viernes, 17 de octubre de 2014

El valor de metro cuadrado y el tipo de cambio

Como impactaron las medidas económicas en el precio de los activos inmobiliarios según los diferentes periodos políticos del país
La Argentina tiene una historia muy accidentada en los valores de sus activos en general y sobre todo los inmobiliarios. La pregunta sobre si es el momento de comprar o vender es casi cotidiana. Es que las diferencias patrimoniales que se pueden generar en los diferentes momentos con los actos de compra o venta son mucho más significantes para la argentina que para países con políticas económicas más estables.
Eso queda en la memoria colectiva y ya es una cultura del mercado inmobiliario argentino. Existe infinidad de historias y anécdotas del que “compró en 2002” o más lejos en el tiempo, el que “vendió en la época de Martínez Hoz”… Más difícil es escuchar, salvo en conversaciones mas intimas y en tono de confesión a los que hicieron la operación inversa en esos dos momentos en el tiempo.
La razón de esto, y conocida por todo, son los bruscos cambios de la política económica. Desde el fin de los ’70 el Estado Argentino no adopta, según las épocas, desmesuradas políticas de expansión del gasto público y el consumo, que al final del ciclo derivan en inflación, escasez de divisas y baja inversión en bienes durables. Cuando ese modelo se agota se aplican también desmesuradas políticas para contrarrestar los males anteriores con el objetivo de bajar la inflación e impulsar la inversión de largo plazo.
El TCR (tipo de cambio real) podríamos decir que es un síntoma de la política económica. Las etapas de impulso al consumo van acompañadas en su primera fase de un TCR alto que luego se diluye con la inflación. A su vez las políticas de control de la inflación e impulso a la inversión coinciden con un TCR bajo que en la fase final de estos ciclos se devalúa para generar competitividad.
Como se ve en el grafico de TCR en argentina con Estados Unidos (país emisor del dólar), desde 1980 existen cuatro periodos definidos. La última etapa de los 80 con un TCR alto, los años 90 con un TCR bajo y la etapa que inicia en 2002 con un TCR alto que va gradualmente bajando hasta 2012.
El final de la “tablita” fue un periodo de sobrevaloración del peso con TCR muy bajo y las propiedades tocaron un pico de precios de 1300 dólares el m² que no fue superado hasta 2007. Durante los años 80 un TCR muy alto iba acompañado por un valor bajo de 400 dólares/m² para las propiedades. Eso se invierte en los años 90 con un TCR bajo y valores del m2 que convergieron a 1100 dólares. Es notable ver que el impacto de la recesión 1998-2001 fue de solo un 10% y la corrección fuerte vino con la mega devaluación de 2002. Asimismo la relación inversa vuelve a corroborarse en la última década 2002-2012; a medida que baja el TCR va subiendo el valor del m² de las propiedades.
Esta observación deja ver la fuerte influencia que tiene el tipo de cambio real en el valor de las propiedades, y por eso es muy relevante conocer qué tipo de políticas económicas se aplicarán a partir de 2016. La alta inflación actual hace probable que se impulsen políticas que pongan el acento en bajar la inflación y promuevan la entrada de capitales. Esto llevaría el TCR a un nivel más bajo similar a los procesos que vivieron Brasil, Paraguay y Uruguay en los últimos años e impulsaría el valor en dólares de las propiedades en Argentina.
La cuestión es el cuándo y el cuánto; entre los economistas existen posiciones más “gradualistas” que favorecen experiencias de reducción de la inflación como la de Chile, y aquellos que defienden las políticas de “shock” más parecidas a la de los años 90. De cómo se sale de este debate dependerá el timing de cuándo y cuánto de recuperará.

Por Esteban Zorraquín
El autor es economista.
Fuente: La Nación –Sábado 11 de Octubre 2014

jueves, 2 de octubre de 2014

Vigencia para la Exteriorización Voluntaria de Moneda Extranjera - CEDIN

CEDIN: Se Prorroga hasta fin de 2014 la Vigencia para la Exteriorización Voluntaria de Moneda Extranjera.
A través de Decreto Presidencial 1705/2014, publicado en Boletín Oficial del martes 1 de Octubre, se dispuso prorrogar por un lapso de Tres (3) meses calendario, a partir del 1º de octubre, los plazos previstos en la Ley 26.860, de Exteriorización Voluntaria de la Tenencia de Moneda Extranjera en el País y en el Exterior.
Es dable destacar que la información fue adelantada de manera telefónica por el Jefe de Gabinete de Ministros Dr. Jorge Capitanich al Presidente de nuestra Institución Roberto Arévalo.
Decreto 1705/2014

