viernes, 17 de octubre de 2014

El valor de metro cuadrado y el tipo de cambio

Como impactaron las medidas económicas en el precio de los activos inmobiliarios según los diferentes periodos políticos del país
La Argentina tiene una historia muy accidentada en los valores de sus activos en general y sobre todo los inmobiliarios. La pregunta sobre si es el momento de comprar o vender es casi cotidiana. Es que las diferencias patrimoniales que se pueden generar en los diferentes momentos con los actos de compra o venta son mucho más significantes para la argentina que para países con políticas económicas más estables.
Eso queda en la memoria colectiva y ya es una cultura del mercado inmobiliario argentino. Existe infinidad de historias y anécdotas del que “compró en 2002” o más lejos en el tiempo, el que “vendió en la época de Martínez Hoz”… Más difícil es escuchar, salvo en conversaciones mas intimas y en tono de confesión a los que hicieron la operación inversa en esos dos momentos en el tiempo.
La razón de esto, y conocida por todo, son los bruscos cambios de la política económica. Desde el fin de los ’70 el Estado Argentino no adopta, según las épocas, desmesuradas políticas de expansión del gasto público y el consumo, que al final del ciclo derivan en inflación, escasez de divisas y baja inversión en bienes durables. Cuando ese modelo se agota se aplican también desmesuradas políticas para contrarrestar los males anteriores con el objetivo de bajar la inflación e impulsar la inversión de largo plazo.
El TCR (tipo de cambio real) podríamos decir que es un síntoma de la política económica. Las etapas de impulso al consumo van acompañadas en su primera fase de un TCR alto que luego se diluye con la inflación. A su vez las políticas de control de la inflación e impulso a la inversión coinciden con un TCR bajo que en la fase final de estos ciclos se devalúa para generar competitividad.
Como se ve en el grafico de TCR en argentina con Estados Unidos (país emisor del dólar), desde 1980 existen cuatro periodos definidos. La última etapa de los 80 con un TCR alto, los años 90 con un TCR bajo y la etapa que inicia en 2002 con un TCR alto que va gradualmente bajando hasta 2012.
El final de la “tablita” fue un periodo de sobrevaloración del peso con TCR muy bajo y las propiedades tocaron un pico de precios de 1300 dólares el m² que no fue superado hasta 2007. Durante los años 80 un TCR muy alto iba acompañado por un valor bajo de 400 dólares/m² para las propiedades. Eso se invierte en los años 90 con un TCR bajo y valores del m2 que convergieron a 1100 dólares. Es notable ver que el impacto de la recesión 1998-2001 fue de solo un 10% y la corrección fuerte vino con la mega devaluación de 2002. Asimismo la relación inversa vuelve a corroborarse en la última década 2002-2012; a medida que baja el TCR va subiendo el valor del m² de las propiedades.
Esta observación deja ver la fuerte influencia que tiene el tipo de cambio real en el valor de las propiedades, y por eso es muy relevante conocer qué tipo de políticas económicas se aplicarán a partir de 2016. La alta inflación actual hace probable que se impulsen políticas que pongan el acento en bajar la inflación y promuevan la entrada de capitales. Esto llevaría el TCR a un nivel más bajo similar a los procesos que vivieron Brasil, Paraguay y Uruguay en los últimos años e impulsaría el valor en dólares de las propiedades en Argentina.
La cuestión es el cuándo y el cuánto; entre los economistas existen posiciones más “gradualistas” que favorecen experiencias de reducción de la inflación como la de Chile, y aquellos que defienden las políticas de “shock” más parecidas a la de los años 90. De cómo se sale de este debate dependerá el timing de cuándo y cuánto de recuperará.

Por Esteban Zorraquín
El autor es economista.
Fuente: La Nación –Sábado 11 de Octubre 2014

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