero que hay que preguntarse es cuáles son los problemas de la economía que el Cedin intenta resolver. Y las respuestas son casi coincidentes: la falta de dólares y la crisis en la que se sumió el mercado inmobiliario desde la imposición del cepo al dólar.
"Quiere resolver la parálisis del mercado inmobiliario. Además, es un instrumento que el Gobierno quiere utilizar para recomponer las reservas del Banco Central", dice Camilo Tiscornia, de CyT Asesores Económicos. Nadin Argañaraz, del Iaraf, está de acuerdo con esto: "El principal objetivo es atacar la escasez de dólares con la generación de una mayor oferta para dinamizar sectores como el inmobiliario y la construcción".


Agustín D'Attelli, de la Gran Makro, una agrupación de economistas que tiene una gran coincidencia con la política oficial, sostiene que la creación del Cedin apunta a dinamizar el sector inmobiliario y de la construcción: "Las causas de esa desaceleración pueden encontrarse en factores externos que generaron una caída durante el año pasado en la actividad económica general y también en factores internos, como, por ejemplo, la aparición del mercado paralelo del dólar a partir de las restricciones en el mercado cambiario oficial".
Justamente, el mercado de la construcción y el inmobiliario, ambos con un gran efecto multiplicador en la economía, son los protagonistas aparentes del debutante Cedin. Pero a decir de Mariano Lamothe, de Abeceb, existen otras motivaciones implícitas. "Compensar el drenaje de dólares que existe hoy por motivos diferentes al atesoramiento y que están haciendo caer los niveles de reservas aun con los controles cambiarios. Tratar de influir en el mercado del dólar blue", concluye.
Otro de los economistas consultados que también vislumbra motivaciones más allá del mercado inmobiliario es Nicolás Dujovne. "El Cedin tiene dos: uno macroeconómico y uno sectorial. De lado macro, el Gobierno intenta recuperar parte de los US$ 1000 millones mensuales que caen las reservas del Banco Central, aún en plena vigencia del cepo cambiario y con un superávit comercial anual de US$ 10.000 millones. En el plano sectorial, intenta reanimar el sector de venta de propiedades, especialmente las usadas."
Las coincidencias sobre las causas que llevaron al Gobierno a emitir Cedin a cambio de cada dólar que pase de negro a blanco están claras. Ahora bien, ¿las solucionará?
"No soluciona el problema de caída de las reservas -dice Dujovne-. Éstas bajan debido a la salida de capitales generada por la inflación, la sobrevaluación del peso, las tasas de interés reales negativas y el elevado riesgo país. En el mercado inmobiliario será un paliativo que no generará un cambio importante en la tendencia al estancamiento."
Fernando Baer, director de Bconomics, cree que no logrará aumentar el stock de reservas internacionales si funciona como está previsto en la reglamentación y mucho menos, dice, desalentar la demanda de dólar libre, ya que es "un sustituto imperfecto de éste".
Otro de los que se inscriben en esta conclusión es Guido Sandleris, director del Centro de Investigación Financiera de la Universidad de Buenos Aires. "Los Cedin tal vez reactiven el mercado inmobiliario, no por su capacidad de atraer compradores nuevos de inmuebles vía el blanqueo, sino por la posibilidad de volver a tener un nuevo medio de pago que sea legal, al que pueden acceder los compradores y aceptado por los vendedores. Los Cedin no tendrán ningún efecto relevante en las reservas internacionales del Banco Central", dice.
Ramiro Castiñeira, de Econométrica, tampoco percibe esta nueva herramienta como una solución efectiva. "El Cedin es sólo un parche para darles un respiro a las reservas del BCRA, que están en franco descenso. Lo paradójico es que quiere financiar el modelo intentando seducir justo a quienes no confiaron en él y se llevaron la plata afuera", dice el hombre de Econométrica.
Otro de los que hablan de parche es Eduardo Fracchia, economista jefe del IAE. "La medida es cortoplacista con fines a las elecciones de octubre, de dudosa validez ética. Hay que ver cómo evoluciona el lanzamiento. No se espera incremento sensible de reservas del BCRA, que es aparentemente uno de los objetivos. El Gobierno trata de poner parches como fue en su momento el cepo; la gente no dejará de fugar divisas", sostiene.
La caída de los dólares de respaldo que están en el Banco Central, según todos los consultados, estuvo en el meollo mismo de la decisión. De paso, claro está, dinamizar a la construcción y al mercado inmobiliario.
Según la visión de Hernán Lacunza, de Empiria Consultores, este año las reservas caerían cerca de 7500 millones de dólares. "También el Gobierno se ilusiona con intervenir en la paridad informal ofreciendo un instrumento denominado en dólares. La reactivación del mercado inmobiliario, colapsado por el cepo y la pesificación compulsiva, es un objetivo colateral", comenta.