EXTERIORIZACION VOLUNTARIA DE LA TENENCIA DE MONEDA
EXTRANJERA EN EL PAIS Y EN EL EXTERIOR

Decreto 1705/2014
Ley Nº 26.860. Prórroga.
Bs. As., 29/9/2014
B.O. del 01-10-2014
VISTO la Ley Nº 26.860, y CONSIDERANDO:
Que mediante el artículo 3° de dicha Ley, se dispone que las personas físicas, las
sucesiones indivisas y los sujetos comprendidos en el artículo 49 de la Ley de
Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones,
inscriptos o no, podrán exteriorizar voluntariamente la tenencia de moneda
extranjera en el país y en el exterior.
Que la referida exteriorización comprende la tenencia de moneda extranjera en el
país y en el exterior al 30 de abril de 2013, inclusive.
Que también podrá incorporarse la tenencia de moneda extranjera en el país y en
el exterior que resulte del producido de bienes existentes al 30 de abril de 2013.
Que la exteriorización de capitales permite emplear recursos líquidos ociosos para
financiar inversiones productivas y sociales que apuntalen el proceso de
crecimiento, profundicen la reindustrialización iniciada en 2003 y permitan la
inclusión de vastos sectores de la sociedad.
Que a través de los Decretos Nros. 1503/13, 2170/13, 440/14 y 1025/14 se
dispuso la prórroga por TRES (3) meses calendario, a partir del 1° de octubre de
2013, del 1° de enero de 2014, del 1° de abril de 2014 y del 1° de julio de 2014,
respectivamente, de los plazos previstos en la Ley Nº 26.860.
Que razones operativas, y con la finalidad de permitir que una mayor cantidad de
sujetos interesados puedan exteriorizar sus tenencias y acogerse a los beneficios
dispuestos en la Ley Nº 26.860, hacen necesario disponer una nueva prórroga por
TRES (3) meses calendario de los plazos previstos en el régimen de dicha ley.
Que el presente decreto se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el
artículo 99, inciso 1, de la CONSTITUCION NACIONAL y por el artículo 20 de la
Ley Nº 26.860.
Por ello,
LA PRESIDENTA DE LA NACION ARGENTINA DECRETA:
Artículo 1° — Prorróganse por TRES (3) meses calendario a partir del 1° de
octubre de 2014 los plazos previstos en la Ley Nº 26.860.
Art. 2° — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro
Oficial y archívese. — FERNANDEZ DE KIRCHNER. — Jorge M. Capitanich. —
Axel Kicillof.

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina. 01-10-2014

jueves, 25 de septiembre de 2014

Nuevos créditos hipotecarios

Lanzan un plan de ahorro previo para comprar inmuebles
Está destinado a personas que tienen una capacidad de ahorro de $ 6500 mensual

Desde hace dos semanas, en la Argentina se puede comprar, construir o refaccionar un inmueble mediante un plan de ahorro previo como el que se usa para la adquisición de automóviles. La novedad, por el momento única en el país, fue presentada por Rodobens, empresa brasileña que administra hace más de 40 años este tipo de planes en Brasil y está presente aquí desde hace 23 años.
El sistema funciona de manera simple. Un grupo de personas hace un aporte mensual, se constituye un fondo común destinado a la adquisición de viviendas y el monto de dinero se entrega a lo largo de un período, mediante la forma de sorteo o licitación. Siempre con cuotas más bajas que un crédito hipotecario, una aprobación crediticia más fácil y en pesos sin intereses. Además hay una normativa que reglamenta la operatoria y es regulada por la Inspección General de Justicia.
"Lo central es que está destinado a personas con una capacidad de ahorro de $ 6500 mensuales, la mitad de lo que sería la cuota de un crédito hipotecario en el mercado actual", dijo Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, empresa que ayuda a Rodobens a armar la red de corredores inmobiliarios matriculados de todo el país que comercializan el producto.
En cuanto a las cuotas, para un monto adjudicable de $ 500.000, en un grupo de 192 personas con un plazo de 96 meses, las tres primeras, que incluyen gastos de adhesión y administrativos, rondan los $ 12.500, y a partir de la cuarta, el valor desciende hasta los $ 6500. Tanto la carta de crédito (valor móvil) como las cuotas, se actualizan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, (CAC).
Los principios son la autofinanciación, la equidad y la protección legal. La primera de ellas implica a un grupo limitado de personas que hace un aporte mensual para constituir un fondo común, destinado a la adquisición de viviendas. De ese fondo se entrega la suma de dinero acordada a lo largo de un período, mediante la forma de sorteo o licitación. La segunda está dada por la posibilidad de financiar el acceso a la vivienda, con las cuotas más bajas que un crédito hipotecario, con una aprobación crediticia más fácil, pactada en pesos y sin intereses. Finalmente, la protección legal la da la normativa específica que reglamenta la operatoria, regulado por la IGJ, y con el respaldo de un eficiente sistema ya probado en el mercado de automotores.
"Entre los beneficios del sistema se destacan: poder comprar una vivienda y dejar de alquilar, invertir a futuro, proteger la inversión de la inflación, pagar en 96 meses en pesos y sin interés con el menor ingreso familiar exigido y contar con la protección legal que asegura los ahorros. Además, sirve tanto para inmuebles residenciales como para comerciales", explicó Gómez.
Rodobens, que en la Argentina es dueña de las concesionarias Fangio de Mercedes-Benz, Rodobens Vehículos de Hyundai y otras empresas, prevé cerrar el primer grupo antes de fin de año y otros tres más en 2015. Así, tras invertir más de $ 4 millones estima que otorgará cartas de crédito por 450 millones de pesos.

DATOS PARA TENER EN CUENTA

Monto adjudicable: Se podrán entregar hasta $ 500.000, en un grupo de 192 personas
Cuotas iniciales :Las tres primeras, que incluyen gastos de administración, son de $ 12.500
Valor más bajo: A partir de la cuarta cuota, el valor desciende hasta los $ 6500.
Fuente: Por Carlos Manzoni Para LA NACION Domingo 21 de septiembre de 2014

viernes, 5 de septiembre de 2014

El Banco Central de la República Argentina, a través de Comunicado A5628, introdujo las modificatorias al CEDIN solicitadas por nuestra Cámara Inmobiliaria Argentina, con el objetivo de lograr generar confianza a los actores que intervienen en la transacción, brindando seguridad y agilizando su tramitación.

A continuación detallamos algunos de los cambios introducidos por el BCRA.
* Agilizar el trámite previo a la escrituración (Verificación previa a la aplicación), presentando el CEDIN al banco con 72hs. de anticipación al acto escriturario, con la documentación necesaria para lograr una preverificación y así conseguir los fondos el día de la escritura, logrando la simultaneidad de la aparición de los dólares billete.
* Aplicación de los CEDIN en Obras en Construcción, se admitirá la aplicación de los CEDIN tanto a la proporción del costo de la construcción de las nuevas viviendas como del terreno en el cual se construye el inmueble.
* Ampliación de Supuestos de Aplicación de CEDIN en los Fideicomisos: Se admitirá la verificación de la aplicación mediante la presentación de la totalidad de los siguientes elementos: a) copia autenticada por escribano del contrato constituido por escritura pública, b) certificado de dominio del terreno emitido por Registro de la Propiedad Inmueble o boleto de compra-venta con antigüedad no mayor a 6 meses, c) permiso o autorización de obra, d) copia autenticada por escribano del instrumento por el cual se constituyeron los derechos sobre la unidad a adquirir.
Para leer Comunicado BCRA A5628 click aquí