Semejante caída de reservas, que terminaron la semana en 37.156 millones de dólares, cuentan, requería acciones de excepción. La economía argentina, dice Gabriela Nudel, economista jefa de la Fundación Capital, tiene una creciente necesidad de divisas para que el Gobierno se haga de dólares en un entorno de caída sistemática de reservas cuando, además, llega a su fin la liquidación de la cosecha gruesa.
¿Qué podría hacer hecho el Gobierno para revertir esa tendencia? El abanico era variado, concuerdan los economistas. Pero, claro, para aplicar varias de ellas era necesario reconocer algunos problemas que tiene la economía y que a la Casa Rosada le cuesta admitir.
Nudel dice que entre una corrección devaluatoria y el desdoblamiento cambiario, se optó por una solución más cerca de la segunda y con rápido efecto. Para la economista, la presión alcista en la brecha cambiaria es el resultado de una pérdida de credibilidad en el peso como reserva de valor, derivada de una emisión monetaria exagerada.
¿Alternativas más virtuosas? "Recobrar la confianza mediante un plan antiinflacionario que recalibre la macro, tomar crédito externo en un mundo con dinero hiperbarato, bajar retenciones y promover exportaciones o liberalizar el 30% del encaje al ingreso de capitales", agrega la economista de la Fundación Capital.
José Luis Espert considera que "lo que hubiera correspondido hacer, como hoy ya lo hace cualquier país del mundo, es un plan antiinflacionario con devaluación del peso y eliminación del cepo cambiario. "Pero eso en la jerga K es ajuste, cuando en realidad el ajuste se hace hoy con la sociedad argentina con una inflación de 25 por ciento en una economía prácticamente estancada", agrega.
Para Miguel Ángel Boggiano, de Carta Financiera, lo que debería hacerse es levantar el cepo y permitir que el peso se deprecie todo lo que sea necesario. "Los males que genera el cepo son mucho mayores que el bien que pretende lograr. Quiere mantener a la fuerza las reservas internacionales para pagar deuda e importar energía", sostiene.
D'Attelli, de la Gran Makro, destaca que es una buena medida. "Con la creación de este instrumento el Gobierno apunta a tomar ahorro ocioso en divisas de residentes argentinos y canalizarlo a la dinamización de un sector que atraviesa una situación particular de desaceleración, lo cual es una buena medida. En adelante, el desarrollo de instrumentos de ahorro en pesos que se generen con la puesta en marcha del nuevo mercado de capitales apuntará a sostener esta canalización de ahorros hacia el sector", dijo.
Ahora bien, desde mañana el Gobierno debe demostrar que cambiar un Cedin por un dólar es como comprar un chupetín. Si el trámite es mayor, pues la vida y la efectividad del nuevo título penderá de un hilo. Justamente las dudas de todos los consultados radican en este punto: qué tan fácil será pasar de Cedin a dólares.
Dujovne apunta que si el cambio es un proceso sencillo el Cedin cotizará a una paridad ligeramente inferior al 100 por ciento. "Si se traba su conversión a dólares con el fin de retener reservas en el Banco Central la cotización caerá y el instrumento tenderá a desaparecer rápidamente", estima.
Una de las cuestiones que también habrá que despejar es cuán larga será la vida de los Cedin. "A priori, no parece que alguien que reciba un Cedin esté dispuesto a quedárselo sin querer presentarlo en un banco y cambiarlo rápidamente por dólares, en cuyo caso ese papel se extinguiría", pronostica Tiscornia.
"Hay demasiados rumores y dudas sobre para qué se va a usar el Cedin. Algunos le encuentran más propiedades que a la Aspirina -dice Kiguel-. Si sólo se emiten los Cedin que corresponden al blanqueo, el stock que va a circular en el mercado va a ser muy chico, ya que la mayoría se va a canjear por dólares billete y ese papel debería darse de baja. Si se emiten más de lo que corresponde, entonces el valor del Cedin se desplomará."
Para Argañaraz, otro de los interrogantes es cómo funcionará el mercado secundario. "Falta reglamentación del mercado secundario; ése es un tema clave", dice. Sandleris trae otro tema que también genera dudas: "No está claro todavía cuán estricto será ni cómo funcionará el control del lavado de dinero durante el blanqueo. El riesgo de que el Gobierno desesperado por dólares acepte el blanqueo de fondos de orígenes turbios no es menor".
Mañana se empezarán a disipar las dudas. Esta semana, el ingeniero Carlos Quirico, dueño de Quirico Construcciones, ofreció cocheras que se pueden pagar con Cedin. LA NACION le hizo la siguiente pregunta: "Si la propiedad vale 100, ¿a cuánto la vende en dólares y a cuánto si le pagan con Cedin?" "Si nos dan pesos el departamento sale $ 100; si traen dólares, vale $ 70 y con Cedin, el departamento sale $ 100."
Fuente: Por Diego Cabot para La Nación 30 de Junio de 2013


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