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina 04-09-2014

jueves, 28 de agosto de 2014

Relanzamiento de los CEDIN para reactivar el sector inmobiliario

Piden las inmobiliarias acelerar el nuevo CEDIN

La suba del dólar "blue" volvió a golpear fuerte al sector inmobiliario. Si bien, en los últimos tres años, las transacciones fueron escasas, desde marzo el número de operaciones comenzaba a reactivarse. Pero la esperanza duró poco y el incremento del dólar informal en las últimas semanas fue otra dura cachetada para los ya abatidos corredores inmobiliarios, ya que según los operadores del sector, esta nueva escalada del dólar, paralizó totalmente la demanda.
Las propiedades usadas se venden en la divisa estadounidense y a pesar de las escasas operaciones los precios se mantienen y ningún propietario tiene intención de recortar sus valores. "Los dueños no quieren bajar los precios y los compradores viven una fuerte incertidumbre que aumenta el deterioro del sector", explicó a Ámbito Financiero, Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Las esperanzas parecen estar puestas ahora en un nuevo CEDIN. Si bien aún no fue lanzado de forma oficial, desde la CIA -quienes impulsaron el proyecto- piden que el mes próximo ya esté funcionando. Pero ¿Por qué los agentes inmobiliarios depositan tanta confianza en un proyecto que ya fracasó? Es que buscan mejorar la oferta y generar confianza. Con el nuevo CEDIN se intenta agilizar la entrega de los dólares en el mismo acto que la firma de la escritura. Otro punto importante, la posibilidad real de aplicar los cedines a la compra de inmuebles en el pozo, especialmente en emprendimientos desarrollados a través de fideicomisos.
"Queremos convertir al CEDIN en una moneda de cambio, generar confianza en la gente. Sabemos que no es la solución final, pero creemos que podría darle un poco de respiro al sector", detalló Arévalo.
El rubro inmobiliario, durante los primeros seis meses del año, comenzó a experimentar una mejora en comparación a 2013. Según el índice elaborado por CIA, el colegio de escribanos indicó que en Buenos Aires se concretaron 3.154 escrituras en junio de éste año, lo que mostró un avance del 19,6% respecto del año anterior. Pero con la fuerte suba del dólar "blue" -que trepó $2 pesos durante agosto-, la situación volvió a estancarse. "Está paralizado, en octubre el cepo cumple tres años, desde esa fecha el mercado se sumergió en una fuerte crisis, que había comenzado a activarse a penas este año, pero se trató sólo de una ráfaga de esperanza", indicó Jorge Toselli de JT Inmobiliaria.
De acuerdo con las estadísticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas otorgadas durante julio fue de 9.227, por un total de 3.370,9. Aunque se indicó que en relación con 2013 la actividad muestra pequeñas variaciones positivas en cuanto a la cantidad de escrituras.
Sólo en Capital, en los últimos tres años, se dieron de baja 300 matrículas de las 5000 existentes y si la situación no mejora con el tiempo, los operadores estiman en que ese número podría ascender aún de forma más marcada. Desde la Cámara de la Construcción (CAC), el Colegio Único de Corredores Inmobiliario (CUCICBA) y la Corporación de Rematadores y Corredores (CRCI) denunciaron el cierre de más de 1.000 inmobiliarias y la pérdida de 4.000 puestos de trabajo.

Fuente: Por Belén Fernández para ámbito financiero 28-08-2014

lunes, 10 de marzo de 2014

Alquileres escenario en 2014

Los alquileres, activos en un escenario complicado
Los propietarios que antes querían vender, actualmente deciden esperar y mientras tanto, rentan con actualizaciones semestrales de un 10% a 30% en el período anual
Las dificultades que atraviesa el mercado de propiedades parecen no limitarse a la compraventa de inmuebles. Aunque la virtual paralización de dichas operaciones haría suponer un incremento en las de alquileres, los problemas alcanzan también a este rubro, muchas veces invisibilizado, a pesar de que cada día afecta a mayor número de argentinos.
Se calcula que hace una década, el 68% de los residentes en la ciudad de Buenos Aires era propietario. Hoy dicho porcentaje se redujo al 56% y aumentaron en un 30% los hogares establecidos en viviendas rentadas. Podría decirse, entonces, que una de cada 3 familias alquila el lugar en el que vive y padece los conflictos del sector que, de diferente manera, soportan también los locadores.
"A la incertidumbre general no escapan ni los que están en condiciones de vender ni los que con esfuerzo y algo de crédito podrían comprar. Así, el mercado de alquileres viene, desde hace un tiempo, con igual tendencia: alta oferta y alta demanda. Quien antes buscaba vender su propiedad ahora decide esperar y, mientras tanto, alquilarla. Lo mismo el comprador, ante las dificultades para la adquisición prefiere alquilar y postergar el convertirse en dueño para tiempos de mayor certeza", afirmó Francisco Altgelt, socio de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
También consultados sobre el tema, Rafael Baigún, socio de Baigún Operaciones Inmobiliarias; Ariel Champanier, presidente de Re/Max Premium, y Aníbal Montes, presidente de RG Montes, coincidieron con Altgelt y afirmaron que la falta de operaciones de compraventa ha incrementado tanto la oferta como la demanda de inmuebles para la renta. Tal situación, sin embargo, no ha dado como resultado una mayor fluidez a la hora de acuerdos entre locatarios y locadores. ¿Por qué? Entre otras razones, por la inflación. Comentó Rafael Baigún: "Aquellos propietarios que se niegan a vender en los valores actuales suelen poner sus unidades en alquiler, pero muchas veces, dada la inflación, pretenden contratos escalonados semestralmente, lo que crea inconvenientes con los posibles inquilinos". Por su parte, Montes destacó que los problemas no son privativos de los nuevos contratos. "La inflación también complica la renovación de contratos vigentes. Los propietarios piden ajustes que mantengan el nivel de su renta en dólares y los locatarios, que dependen de sus salarios y no han recibido mayores aumentos, encuentran dificultoso pagar el nuevo precio y salen en busca de otro inmueble."


INFLACIÓN PARA AGENTES Y CLIENTES
Es que, como dijo Ariel Champanier, "la inflación es el gran problema de la Argentina y alcanza a todos los mercados. En el inmobiliario, en particular, cuenta tanto para brokers como para clientes. A los agentes nos afecta en la suba de salarios de empleados, en los costos de mantenimiento de las oficinas, en el precio de la publicidad, etcétera. Y, claro, también en lo que hace al movimiento y los valores de las operaciones. Si el dólar sube, el valor de la propiedad baja, y no sólo el valor, baja el ánimo de la gente, sus expectativas. En un mercado como el actual hay que ser híper profesional, el cliente nos necesita más que nunca, se debe tasar con suma precisión y negociar atendiendo las necesidades de locador y locatario. En lo que hace a alquileres, los precios se ajustan, pero un poco por debajo de la inflación, principalmente porque los propietarios no desean mantener el inmueble vacío y afrontar sus gastos".
Baigún lo confirma y agrega: "Los precios de los nuevos alquileres han aumentado, aunque en muchos casos esa suba no acompaña a la inflación. Para un alquiler de un ambiente, el piso ronda los $ 2500; para un 2 ambientes, los $ 3000; para un 3 ambientes, los $ 4000, y para un 4 ambientes, los $ 5000". Con respecto a las actualizaciones, "se calculan entre un 10% y un 12% las semestrales, y entre un 25% y un 30% las anuales. El mercado de alquileres no está aceptando porcentajes mayores", asegura, por su parte, el titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

CONDICIONES PARECIDAS
Salvo estos incrementos y, en ocasiones, la pretensión de ajustes cada seis meses, las condiciones que deben afrontar los inquilinos para la firma del contrato son las habituales: "Uno o 2 meses de depósito, un mes de adelanto, la comisión inmobiliaria y los gastos de informes", comunica Montes. Aunque Altgelt aclara que "cada vez son menos los propietarios que exigen dos meses de depósito y, con frecuencia, se toma el valor del último mes del contrato como monto del depósito".
En cuanto a estas tendencias, los entrevistados coinciden en que son las mismas para todos los barrios, salvo algunas ofertas premium de Barrio Parque y Puerto Madero. Y aseguran, además, que la tipología más buscada sigue siendo el 2 ambientes; que para los pisos importantes, de 3 o más dormitorios, con altas expensas, los propietarios suelen aceptar la opción paquete, mientras las grandes casas, si son aptas, terminan siendo rentadas con fines comerciales y siempre con tiempos de cierre mayores. Siempre según Altgelt, "en general, los tiempos de oferta se extendieron para todos los inmuebles. El potencial inquilino se encuentra con muchas alternativas para elegir lo que quiere y eso lo vuelve exigente", dice.
Finalmente, y para ponerle algo del hoy tan requerido optimismo a la situación, vale escuchar a Montes. Él aseguró haber tenido en febrero, "un gran movimiento de unidades chicas y medianas, cerrando un 100% más de alquileres que en el mismo mes de 2013".

10 Años
Han transcurrido desde que el 68% de los residentes de la ciudad de Buenos Aires eran propietarios. Este porcentaje se redujo a 56% y aumentaron en un 30% los hogares establecidos en viviendas rentadas

100% más operaciones
En febrero se produjo un gran movimiento en los departamentos chicos y medianos, cuyas operaciones se cerraron en un 100% más que en el mismo período del año anterior. Así se pone un poco de optimismo a la situación.

Fuente: Paula Gómez para La Nación Sábado 8 de Marzo 2014


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